一、2025年1-3季度中国商业地产行业上市公司企业排名分析
1、头部企业绝对领跑，营收层级差距显著
从2025年1-3季度的营收数据来看，国内商业地产行业的头部效应极为突出，营收规模呈现明显的断层式分布。招商局蛇口工业区控股股份有限公司以897.66亿元的营收位居榜首，是唯一一家营收接近900亿元的企业，凭借“开发+运营+资本”的全产业链模式，确立了行业绝对领先地位。
新城控股集团股份有限公司以343.71亿元紧随其后，大悦城控股集团股份有限公司以206.48亿元位列第三，构成行业第一梯队；而深圳华侨城、上海陆家嘴等企业营收处于120-170亿元区间，形成第二梯队；尾部的阳光新业地产股份有限公司仅实现2.52亿元营收，与榜首企业的营收差距超356倍，反映出行业内资源分配与市场竞争力的极端不均衡。
2、业务结构与资源禀赋决定营收表现
企业的营收表现与其业务结构、资源禀赋高度相关。招商蛇口作为央企背景的综合性房企，依托全国化的商业布局、多元化的融资渠道，同时持有大量优质写字楼、购物中心等资产，租金收入与开发销售业务形成协同支撑了高额营收。新城控股则凭借“吾悦广场”品牌的快速复制，在二三线城市构建了规模化的商业运营网络，实现营收稳定增长。
大悦城控股聚焦核心城市打造高端商业地标，通过品牌IP运营提升项目溢价；而深圳华侨城、上海陆家嘴等企业则依托文旅资源或金融区位优势，形成差异化竞争力。相比之下，云南城投、南国置业等中小型商业地产企业，受限于资金压力与项目运营能力，营收长期低位徘徊，部分企业甚至面临资产处置与业务转型的压力。
3、行业分化加剧，运营能力成核心壁垒
经历行业周期波动后，商业地产行业的分化趋势正持续加剧。头部企业依托规模效应与运营能力，进一步巩固市场地位，同时加速向轻资产模式转型，通过品牌输出、管理输出扩大市场覆盖；而中小型企业则面临租金下滑、空置率上升的双重压力，单纯依赖资产升值的盈利模式难以为继。
在此背景下，行业整合与转型成为必然趋势：头部企业通过并购整合优质商业资产，提升资产运营效率；部分企业探索“商业+文旅”“商业+产业”等创新模式，拓展营收来源；还有企业布局城市更新，盘活存量商业项目。未来，具备专业运营能力、多元化业务布局与资本运作能力的企业，将在行业竞争中持续领跑，而缺乏核心竞争力的企业则面临被淘汰的风险。
根据申万行业分类，2025年1-3季度中国商业地产行业上市公司按营业收入排名如下：（A股上市公司）
二、中国商业地产行业竞争趋势分析
1、头部企业资源壁垒强化，行业集中度持续提升
在商业地产领域，头部企业凭借核心区位的优质资产、成熟的运营体系和多元化融资能力，持续构建难以撼动的资源壁垒。这类企业将通过并购整合存量商业项目、拓展轻资产输出规模，进一步扩大市场份额，同时依托资本运作优化资产结构，实现“持有+运营+退出”的闭环。中小商业地产企业受限于资金实力与运营能力，难以在核心城市与头部企业直接竞争，更多选择与头部企业合作运营，或向下沉市场、特色商业转型，行业集中度将持续提升，最终形成“头部企业主导、区域特色企业补充”的竞争格局。
2、运营能力成为核心壁垒，内容与体验驱动升级
商业地产的竞争已从“规模扩张”转向“运营深耕”，运营能力成为衡量企业竞争力的核心指标。头部企业将围绕“内容+体验”持续升级商业场景，引入首店经济、主题市集、沉浸式展览等创新业态，通过打造差异化的消费体验提升客流粘性与坪效。同时，精细化运营能力进一步分化：从商户组合优化、会员体系运营到数字化营销，全链路的运营能力将直接决定项目的盈利水平。缺乏运营沉淀的企业，其商业项目将面临空置率高、租金下滑的困境，专业运营能力成为行业的重要准入门槛。
3、轻资产模式加速扩张，轻重结合成主流
面对重资产模式的资金压力，商业地产企业正加速向轻资产模式转型。头部企业通过品牌输出、管理输出、资本合作等方式，在不承担土地与建设成本的前提下，快速扩大商业项目规模，实现营收与利润的增长。同时，“轻重结合”成为行业主流策略：核心城市核心地段的优质资产保持自持，以获取稳定租金与资产增值收益；非核心区域项目则通过轻资产模式快速复制，提升市场覆盖。轻资产模式的成熟度将成为企业规模化扩张的关键，具备成熟品牌与运营体系的企业将在轻资产赛道中占据先发优势。
4、商业场景跨界融合，生态化布局突破增长瓶颈
单一的零售商业场景已难以满足消费者多元化需求，商业地产正加速向“商业+”生态转型。头部企业积极探索“商业+文旅”“商业+产业”“商业+社区”等融合模式，例如打造文旅商业综合体、产业园区配套商业、社区邻里中心等，通过场景融合拓展客流来源与营收渠道。同时，商业项目与城市更新、产城融合的绑定愈发紧密，企业通过参与城市空间重构，获取优质土地资源与政策支持，实现商业资产的增值。能够快速构建生态化商业场景的企业，将在竞争中获得更强的抗风险能力。
5、数字化与绿色低碳驱动运营升级
数字化技术深度赋能商业地产运营全链条，企业通过智能客流分析、商户经营数据监测、线上线下融合营销等工具，提升运营效率与决策精准度。同时，会员体系的数字化运营成为私域流量运营的核心，通过积分、权益、精准触达等方式提升客户复购率。在“双碳”目标推动下，绿色低碳成为商业地产的硬性竞争指标，企业将推动建筑节能改造、新能源设备应用、绿色场景打造等，构建低碳运营体系。具备数字化能力与绿色低碳实践的企业，将在政策红利与市场需求中获得双重优势，而转型滞后的企业可能面临运营成本高企与政策合规风险。
