一、核心参数与可贷年限速算
- 公式：可贷年限=min(30年，银行房龄+贷款年限上限-房龄，退休年龄+5-你的年龄)
- 商贷：银行上限多为40年，常见房龄+贷款年限≤40；最长30年
- 公积金：房龄+贷款年限≤40；最长30年，到期≤退休后5年
- 组合贷：取商贷/公积金年限较短值
- 示例：房龄10年，银行上限40，30岁（退休60）→ min(30，40-10=30，60+5-30=35) → 30年
二、首付比例速算（2026咸阳）
贷款类型 ：首套 二套 三套及以上 。
商贷 ： 首套 ≥15% 二套 ≥25% 三套及以上 ，多拒 贷/高首付 （银行执行有差异，以网点为准 ）
公积金 ： 首套 ≥20% 二套 ≥30% 三套及以上 拒贷 （连续缴存≥6个月，限贷二次 ）
组合贷 ： ≥max(商贷，公积金) ≥max(商贷，公积金) 拒贷 额度≤min(商贷额度，公积金额度)
- 速算公式：实际首付=成交价-(评估价×贷款成数)；差额需计入首付（常见成交价>评估价）
- 示例：成交价100万，评估90万，商贷首套85%成数→可贷76.5万→首付=100-76.5=23.5万（含10万差额）
三、利率与额度速览（2026.01）
- 商贷：首套≈3.15%（LPR-35BP）；二套≈3.3%（LPR-20BP）；以银行审批为准
- 公积金：5年以上首套2.6%，二套3.075%；单人最高60万，双职工65万；多孩家庭×1.2倍（单人72万，双职工78万）；2026.12.31前可不按账户余额定额度，按需申请
- 组合贷：利率分开算，额度取两者最小值
四、额度与月供速算
- 可贷额度=评估价×贷款成数；不超对应贷款类型上限
- 月供（等额本息）：
- 示例：商贷60万，3.15%年息，25年→月利率0.2625%，月供≈2970元
五、税费速算（2026咸阳）
- 契税：首套≤140㎡1%，>140㎡1.5%；二套2%；三套及以上3%；首套补贴0.5%，以旧买新可退税
- 个税：满五唯一免征；不满五按**1%**核定
- 增值税：满2年免征；不满2年按**3%**征收（2026新政）（及其附加税合计3.18%）
- 示例：首套100万，>140㎡，满五唯一→契税1.5%-0.5%=1%→1万；个税0；增值税0→税费合计1万
六、分房龄贷款可行性与风险点
房龄 可贷情况 首付比例 核心风险点
≤10年 商贷/公积金/组合贷易批，可贷满30年 首套15%-20%；二套25%-30% 评估稳，风险低；查产权/征信
10-20年 商贷年限缩短、利率微升；公积金正常批 首套20%-30%；二套30%-40% 设施老化，装修成本上升；贷款年限≤20年
20-25年 商贷难批/拒贷；公积金谨慎批 首付≥30%-40% 评估保守，额度缩水；转手周期长
25-30年 商贷基本拒贷；公积金个案批 首付≥50%；多需全款 结构/管线隐患；旧改/拆迁不确定
≥30年 商贷/公积金普遍拒贷 全款 维护成本超预期；流动性差
七、关键风险点与避坑动作
1. 评估差额：成交价>评估价，差额需计入首付→签约前找2家银行预评估，算清可贷与首付
2. 征信流水：连3累6拒贷，月供>收入50%难批→自查征信，养流水，留6个月月供应急金
3. 产权规划：抵押/查封/土地年限不足→查不动产登记与抵押查封记录；查旧改/拆迁规划
4. 隐性成本：老房装修/维修/物业成本高→预留成交价5%-8%维护金，做专业验房
八、实操速算步骤（3步出结果）
1. 算年限：用公式算可贷年限，先问银行“房龄+贷款年限”上限
2. 算首付：实际首付=成交价-(评估价×贷款成数)，含差额
3. 算月供与税费：代入月供公式，按套数/房龄/产权算税费
4. 查风险：对照房龄风险表，评估可行性与维护成本
九、咸阳特殊政策要点
- 公积金：连续缴存≥6个月；限贷二次；多孩家庭额度×1.2倍；商转公新增顺位抵押，无需结清商贷
- 商贷：首套≈3.15%（LPR-35BP）；二套≈3.3%（LPR-20BP）；银行执行有差异
- 补贴：首套契税补贴0.5%；以旧买新可退税；2025.1.1-2026.12.31网签有效
十、完整计算示例（代入即得）
假设：房龄10年，成交价100万，评估90万，首套商贷，30岁（退休60），银行上限40年
1. 可贷年限：min(30，40-10=30，60+5-30=35) → 30年
2. 可贷额度：90万×85%=76.5万
3. 实际首付：100万-76.5万=23.5万（含10万差额）
4. 月供（3.15%年息，等额本息）：≈3230元
5. 税费：契税1.5%-0.5%=1%→1万；满五唯一→个税0；满2年→增值税0→合计1万
6. 风险点：房龄10年，贷款稳；查产权与征信，预留5-8万装修金
政策在变：（仅供参考）
