年前二手房市场异常火爆/收入涨了房价也就涨了/给足优惠用最快的速度卖出去/不要踩了地产的坑,再去踩教育的坑/九宸赋/时光之境/和悦兰庭
想看房的朋友提前联系虾米，加群私信或者加VX号码 zqshiyang。周末看房提前加我预约了，提前一两个小时说哈，需要提前报备电话，再赶过去。
开发商的规则，家庭成员不能有任何一个进过售楼处，十几个摄像头抓取图像，即使不登记电话，也会是自然客户，自然永久。
第一次到访是提前报备电话半小时后进售楼处，首次到访一般有效期2个月或者三个月，超期需要重新报备，否则自己再去还是自然客户。。。。。
知道开发商的规则后能为你为自己争取利益，降低购房成本。
想看房的朋友提前联系虾米，加群私信或者加VX号码 zqshiyang。周末看房提前加我预约了，提前一两个小时说哈，需要提前报备电话，再赶过去。各项目均开始了自己的年底业绩冲刺，想了解各个想成交价 ，加群加群。看房之前提前联系虾米，地球号 zqshiyang。帮朋友发一套房源，舜奥华府的二手房两室，18层小高两梯两户最好楼层，120户型精装修好楼层要挂，220万，精装修，有意向的可以后台留言。
今年孩子上学，想上东城逸家学校的可以关注这套房源，装修保持的非常不错。
为什么虾米喜欢跟人聊天酷爱网聊，就是不断的获取信息，思维碰撞，产生创作灵感，今天就是在群里吹水了一天。。。。。所以文章写得很敷衍。1、年前二手房市场异常火爆
最近二手房市场持续异常火爆，从房管大厅到分销签约中心都是这个场景，签约中心人手不够，需要排队，这是市场的一个很明显的写照，25年二手房成交数据基本与24年持平，也说明了一个大趋势，济南购房需求每年还在9万套左右，二手房在三分之二左右，已经大踏步进入固化市场。
二手房市场为什么会这么火爆呢？咱们可以分析一下
首先是购房需求的广泛存在，孩子学区房，结婚的自住的，需求是广泛存在，别看很多评论区对买房的都是冷嘲热讽，真有点钱 谁不想有个自住的房子，有套好的改善，只是大家一直在等待机会，害怕自己站岗，楼市从22年以来，已经 出现了一个明显的价格回撤，今年年底情绪释放差不多了，很多二手房跌到一个盘整点了，很多人等了很久，感觉该出手了，这也是年底各种积极舆论导向的体现，以价换量，各种政策扶持,小流成江海，最终在年末阶段性大爆发了。
说现在的这个问题，就是给大家展现楼市正在发生的事，虾米就是楼市的一个电动仪，不能预测未来，但是能最快告诉你楼市正在发生的事，现在只是成交量放量了，价格依然处于相对的低位，现在不敢说什么未来的走势，只能说有量了才能稳住，销量上升才能稳住房东的心。
其实二手房销售也是一个拷问人性的过程，具体到某个大社区，挂牌量，有坚定的抵抗派，有中立观望派，也有软肋倒戈派，很多惊叹低价的成交，都是因为资金链问题家庭问题不得不抓紧套现，大量的成交实际是在不断的出清这些房源，给抵抗派中立派信心，构建坚固的防线，而成交量一个月才一套半套的，倒戈派人数就会与日俱增。
最近很明显的一个现象是，品相稍微可以的房子，谈价空间非常窄，三万两万可以，你想十万二十万的砍，很难，或者说之前项目曾经成交过一套280万的房源，现在挂牌价都是 300万，你拿着这套房源的成交价去找房东做工作，人家根本不认，因为这套房源是存在个例性偶然性机会性。
大家对二手房感兴趣，欢迎加群，虾米亲自带看。
2、收入涨了房价也就涨了
朋友们今天讨论啥时候房价会涨，有位朋友说，身边的朋友工资都上涨了，自然房价会涨，你可以分析一下你的收入这几年变化大吗，身边人如果都在讨论跳槽，挑一挑工资涨个20%，而且就业难度很低，不惧怕换工作，对未来充满信心，这个时候自然大家会敢于杠杆，对美好生活的向往，买房换房，房价才会向上。
3、给足优惠，用最快的速度卖出去
朋友今天群里在聊怎么卖二手房，最终结论如果遇到正儿八经的客户，不是搭讪看着玩的，就给足优惠，用最快的速度卖出去。
4、无欲无求，不要踩了地产的坑，再去踩教育的坑
不说讨论过程了，直接上结论，当下还是要 躺平心态，不要前几年刚踩了地产的坑，买房亏了钱，又去猜教育的坑。
5、保利九宸赋
九宸赋封顶仪式，最亮眼的是那一头白条猪，真喜庆。
