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中央定调!关于房地产,没再提“止跌”了

2026-02-09 05:46:34

作者丨唯贤地产老任

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一年一度的中央经济工作会议已顺利召开，其12月11日所发布的通稿亦已对外公布。此类具有重大影响力的会议，不仅会对本年度国家经济与社会发展状况进行全面总结，同时还会对来年经济与社会发展的战略规划与路线进行周密部署。鉴于今年乃“十四五”规划的收官之年，而明年则将开启“十五五”规划的新篇章，故而本次会议显得尤为关键。

01 “十四五”规划即将圆满达成预期目标

会议着重指出，今年实为非同寻常之年……全国各族人民在面对重重困难时，展现出迎难而上、奋力拼搏的精神风貌，坚定不移地践行新发展理念，全力推动高质量发展进程，并兼顾国内国际两个大局，实施更为积极有为的宏观调控政策。在此背景下，我国经济社会发展所设定的主要目标有望顺利达成。我国经济在压力之下稳健前行，呈现出向新向优的发展态势，现代化产业体系建设步伐不断加快，改革开放领域亦取得了新的突破性进展。同时，重点领域风险化解工作亦取得了积极成效，民生保障工作更加扎实有力。

回顾过去五年，我国有效应对了各类冲击与挑战，成功推动党和国家事业取得了新的重大成就。“十四五”规划即将圆满收官，为第二个百年奋斗目标的新征程奠定了坚实基础，实现了良好开局。会议开篇即对今年及过去五年的工作进行了全面总结，既强调了所面临的困难，也展示了所取得的成果。其中，困难主要体现于国际与国内两个层面的冲击与挑战。国内方面，主要面临房地产行业下行、地方债务问题凸显、消费市场疲弱以及就业形势严峻等挑战；国际方面，则主要受到局部战争影响，以及中国与周边国家及地区间的摩擦，特别是中美贸易摩擦的严峻考验。

然而，在如此严峻的挑战之下，我国依然顶住了各方压力，本年度经济发展任务有望顺利完成。具体而言，即年初所设定的5%的经济增速目标大概率将得以实现。毕竟，我国第三季度GDP增速已达4.8%，而前三季度累计增速更是高达5.2%。与全球其他主要经济体相比，这一增速依然处于领先地位。例如，美国二季度GDP环比增速为3.8%，欧元区三季度GDP同比增速为1.3%，英国二季度GDP同比增速为1.4%，而日本二季度GDP同比增速则为2.2%。此外，据日本内阁府8日发布的二次统计报告显示……本年度第三季度，日本国内生产总值（GDP）经修正后显示，环比呈现0.6%的萎缩态势，若按年率换算，其降幅进一步扩大至2.3%，这一数字超越了先前民间预测的平均值2.0%。

展望2026年，在延续此前会议所提出的经济发展策略框架下，“稳中求进”依然被确立为经济发展的核心基调。然而，与往年的表述相比，本年度策略中首次融入了新的元素，即强调要“更加有效地统筹国内经济事务与国际经贸领域的博弈，以及统筹发展与安全两大核心议题”。其中，“博弈”一词的运用，精准刻画了当前国际经贸环境的复杂性与挑战性。尽管中美经贸谈判目前展现出积极向好的态势，但鉴于双方尚未正式签署最终的贸易协定，未来的贸易谈判走向依然充满变数，难以准确预判。

在此背景下，我国明年的货币与财政政策将如何布局与调整，成为了各界关注的焦点。会议明确指出，政策制定将围绕以下几个方面展开：一是加大逆周期与跨周期的调节力度，以应对经济波动；二是继续推行更为积极的财政政策，确保必要的财政赤字规模、债务总体规模以及支出总量得以维持；三是优化财政支出的结构布局，同时规范税收优惠及财政补贴政策，以提升政策效能；四是将促进经济稳定增长与物价合理回升作为货币政策制定的重要考量因素，灵活且高效地运用包括降准降息在内的多种政策工具。

这几项政策导向蕴含着以下深层含义：

其一，明年我国将继续维持宽松的货币与财政政策环境，为经济增长提供持续动力；

其二，在财政赤字方面，新增“必要的”这一限定词，预示着明年财政赤字水平或将有所提升，同时债务规模也可能相应扩大；

其三，强调优化财政支出结构的重要性，这一要求与去年一脉相承，但意义更为深远。

过去，我国财政支出主要集中于中央投资与地方债领域，重点投向大型基础设施建设项目，以拉动就业复苏与经济回暖。然而，随着固定资产投资边际效益的逐渐递减，这一模式在促进就业与经济复苏方面的效果已显乏力。因此，专家学者纷纷呼吁，财政支出的方向是否应由投资领域转向消费领域，例如直接向居民发放资金。此举被视为缓解民众收入不足、减轻民众债务负担的最直接、最迅速且最有效的途径，进而能够增强民众的消费能力，提升企业利润水平，最终形成一个良性循环的经济生态。

