【瞎扯】2026年真的是地产十年一遇的大拐点吗?
- 2026-02-09 06:52:32
【瞎扯】2026年真的是地产十年一遇的大拐点吗?
今天大A强势的很，虽然早盘杀跌，但是一碰到4100点就有极强的反弹力量，最终一路上扬，即使国家队尾盘大杀特杀（如下图）也无法阻挡上涨的脚步；隔壁债市被狠狠按在地上摩擦，毫无抵抗能力。鸭鸭今天想和uu们聊一聊这几天半夏投资李蓓的一个观点，2026年真的是地产十年一遇的大拐点吗？
01先来回顾下李蓓为什么说地产有“十年一遇”的机会。 
她很早之前就一直是地产死多头，这个就不再多说了（如下图，她2023年就说有十年一遇的机会，算到现在2026年口径怎么着也得应该更新成十三年一遇了）。
随着她2023年的摇旗呐喊，地产股走出一波波澜壮阔的熊市（如下图），如果不是后来大A普涨，估计现在跌的连底裤都没了。
所以她今年还能喊出地产“十年一遇”的机会（如下图），嘴确实比鸭鸭还硬。
那我们就来看看她的论据。02她的理由概括起来就两个。 
一个是供给侧已经出清（劣质房企倒闭、炒房客退场），另一个是基本面开始改善（租金回报率持平融资成本、地产周期步入尾声）。
先来看看第一个。
如下图，自从2020年地产高点以来，民营地产企业基本就没能从公开市场融到钱（除了极少数龙头），从趋势上来看，确实死的死伤的伤，现在只剩下佼佼者才能活下去。
所以房企的供给侧是出清的差不多了，这个没什么问题。
但是对于炒房客的退场，可能言之尚早，因为之前的十几年那可是全民炒房的时代。
如下图，单从二手房挂牌数量来说，确实超一线以及一线出现了下降的迹象，但是二三线依旧看不到头。
这种分化更容易导致超一线城市产生虹吸力量（超一线开始企稳，投资者谁还会去买二三线，除非刚需）。
所以只能说部分核心城市供给侧阶段性回暖，而下沉的更凉了。03再来瞅瞅所谓的基本面改善。 
从租金回报率上来看，北京和上海目前是2%左右（如下图）。
而LPR1Y和LPR5Y还是在3%和3.5%的水平（如下图）。
就算是LPR下浮，两者还是存在一定差距的，并且这没考虑到出租产生的折旧等成本。
从地产出清周期来看，现在房价的跌幅大概回落到小型泡沫与大型泡沫之间，并没有调整到位（如下图）。
所以鸭鸭我觉得李蓓还是言之尚早，故弄玄虚的成分大于实际情况。04除了供给侧和周期之外，她还寄希望于上头的措施。 
毕竟《求是》的2026年开年第一篇，就写了“改善和稳定房地产市场预期”（如下图）。
里面也提到了“要一次性给足”措施力度（如下图）。
但是这里面始终有两个问题：如果继续让年轻人去承接新房或者二手房，那么他们哪来的力量消费啊？如果地产重新“十年一遇”的起来了，吸收大量资金，那么新质生产力谁去推啊？
孰轻孰重，相信大家都心知肚明。05因此地产目前唯一的目标，只是企稳，并不是什么十年一遇的机会。 
地产确实重要，涉及的产业链条很多，因此作为基石行业，稳住就行了。
剩下的得依靠消费和科技产生新的增长点。
所以相比V型，鸭鸭更觉得2026年是地产一个L型筑底的时期。
而且上头也定调了，地产具有一定的金融属性（如下图），国家队连大A稍微有点疯牛迹象都要管，你猜地产如果牛起来了，有没有人管呢？
不过李蓓也有一点说的对的，那就是如果地产企稳的话，地产股相比实际房子资产更具有投资价值。鸭鸭之前也推荐uu小额试试万科债，现在还是收货颇丰的吖，嘎嘎嘎嘎（如下图，可参见《【瞎扯】是谁胆敢做空万科？》）。
今天大A强势的很，虽然早盘杀跌，但是一碰到4100点就有极强的反弹力量，最终一路上扬，即使国家队尾盘大杀特杀（如下图）也无法阻挡上涨的脚步；隔壁债市被狠狠按在地上摩擦，毫无抵抗能力。鸭鸭今天想和uu们聊一聊这几天半夏投资李蓓的一个观点，2026年真的是地产十年一遇的大拐点吗？她很早之前就一直是地产死多头，这个就不再多说了（如下图，她2023年就说有十年一遇的机会，算到现在2026年口径怎么着也得应该更新成十三年一遇了）。随着她2023年的摇旗呐喊，地产股走出一波波澜壮阔的熊市（如下图），如果不是后来大A普涨，估计现在跌的连底裤都没了。所以她今年还能喊出地产“十年一遇”的机会（如下图），嘴确实比鸭鸭还硬。那我们就来看看她的论据。一个是供给侧已经出清（劣质房企倒闭、炒房客退场），另一个是基本面开始改善（租金回报率持平融资成本、地产周期步入尾声）。先来看看第一个。如下图，自从2020年地产高点以来，民营地产企业基本就没能从公开市场融到钱（除了极少数龙头），从趋势上来看，确实死的死伤的伤，现在只剩下佼佼者才能活下去。所以房企的供给侧是出清的差不多了，这个没什么问题。但是对于炒房客的退场，可能言之尚早，因为之前的十几年那可是全民炒房的时代。如下图，单从二手房挂牌数量来说，确实超一线以及一线出现了下降的迹象，但是二三线依旧看不到头。这种分化更容易导致超一线城市产生虹吸力量（超一线开始企稳，投资者谁还会去买二三线，除非刚需）。所以只能说部分核心城市供给侧阶段性回暖，而下沉的更凉了。从租金回报率上来看，北京和上海目前是2%左右（如下图）。而LPR1Y和LPR5Y还是在3%和3.5%的水平（如下图）。就算是LPR下浮，两者还是存在一定差距的，并且这没考虑到出租产生的折旧等成本。从地产出清周期来看，现在房价的跌幅大概回落到小型泡沫与大型泡沫之间，并没有调整到位（如下图）。所以鸭鸭我觉得李蓓还是言之尚早，故弄玄虚的成分大于实际情况。毕竟《求是》的2026年开年第一篇，就写了“改善和稳定房地产市场预期”（如下图）。里面也提到了“要一次性给足”措施力度（如下图）。但是这里面始终有两个问题：如果继续让年轻人去承接新房或者二手房，那么他们哪来的力量消费啊？如果地产重新“十年一遇”的起来了，吸收大量资金，那么新质生产力谁去推啊？孰轻孰重，相信大家都心知肚明。地产确实重要，涉及的产业链条很多，因此作为基石行业，稳住就行了。剩下的得依靠消费和科技产生新的增长点。所以相比V型，鸭鸭更觉得2026年是地产一个L型筑底的时期。而且上头也定调了，地产具有一定的金融属性（如下图），国家队连大A稍微有点疯牛迹象都要管，你猜地产如果牛起来了，有没有人管呢？不过李蓓也有一点说的对的，那就是如果地产企稳的话，地产股相比实际房子资产更具有投资价值。鸭鸭之前也推荐uu小额试试万科债，现在还是收货颇丰的吖，嘎嘎嘎嘎（如下图，可参见《【瞎扯】是谁胆敢做空万科？》）。
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