房产 ＂变身＂ 公司资产?这些免税大招能帮你省下一套首付!
- 2026-02-09 05:40:55
想把手里的房产 portfolio 打包变成公司资产？先别急着签合同！这波操作里藏着两大 "吞金兽"—— 资产转移要交的资本利得税（CGT），还有买房时的印花税（英格兰叫 SDLT、苏格兰叫 LBTT、威尔士叫 LTT，反正都是让钱包缩水的税）。要是没找对免税门路，前期成本能高到让你怀疑人生，本来想靠公司持股省钱，结果反倒亏了一笔 "学费"。
但别慌！今天就来扒一扒那些能让你 "少出血" 的关键免税政策，把复杂的税法条文翻译成 "人话"，让你一边吃瓜一边 get 省钱干货～
简单说，它们就是房产投资界的 "减负神器"！根据《1992 年资本利得税法》第 162 条的 CGT incorporation relief（资本利得税整合豁免），再加上合伙制房产组合能享受的印花税减免，直接能让整合的经济账从 "血亏" 变 "血赚"。这些政策要么能延迟交税，要么能直接免交，原本付不起前期税费的投资者，这下也能顺利用上公司架构啦。
1. 不是公司的个人，要把一项业务作为 "持续经营的生意" 转给公司；
2. 转让的得是业务的全部资产（现金除外，这点小细节可以灵活处理）；
3. 对方给的报酬，得全部或部分是公司股票。
满足条件后，神奇的事情就发生了：这笔资本利得会 "滚" 进你拿到的股票成本里，暂时不用交税！而公司拿到资产时，是按市场价值算的 —— 这意味着以后公司卖资产时，计税基础更高，交的税自然更少。相当于把现在要交的税，悄悄推迟到以后，还顺便优化了未来的税务成本，简直是 "时间换金钱" 的典范～
房产整合时，房贷几乎是绕不开的。按规定，公司接手房贷这种负债，会被当成 "非股票报酬"，本来能享的免税就会受限 —— 这要是真按规矩来，很多人的免税计划就得泡汤。
还好英国税务海关总署（HMRC）有个 D32 豁免政策，说只要公司接手的是业务相关负债，就不影响免税。但这里有个坑：这个豁免只适用于房贷 "转让"（也就是把贷款合同转给公司），可大多数银行都不乐意这么做，更愿意给公司重新放一笔一模一样的贷款。这种 "换新贷" 算不算符合豁免条件，至今都是笔糊涂账。
不过也有解决办法：有些专业贷款机构会提供短期转让、过渡贷款这类服务，就是要多花点钱、多走点流程。只能说，免税路上没有一帆风顺，有时候得为了长远省钱，先付出点小成本～
备选方案：
gift holdover relief 为啥现在不好使了？
要是满足不了第 162 条的免税条件，有人会想到《1992 年资本利得税法》第 165 条的 "赠与延缓免税"。但从 2025 年 4 月起，带家具的度假租房政策取消后，这个免税政策基本就成了 "摆设"。
为啥？因为这个免税只适用于 "贸易、专业或职业相关业务"，而单纯的房产组合投资，根本算不上这类业务。所以别再指望这个备选方案了，还是乖乖吃透前面的资本利得税整合豁免更靠谱。
印花税本来是按实际付款金额收的，但如果把房产转给关联公司（比如你控股的公司），就得按市场价值交税 —— 房产整合大多是这种情况，印花税一下子就上去了。更坑的是，公司买住宅，还要多交 3% 的额外印花税；如果单套房产价值超过 50 万英镑，还可能被征收高达 15% 的惩罚性税率（除非是真正的租房业务，能享受特殊豁免）。
举个例子：一套价值 200 万英镑的住宅组合，按高税率算，印花税大概要交 15.375 万英镑，这还没算高价值房产可能要交的 15% 惩罚税。有时候光印花税，就比整合后能省的税还多，直接把人劝退。
1. 一次转让 6 套及以上独立住宅，按非住宅房产算印花税，税率会低很多（英格兰、苏格兰、威尔士都有对应的政策）；
2. 苏格兰的 LBTT 和威尔士的 LTT，还能申请 "多住宅豁免"，但英格兰的 SDLT 从 2024 年 6 月起，就取消这个豁免了，真是几家欢喜几家愁～
如果你的房产是合伙制持有，那恭喜你，有机会享受印花税 "零申报"！根据相关税法，要是房产从合伙制转给公司，而且所有合伙人都和接收公司有关联，就能用 "较低比例总和"（SLP）公式计算印花税 —— 只要 SLP 等于 100，印花税就直接变成 0！
简单说，只要房产的实际经济所有权没变化，只是换了个持有载体，就不用交印花税。但这里的关键是：你得是 "真合伙"，而不是单纯的 "联合持股"。《1890 年合伙法》明确说了，光靠共同持股、一起收房租，不算合伙制。
法院认不认合伙制，要看有没有 "真实的业务关系"：比如有没有合伙协议、合伙税申报表、合伙银行账户，合同是不是以合伙名义签的。但最核心的是，合伙人之间得有足够的业务活动，能证明这是个 "正经生意"，而不是为了免税硬凑的 "假合伙"。
实操避坑：
LLP 转公司的 "骚操作" 为啥会翻车？
有人想了个 "曲线救国" 的办法：先把房产转到有限责任合伙（LLP）—— 这种形式税务透明，又是独立法律实体，然后过两三年再整合进公司。但在专业人士看来，这个操作纯属 "自投罗网"！
因为《2003 年财政法》第 75A 条有反避税规定：如果这一系列操作（转 LLP 再转公司）从一开始就是一个 "计划"，税务部门会直接无视 LLP 的存在，照样按正常流程收印花税。苏格兰的 LBTT 虽然没有对应的条款，但有通用反避税法；威尔士的 LTT 更直接，有两条专门的反避税条款盯着这种操作。
所以想这么干，必须满足两个条件：成立 LLP 有真实的商业理由，过两三年再转公司，也得有独立的商业原因。要是从一开始就奔着免税去，没有真实业务支撑，迟早会被税务部门找上门。
富腾英国会计总结：
想省钱？这两点一定要记牢！
要不要把房产组合整合进公司，关键看能不能拿到 CGT 和印花税的豁免。但这些政策条条框框多，一不小心就会踩坑：
1. 想拿 CGT 豁免，得证明业务是真实的，房贷问题也要提前规划好；
2. 想免印花税，合伙制得是 "真合伙"，还要准备好全套证明材料。
现在税务部门对房产整合的审查越来越严，要是操作不当，不仅省不了税，还可能被罚款。所以不管你手里有多少房产，想走这条路，一定要先找专业人士咨询，别自己瞎琢磨，最后捡了芝麻丢了西瓜！
毕竟省钱的前提是合规，能安安稳稳把税省下来，才是真的赚！
如有更多的疑问，
请联系富腾英国会计事务所咨询。
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