近日，李蓓总的公开课吸引了不少人的关注，其对于地产的核心观点也被各大媒体整理的七七八八，主要逻辑和观点让AI小二结合精品资讯库总结了下，可能包括：- 核心判断：房地产迎来“十年一遇”的重大机会，拐点可能在半年内出现。
- 供给侧出清：行业格局已根本性改善，95%以上房企退出土地市场，活跃企业仅剩个位数。
- 调整充分性：调整时长（18个季度）和关键指标跌幅（新开工降70%，销售降60%+）已超过全球房地产危机的历史平均水平。
- 边际改善信号：1. 租金回报率与融资成本匹配，满足国际地产企稳条件2. 多城二手房挂牌量下降，出现“惜售”态势3. 香港市场已率先回升，具有一定的领先指标意义。
- 风险控制：李蓓强调自己并未“重仓”地产，其持仓有严格上限（单一行业不超过30%），体现了其“风控第一”的原则。
那么房地产真的到了大拐点时刻吗？我们可以让学习了海量研究报告的AI小二，做一下研究！首先我们可以按照传统的地产研究框架，让AI小二逐一分析一下相关因子。我们将这个分析框架告诉AI小二，请小二详细分析各个维度，并给出最终的结论。首先在执行任务阶段，小二会分拆各个问题，并取数寻找对应的数据：当前房地产行业正处在筑底企稳阶段，但供需核心矛盾尚未根本性扭转，尚未出现明确的大级别上行拐点信号。行业正朝着“止跌回稳”的政策目标迈进，但核心矛盾（供给过剩、需求预期疲软）的化解仍需时间，市场整体处于从“去库存”到“寻平衡”的过渡期。AI小二也给出了具体分析逻辑：
① 供给侧分析：收缩与去库存并行
当前供给侧的核心特征是主动收缩增量、消化存量，行业整体体量正在收缩。
（1）增量供给（新开工面积）
行业正经历深度调整。2025年商品房新开工面积延续下跌，且跌幅首次达到两位数，标志着行业主动缩减未来供给。这表明开发商正通过减少新项目来应对市场下行压力。
（2）存量供给（库存）
（3）影响因素
- 地产销售：销售疲软是导致新开工意愿低迷的直接原因，形成负向循环。
- 住房拥有率/空置率：高拥有率和高空置率（尤其非核心区域）共同压制了新增购房需求，也构成了广义库存的一部分。部分供需领先的城市，如北京，空置率已显现见顶回落趋势。
- 人均住房面积：截至2024年，我国人均公园绿地面积仅为15.91平方米，仅达到健康城市标准下限的39.78%，表明从居住环境改善角度看，长期需求潜力仍在，但短期受制于购买力和预期。
② 需求侧分析：核心矛盾在于预期与购买力
需求侧的核心问题是居民收入预期、房价下跌预期以及交付风险，共同抑制了各类需求的释放。（1）需求构成- 刚性需求：受城镇化进程、人口流动影响。截至2024年末，我国城镇化率达到67%8 ，但增速放缓，对需求的边际拉动减弱。
- 改善需求：是当前政策重点支持的方向。历史经验表明，市场回升初期，改善需求优先在二手房市场显现，因其价格调整更市场化且无交付风险30 。
- 投资需求：在“房住不炒”和房价下行预期下，已大幅萎缩。
- 人口增长与城镇化率：长期驱动因素，但短期增量有限。湖北省等地的城镇化率持续增长，表明发达地区人口增长将推动交通等基础设施需求。
- 购房比例/人均居住面积：与居民收入预期和房价直接相关，当前均受到抑制。
- 房龄与换新/拆除比例：与城市更新、老旧小区改造政策相关。如金螳螂等公司正积极布局公共建筑焕新、历史街区活化等领域。
- 房价走势：房价下行预期是当前抑制需求的核心因素之一。市场下行阶段，二手房价格调整更市场化，导致部分需求从新房转向二手房。
③ 综合研判：筑底企稳，拐点未至
- 供给端主动收缩：新开工、施工面积大幅下降，行业正经历痛苦的“瘦身”和产能出清过程。
- 需求端预期疲软：核心矛盾在于居民对收入和房价的预期尚未扭转，导致购房决策链条受阻。二手房市场可能成为观测景气拐点的领先指标。
- 政策托底明确：供需两端政策持续发力，旨在“止跌回稳”。需求端通过个税退税降低置换成本，供给端通过收储存量房优化供给结构，同时推动保障性租赁住房建设。
- 市场分化显著：不同城市、不同区域（如核心区与非核心区）的供需状况和价格走势分化加剧。
当前房地产行业正处于从“快速下行”转向“筑底企稳”的关键阶段。供给侧的剧烈收缩和政策的强力托底，正在为市场建立底部支撑。然而，需求侧的复苏（尤其是预期的扭转和购买力的恢复）是决定市场能否走出底部、形成大级别拐点的关键。目前，这一核心动能尚未被确认，因此判断行业出现大级别上行拐点的条件尚不成熟。市场正从“去库存”向“寻平衡”过渡，全面复苏仍需等待更明确的基本面信号。这些只是根据小二学习的卖方研究给出的参考，如果您也有迫切关心的研究主题，可以多问问聪明的AI小二~
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