自2013年至2024年期间……美国此轮长期牛市行情，其根本驱动力源自企业与居民资产负债表的稳健增强与持续优化。在2008年全球金融危机以及2020年全球公共卫生危机的冲击下，美国政府与美联储采取了大幅加杠杆、大规模财政支出的策略，而企业与居民部门则相应地进行了大幅去杠杆操作。在此过程中，公共部门的财政支出直接转化为私人部门的收入来源，扩张性的宏观经济政策有效挽救并改善了私人部门的资产负债状况。

以2020年至2021年为例，美国政府向家庭部门直接发放了高达2.1万亿美元的现金补助，这一巨额资金迅速提升了居民收入水平，并进而转化为强劲的消费动力。我们自然期望，类似的政策红利能够惠及更广泛的社会群体。然而，自去年提出优化财政支出结构以来，至今尚未见直接向民众发放现金的具体举措，相反，政府加大了对大型基础设施建设的投资力度。由此可见，此处所提及的“优化财政支出结构”，其内涵或许与我们普遍理解的有所出入。

在我们看来，优化应意味着从投资领域向消费领域倾斜，乃至直接向民众发放资金。但实际情况是，优化更多地体现在进一步加大了对大型基础设施建设的投资规模。据此推测，明年很可能将迎来大型基础设施建设的加速推进期。此外，提及降准与降息措施，预示着明年或将继续实施此类货币政策调整。

关于消费与科技创新的持续重点地位，在明年工作规划的具体议题中，相较于去年提出的九项重点，今年则聚焦于八点。

其中，内需拓展依然位居首位，科技创新紧随其后：首要任务是坚持内需拉动，致力于构建强大的国内市场体系。

具体举措包括深入实施消费提振专项行动，制定并落实城乡居民收入增长计划等；

其次，坚持创新驱动发展战略，加速培育并壮大新的经济增长动能。这包括制定教育、科技、人才一体化发展方案，建设北京（京津冀）、上海（长三角）、粤港澳大湾区等国际科技创新中心，强化企业在创新中的主体地位，完善新兴领域知识产权保护机制，制定服务业扩能提质行动方案，实施新一轮重点产业链高质量发展行动，深化拓展“人工智能+”应用，完善人工智能治理体系，以及创新科技金融服务模式等。这些举措不仅是推动经济高质量发展、实现经济可持续增长的必由之路，也是中国能否成功跻身发达国家行列、实现中华民族百年复兴梦想的关键所在。

从全球经济发展的宏观视角审视，内需强劲、科技创新实力雄厚，已然成为发达国家所共有的显著特征。美国、日本、英国、法国以及德国等国家，其消费在GDP中所占比重普遍高于50%，民众消费在整体经济结构中占据主导地位。以美国为例，其消费占比接近70%，是典型的以内需为驱动推动经济增长的经济体。

反观我国，2024年居民消费在GDP中的占比为39.9%。尽管近年来这一比重呈现出上升态势，但自2005年以来，该比重持续低于40.0%的水平，且这种低于40.0%的状况已维持了20年之久。

从宏观经济运行的普遍规律来看，几乎所有成功跨越中等收入陷阱的经济体，均在“扩大内需”与“提升科技创新水平”这两个关键领域同时实现了重大突破。内需能够为经济发展提供庞大的市场规模优势，进而形成产业集聚与企业成长的良性互动循环；而科技创新则决定着产业链从中低端向中高端迈进的能力，在很大程度上决定了未来经济发展的竞争力上限。

对于中国而言，将扩大内需与提升科技创新这两项工作置于重要位置，并非是为了短期内稳定经济增长而采取的权宜之计，而是着眼于长期经济结构优化升级的战略性抉择。在当前全球产业链加速重塑、地缘政治风险不断攀升、外部需求持续疲软的大环境下，单纯依靠出口来拉动经济增长的模式，已难以支撑一个超大规模经济体的长期可持续发展。中国必须充分发挥自身超大规模市场的优势，切实将“国内大循环”做深做实，将“国民消费能力、企业投资信心以及产业升级动力”这三者紧密结合，构建起一个完整且现代化的市场体系。