九宸赋网签总数来到95套，1月份认购还是可以的，但是客观的说，已经从11月份的大开大合全面进攻，转向顺销相持阶段了，1月网签数目前是10套，这个位置的固定群体就是燕山甸柳学区房群体，CBD二环内大单位，地缘老群体，个人预估在春天需求会有一个大释放期，现在项目应该是继续加推新楼栋了，扩大选择，小高175户型确实设计的少点，一周就售罄了，很多大佬都是相中了但是没有房源了。
递归项目回顾
历下老城旁的高端改善项目，保利九宸赋项目，首开卖的很好，除了品质做的好，项目成功主要原因还是拿地位置好，二环内有钱群体众多，但是因为拆迁难，新项目哪怕是次新二手也不是很多，所以这种顶配项目出现就特别好卖，天时地利人和缺一不可。
目前项目首开四栋楼还在清理货底子阶段，项目门槛500万。
周末有想看九宸赋的朋友提前预约。
CBD保利九宸赋项目上周的预约房源数据非常亮眼，项目的一房一价表也已经出来了，见过很多次开发商定价，这次的除了顶楼一楼二楼价格差比较大，标准层的价差并不是很大，很像铁锁船战术，两层同价，同单元同层一致，这种定价更说明蓄客量大，对去化有信心，数据更说明确实卖的真好。还有两周左右的冲刺期，等12月中旬的集中开盘喜报就行。
2025年改善市场还能吃大席的，只有地缘改善盘，比如历下二环东这个位置，和谐改善，天桥地缘改善。
项目全方位解析都在这个文章链接中。
今年440元/保利九宸赋户型解析2
历下城发九宸赋的实地探访图，虾米看高端改善盘看的太多了，让虾米惊艳的是九宸赋项目很多位置拍照，就是一幅画，再就不文绉绉的说寓意是什么，出自于XXX名画，转一圈就是艺术的沉浸体验，上次让虾米感觉冲击是会所，今天是园林示范区，尤其是架空层会所，让孩子跟同学到这里来写作业，这地多好。对项目感兴趣加群，预算500万起，一房一价咨询群内帮你匹配适合房源。6、中海时光之境
盛福四代宅，中海时光之境，品质细节确实做的真的好，车库星空顶展示出来了，是不是地库示范区做好了？
精装大三室143户型270万左右好楼层，152户型有350左右的，155户型380，390万，高端改善有210户型，还有济南独一份客厅挑空的252空中别墅。
对时光之境感兴趣，欢迎加群，额外团购优惠。
递归项目回顾
中海时光之境上周开了自己的二展，更多的绿化实景展示，架空层会所做的真高端 ，另外还有三个户型的实体样板间，虾米蹭朋友的验资进去看的，210,252户型印象深刻，这种270度大玻璃三个方向院子的开阔感确实真不错，另外143户型也开盘了280万左右就能买到，周二项目又卖了一套252，虾米就想问问买800万的客群是什么样的画像呢？
155户型，210户型，252户型，每个户型各两套，有家具的，清水样板间，想看房的提前预约，额外团购优惠。
中海时光之境的进度真快，首开楼栋基本到了10层左右，绿化示范区二展，实体样板间，空中院子实景展现，单元大门大堂外立都展现了出来，做的确实真的好，现场看看即可，经得起检验，还原度极高。
中海时光之境项目，虾米为什么看好呢，从几个维度说呢，首先是位置，会展区域的北延伸，08年左右实习路过这一片时，这里就是东部区域的居住区了，历下区，多条交通主线，通行方便，出门幼儿园，小学，初中，街角公园 ，并且几百米还是省实验高中东校区（假设孩子真的人中龙凤优秀，能考上，家旁边15年教育），购物方便，这个片区太方便了，奥体中那边盛福大集，徐家庄农贸市场，虾米喜欢赶集去农贸市场买菜，所以这些特别关心，餐饮颖秀路这一条路太多了，想高端逛街，高新万达，凤凰路山姆，都在1000多米，花园路旁边多条公交线路，完全不用等成熟开通，去洪家楼，去软件园，汉峪都有。。。。地铁方面弱一些，姜家庄站1000米，去三号线六号线接近2000了，靠电驴摆渡了。
产业方面，盛福区域写字楼其实挺多的，只不过星罗棋布的感觉，星光土拍捆绑的四块商务地已经建成，加上规划的牛旺大厦，另外到软件园区域就业区也在2000米左右。
项目层级，这个项目的定位就是高端改善盘，济南高端改善盘21年前后开始出现，主打模式就是豪华大门，下沉庭院，会所，大窗墙比铝板外立面，平均户型大，好绿化，层高三米一，这是一次迭代，时光之境是在过去的基础之上，根据建筑新规，在规则允许下，通过设备平台赠送，阳台，露台面积赠送，实现高得房率。
