80后楼市观察者，农村娃进城定居，专注地产研究18年，是你了解房市变化、掌握置业先机的知心朋友。凌伯前几年做工程，甲方没钱结算，就给他1套工抵房。
那会儿楼市刚转头向下，他觉得降价卖太亏，不如租出去赚点租金，等行情好转再卖。
他花3万多置齐全新家具家电，每月租2800，想到一年能稳收3.36万，感觉“以租养房”很香。
然而去年凌伯失业了，手头还有一套房在还贷，便想把工抵房卖掉周转，这时麻烦来了：
中介带客户看房，租客不是出差就是没下班，约三四回才能看上一次；好不容易有客户看房，一进门就皱紧眉头——房子又脏又乱，观感差，客户连价都不还，扭头就走。
对此，卖了10多年的中介建议：房子就算空着没人住，也别轻易出租，否则麻烦一大堆。
在租房源沦为鸡肋和弃子
我们发现这几年，二手房市场，带租约的房子就像贴了“难卖”标签，成了中介嫌麻烦、买家绕着走的“垃圾资产”。
据某房产机构数据显示，30个大中城市二手房平均成交周期已超300天，这还只是空房的情况。
要是房子里住着租客，成交周期能直接拉长，甚至半年都遇不到一个真心买家。
凌伯的房子，就是个典型的例子，买家看房得看租客脸色，有好几次中介带客户上门，租客还没到家，客户没耐性转头就走了。
更扎心的是，带租约的房子卖相差、看房难，在降价潮里永远是第一个被压价的，跌幅比空房多10%-15%。
当下市场供过于求，买家有的是选择。
一套带着租约、品相糟糕的房子，首先是缺少带看的机会。
你以为赚了租金，实则把房子的流动性和价值全赔进去了。
租金是蝇头小利，锁住的却是百万资产的流动性！
专家为啥死劝“别出租”
为什么卖房的专家建议别出租呢？
第一个，从法律角度套死交易：买卖不破租赁。
《民法典》白纸黑字写得清楚，只要租约合法，就算你把房子卖了，新房东也得等租约到期才能收房。
这就意味着，你的房子只能卖给不着急入住、愿意处理复杂租客关系的极少数人，买家群体直接砍掉八九成，还想卖高价？纯属做梦！
第二个，房屋损耗直接贬值：品相决定估值。
再好的房子，经租客住上几年，损耗都是实打实的。墙面脏污、地板划痕、家电老化，这些在评估师眼里，都是真金白银的扣款项。
数据显示，有租客居住的房子，评估价平均比同户型空房低5%-8%，银行放贷额度随之减少，又劝退一批刚需贷款买家。
第三是，机会成本亏到吐血。
租金抵不上跌幅。你盯着每月两三千的租金，却忽略了房价阴跌的速度。
在当前市场，多等半年卖房，房价可能就跌掉两三万，比你收两年租金还多。
空房能抓住市场回暖的窗口期快速变现，而带租约的房子只能被动等待，错过一次就可能再等一年。
出租房出售的两大“致命伤”
我们总结出租房难卖，主要有两个死结。
首当其冲的是“看房权争夺战”。
卖房的核心是展示，可租客的家是私域，你、中介、买家都得看他脸色。
碰到配合度低的租客，要么拒绝看房，要么故意刁难，一次两次下来，买家直接失去耐心。
有中介透露，带租约的房子，看房成功率不足10%，90%的买家都被这麻烦劲儿劝退。
其次是“品相灾难”引发的估值崩塌。
很少有租客会像爱惜自己房子一样爱护出租屋，遇到不爱惜的，几年下来房子就会变得破败不堪。
凌伯的房子租出去3年，出售时墙面全是污渍，沙发破旧，客厅堆得满满当当，显得房间很窄小，使用率很低。
买家一看，体感一下子就没了，连价格都懒得还直接走了，凌伯最后只能吃下这个亏。
亡羊补牢：已出租的房子，怎么卖才不亏！
好了，我们现在来说说补求措施。
要是房子已经出租，又急需变现，别慌，做好这三步，能把损失降到最低。
第一步：果断止损，清空房源。
这是最关键的一步，哪怕贴补1-2个月租金，也要尽快和租客协商终止合同。
记住，补贴的几千块租金，远比房子长期滞销、被迫降价几万甚至十几万划算。
凌伯最后就是贴了2个月租金请租客搬走，才勉强促成交易。
第二步：花小钱翻新，重塑品相。
收房后别嫌麻烦，花几千块做个深度清洁，墙面重刷一遍，磨损的地板抛光，老旧家电换成平价新货。
数据显示，简单翻新后的房子，成交速度比原样出售快30%，成交价也能高出3%-5%，这笔投资稳赚不赔。
第三步：务实定价，透明交易。
参考小区近期空房成交价定价，别抱着心理预期不肯让步。
同时准备好产权证明、无纠纷说明，诚意比任何话术都管用。
写在文末
凌伯的教训够深刻了：看似稳赚的租金，实则是吞噬资产价值的陷阱。
在楼市下行周期，房子的流动性远比那点租金重要，出租只会让你错失变现窗口，眼睁睁看着房子贬值。
对于手握空房的房东来说，空着或许会心疼，但至少能保持房屋品相，抓住任何可能的交易机会。
租金赚的是芝麻，亏的是西瓜！
房子空着不可怕，租出去卖不掉、贬了值，才是真的叫天不应！
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