与此同时，科技创新实力已成为新一轮国际竞争中的核心要素。无论是人工智能、先进制造业、新能源体系，还是生物科技、量子科技等领域，全球经济格局正围绕“技术密度”这一关键指标进行重新排序。中国能否稳固其在制造业体系中的领先地位，能否取得一批具有全球引领性的原创性科技突破，最终能否成功从“要素驱动”“投资驱动”模式转型为“创新驱动”模式，都将在这一轮竞争中见分晓。

因此，今年中央经济工作会议将“扩大内需、推进科技创新”继续置于工作布局的首要位置，这不仅是对去年政策导向的延续，此次会议更是为未来十年中国的发展路径确立了明确基调：要实现高质量的经济增长，必须依托于一个强大且稳健的国内市场，同时必须依靠自主创新来驱动全社会生产效率的全面提升。

简而言之，那些能够成功扩大并强化内需、真正将科技创新视为首要生产力的国家或地区，将更有可能在未来的全球竞争中占据优势地位。对中国而言，这既是一个亟待应对的现实挑战，也是千载难逢的历史性机遇。除了内需拉动与科技创新两大核心议题外，会议还涉及了对外开放、区域协调发展、绿色低碳转型（“双碳”目标引领）以及民生改善等多个方面。综合分析今年的会议内容，与去年相比，在关键词的使用上呈现出一些显著变化：“稳”字的出现频率由去年的28次降至今年的18次，而“风险”、“就业”等词汇的提及次数也较去年有所减少。数据来源：国务院官网；制图：城市财经。

从整体用词倾向来看，今年会议在描述经济形势时，并未流露出过于强烈的紧迫感，这或许得益于中国在过去一年中成功抵御了贸易战带来的冲击。与此同时，会议在展现进取精神方面的表述则明显增多，例如科技、投资等关键词的提及次数均有所增加。

值得注意的是，今年的会议内容中并未提及股市，而房地产议题的权重也有所下降，具体表现为：一是提及次数减少，去年房地产被提及3次，楼市被提及1次，而今年房地产仅被提及2次，楼市则未被提及；二是排序位置后移，去年房地产相关内容位列九条重点中的第五条，而今年则排在了八条重点中的第八条。

进一步对比去年与今年中央经济工作会议关于房地产的表述，可以发现一些显著差异。

2024年的相关表述为：持续发力推动房地产市场实现止跌回稳，加大力度推进城中村及危旧房的改造工作，充分挖掘并释放刚性和改善性住房需求的潜力。同时，合理调控新增房地产用地的供应规模，有效盘活存量用地及商办用房资源，加快推进存量商品房的处置进程。

此外，还需积极推动构建房地产发展的新模式，并有序搭建相关的基础性制度框架。其中，“持续用力”这一表述为首次出现，它不仅彰显了中央稳定房地产市场的坚定决心，也暗示了当前房地产市场仍面临较大的下行压力，因此需要持续不断地施加政策力度。

然而，从今年前10个月的市场表现来看……当前，既定目标未能达成。据国家统计局所公布的统计数据，在今年的前10个月里，全国房地产投资规模呈现出14.7%的降幅，此降幅程度为开展相关调整工作以来的最大值。

国家统计局公布的数据进一步表明：在1至10月期间，全国新建商品房的销售面积总计为71982万平方米，与去年同期相比，下降幅度达到6.8%；其中，住宅销售面积的下降幅度为7.0%。同期，新建商品房的销售额为69017亿元，同比下降9.6%；住宅销售额的下降幅度则为9.4%。从当前趋势判断，商品房销售额的跌幅极有可能再次突破两位数。

央行所公布的数据显示，在10月份，全国房贷规模再次出现负增长情况，这已是今年以来第四次出现此类现象。

财政部公布的数据表明，2024年全年土地出让收入为48699亿元，相较于2021年的峰值水平，跌幅高达44%。而在今年前三季度，土地出让收入进一步下滑至22302亿元。

国家统计局的数据还显示，在70个大中城市中，二手房价格环比情况在9月份和10月份均呈现出无一城市不降的态势。

基于上述种种情况，今年对于房地产领域的政策表述与以往有所不同。2025年相关政策表述为：着重稳定房地产市场，依据不同城市的实际情况，精准实施控制增量、消化库存、优化供给等策略，鼓励收购存量商品房，并将其重点用于保障性住房建设等领域。同时，深化住房公积金制度改革，有序推进“高品质住房”建设工作。加快构建房地产发展的全新模式。积极且有序地化解地方政府债务风险，督促各地主动开展债务化解工作，严禁违规新增隐性债务。优化债务重组以及置换方案，综合运用多种举措化解地方政府融资平台的经营性债务风险。