关于第四代住宅，虾米其实也不知道为啥这么定义，其实很不喜欢这种称谓，叫个新规房比较贴切，类似过去汽车的国几国几，对第四代批评比较多的，比如露台打扫问题，空气差，下雨怎么办，刮风怎么办，冬天怎么办，隐私怎么办，事物都有双面性，改变一件事就会引起另一件事，打扫问题，就算是现在的房子也一样要打扫啊，几天不打扫一层土，下雨楼上是有顶遮挡的，除非是刮风雨，那把推拉门一关就拉倒了，也有下水槽，水枪一次就行了。关于隐私，项目这次做了金属格栅隔离，交付后也可以装伸拉遮阳伞。
其实真正算是一个问题的是，露台探出来这一块压楼下采光的问题，类似农村的sha子，遮住的是某个时段的上半部分，下半部分还能进阳光，实地来看就能看懂，个人觉得可以接受，不能接受就不买，不影响屋内的光亮度。事物的两面性就在这里，做出一个改动往往都有反作用。
配置方面中海的亮点还有豪华大门，酒店式环形车道，豪华地块，还有中央车站，访客车位，会所做的比较务实，经营成本低很多，一个月六毛钱大家还是能接受的，会所建的像个博物馆，各种奢石点缀起来确实好看。
装修标准看，这次中海精装标准做的确实足够高了，各种装标堆砌很多，影视墙带，餐边柜带，不多说了，堆砌了说的有点多了，每个房间都很大，充足的存储空间，住惯了大卧室，你再去看小卧室就受不了了。
时光之境的各个户型的大约预算，145户型在270多万起，152户型在350万左右，155户型在390万左右，179户型420万左右，210户型600万左右，252户型700到800多吧。
对时光之境感兴趣，欢迎加群，额外团购优惠。
22800上车精装四代宅中海时光之境
中海时光之境到访回顾
中海时光之境开放样板间探访
7、科技城尊御府
坐标科技城大辛河，干挂铝板幕墙窗的尊御府项目，大辛河公园已经建成了，出门就是公园确实 很舒服，小区公园，出门又是公园，精装标准也很不错。
科技城尊御府，个人感觉，这是奥体铂悦府的升级加强版，六栋楼排布靠边，中央大绿地，中心景观，豪华大门下沉会所，外立面干挂铝板，幕墙窗，双银LOW-E超白玻，装修标准也非常高，说实话没太记住，就找一个ppt截图了。位置来讲，这个位置在科技城算是很不错了，河景公园，地铁口，商场距离都不远，毗邻CBD，两个地铁口距离都比较适中。项目目前在售产品有162，203，215,270四个户型，项目施工速度也非常快，虾米真的是看着项目起来的。。。此时还得感叹一句，奥体铂悦府真的是生不逢时，户型有点太超前了，假设2024年出现156的三室，相对好卖很多，当年正在二胎潮高峰，大家普遍要求四室，今年明显感觉对大三室的咨询提高了很多，追求居住舒适，大客厅，每个房间也要大。。。。。。
、8、历下隆和府
历下隆和府，他的过往历史能写一本书了，他的现在还是比较稳健的，项目一期交付，还是不错的，隆和府对大家的吸引力是在300万以内，还送个车位，还是精装修，交付还早，能买个位置相对靠南靠西的项目，周围生活还是非常方便的，地铁口，商业，生活氛围很浓，另外隆和府之前销售好，得益于金地华著做他的价格背景板，另外就是科技城片区的价格锚点，科技城那边开始回落，出现340万左右的房源，有些抬脚可以够到的就会心猿意马，但是如果预算特别有限超过300万一分也不行，那这个项目倒是可以考虑，尤其是着急住的朋友。
项目的缺点就是从外立面，户型看怎么也像是个2020年以前时代的产品，说不出来的感觉，南侧靠花园路，学校已经开学了，对项目感兴趣欢迎加群。
8、开源路张马新项目
张马海通南又有新项目了，四栋小高的社区。
9、海通和悦兰庭
160万预算的朋友可以重点关注一下这个项目，工业北以南近地铁商场项目。
这个项目应该是26年刚需领域最火爆的一个项目，为什么这么说呢，泛球墨区域，地铁商业都有，户型设计容积率也都不错，没有很明显的缺点，并且户型设计的也不错，户型段有116,126,143三个户型，年轻人都喜欢的大宽厅，南向全落地，开发商成本也不高，个人预测毛坯也就是一万五多吧，应该会是一个市场的爆款项目。
坐标凤凰北路球墨区域东延伸吧，十八中对面，海通项目规划公示，容积率2.1，小高洋房，从规划看平均户型不到120平，定位刚改盘了，这位其实真的挺好的，地铁，商场，王舍人核心区域，缺点就是这个小框里全部是待拆迁更新开发，需要一个七八年的成熟，另外就是教育滞后一些，十八中确实。。。。。这个项目估计预算门槛170万左右吧。