与去年的政策提法相比，明年依旧鼓励回购商品房用于保障房建设，加快构建房地产发展新模式等内容保持一致。然而，其中存在一处显著不同：未再提及“止跌”相关表述。

未再提及“止跌”，或许蕴含着两层含义。其一，在经历今年的大幅调整后，我国商品房的销售规模大致已临近筑底阶段。依据今年前三季度的商品房销售面积与销售额进行估算，今年全年商品房销售面积和销售额大概率将跌至“双8”水平。据相关数据表明，我国商品房销售面积曾达到8亿平方米，销售额达8万亿元。从全国范围来看，商品房销售面积与销售额均在2021年达到峰值水平，随后在2022年出现大幅下滑，降至“双13”（即销售面积与销售额均以13开头的较低数值区间），至2023年，进一步下跌至“双11”区间。

国家统计局最新公布的数据显示，2024年，我国新建商品房销售面积为97385万平方米，相较于上一年度下降了12.9%；新建商品房销售额为96750亿元，同比下降17.1%，其中住宅销售额的下降幅度更为显著，达到17.6%。这一数据表明，新建商品房的销售面积与销售额均已跌破“双10”区间，进一步下滑至“双9”区间。数据来源及制图方为城市财经，数据依据为国家统计局。

从理论层面进行乐观预测，商品房销售面积与销售额的“双8”水平或许将成为市场销量的底部支撑；而即便在较为悲观的预期下，市场销量也最多下滑至“双7”区间。这一判断基于以下考量：一方面，房屋因折旧而产生的改善型需求将持续存在；另一方面，市场中仍存在一定的增量需求。这两部分需求综合起来，大致能够与当前的市场销量形成平衡。简而言之，尽管目前房价尚未显现出止跌的明确信号，但商品房的销量已接近底部水平。不过，以上仅为理论层面的分析，实际情况仍需时间来验证。

针对这一市场态势，高盛持有不同观点。高盛在今年6月份发布的预测报告中指出，未来几年，中国城市的新住房需求相较于2017年的峰值水平将大幅减少75%。这一预测主要基于两方面因素：一是人口数量的减少，二是价格下跌预期对投资兴趣的持续冲击。高盛的报告进一步分析指出，人口数量的减少以及城镇化进程的放缓，共同表明人口对住房的需求正在逐步下降。同时，随着业主纷纷出售空置公寓，中国的房地产投资需求可能会出现负值。因此，高盛预测，未来几年中国城镇对新住房的年度需求可能仍将维持在略低于500万套的水平，这一数字远低于2017年2000万套的峰值。

此外，高盛的这一预测或许也隐含着对官方楼市政策态度的某种解读。从过去几年官方采取的逐步托底策略，到今年房地产行业再次陷入深度调整而官方仍未采取大规模干预措施来看，官方对待楼市的态度似乎更倾向于维持市场稳定，避免房价出现过快下跌。

具体而言，当市场压力增大时，官方会适度放松政策；若压力进一步加大，则再进一步放松，这种逐步调整的方式犹如“挤牙膏”。由此可见，官方似乎并未意图促使房价反转回升，而是更倾向于通过减缓房价下跌速度，以时间换取市场调整的空间。

中国需逐步降低对房地产行业的过度依赖，推动经济驱动力实现战略性转型，即从传统的土地财政模式转向以内需扩大与科技创新为核心的双轮驱动模式。这一转型方向与本年度城市工作会议所明确提出的五大城市发展转型理念高度契合。会议指出，我国城镇化进程已由高速增长阶段迈入稳定发展阶段，城市发展模式亦从大规模增量扩张转向存量优化与质量提升并重的新阶段。

在此背景下，城市工作需精准把握发展形势变化，主动调整发展策略：

一是发展理念转型，强化以人为本的核心导向；

二是发展方式转型，突出集约高效的资源配置原则；

三是发展动力转型，培育特色化差异化竞争优势；

四是工作重心转型，加大城市治理能力建设投入；

五是工作方法转型，构建统筹协调的跨部门协作机制。

这一系列转型要求与近两年来国家层面将扩大内需、强化科技创新置于战略优先地位的政策导向形成有机呼应，共同构成推动高质量发展的政策体系。