产品创新加速 | 2026年1月商业地产零售业态发展报告

观点指数 2026年元旦假期，各地锚定节日消费旺季窗口，密集加码多元消费政策，同步开展形式多样的特色促消费活动。

这也使得各重点省市的消费数据实现增长，元旦假期北京重点监测的百货、超市、专业专卖店、餐饮和电商等业态企业实现销售额40.4亿元，日均同比增长16.3%，60个重点商圈客流量2822.6万人次，实现销售额84.6亿元。

数据来源：公开资料，观点指数整理

与此同时，海南封关运作持续推进，其对免税经济的催化作用在短期内迅速显现。数据显示，海南封关首周离岛免税购物金额达11亿元，购物人数16.5万人次，购物件数77.5万件，同比分别实现54.9%、34.1%、11.8%的显著增长。三亚市商务局数据显示，12月18日至22日全市免税店销售额累计5.35亿元，连续5天单日销售额突破1亿元。

从增长逻辑来看，此次免税经济的爆发并非偶然，而是政策红利、消费回流与供给升级三重因素叠加的结果。

在海南免税火热的同时，国内机场免税市场也迎来变化。近期，首都机场免税项目招标结果落地，中国中免中标T3航站楼免税项目，王府井中标T2航站楼免税项目，经营期限均至2034年2月10日，而此前在机场免税市场占据重要地位的日上免税行不在列。

此外，中免集团还成功中标上海浦东国际机场和上海虹桥国际机场相关免税店项目，进一步巩固了其在国内机场免税市场的优势地位。

作为免税重要渠道，机场免税项目具有流量稳定、消费能力强的核心优势，是免税运营商的必争之地。随着国内航空出行市场的持续复苏，机场免税销售额有望稳步回升，正吸引头部企业加大布局力度。

在消费需求持续升级、市场竞争日益激烈的背景下，头部企业纷纷加速产品线创新与战略转型。

来源：企业披露，观点指数整理

期内，新城控股就发布了“新悦汇”与“印巷”两大创新商业产品线。凯德集团也正式推出“来福士·界”和“凯德壹中心”两大新商业品牌，覆盖不同客群与消费场景。

其中，“来福士·界”定位为城市级综合体，聚焦城市核心区域，主要面向中高收入、追求生活品质的消费者，打造集购物、办公、居住、娱乐于一体的高端城市地标。

“凯德壹中心”则聚焦一二线城市的成熟商业区，以3至5公里范围内的新中产与白领为核心客群，旨在打造“生活第二客厅”，提供从日常消费到社交休闲的一站式解决方案。

除了全国性企业外，本土商业企业也加速战略升级的步伐。金铂商业总部签约落地广州白云新城，并计划打造广州首座高端商业项目，这是金铂商业首次进军广州高端商业市场。

此次战略转型，不仅是金铂商业自身发展的需要，也顺应了广州白云新城区域发展的趋势。作为广州重要的城市副中心，白云新城近年来发展迅速，商业需求持续增长，金铂商业的入驻将进一步完善区域商业配套，提升区域商业的品质。

数据来源：公开资料，观点指数整理

新项目入市方面，年末迎来了一波集中供应。12月下旬，以太古地产、印力集团、珠海万达商管等为代表的商业地产企业均有新项目开出，涉及广州、上海等 18 座城市。

12月25日-12月31日，是主要开业节点，集中落地19个项目。其中，12月26日为单日开业峰值，当天共有8个项目同步开业，占总数量的32%，涵盖上海新天地东台里、北京湾里王府井 Well Town等大体量项目。

随着消费升级的持续推进，消费者的需求已从单一的购物消费转向多元化的体验消费，文旅商融合作为商业地产项目提升核心竞争力的关键路径，迎来了更为丰富的内容供给。

期内，新城控股在盐城落地首个乐园广场——吾悦广场悦动live潮趣乐园，该项目标志着新城“MALL+N”模式的正式落地，由“吾悦广场+潮趣乐园+悦渎里市集+盐渎印巷金街”四大板块构成，实现商业、文旅、娱乐等业态的深度融合。

除了大型综合体项目，特色街区的文旅商融合也是重要方向。远洋建管中标的慈溪长三角风情街烟火集市项目，就计划通过“文化+体验+商业”的模式对特色街区进行改造升级。

与此同时，商业项目的招商策略呈现出明显的高端化与差异化并行特征。在高端化招商方面，样本商业项目纷纷引入高奢及轻奢重点品牌，形成集聚效应，提升项目的高端定位与市场影响力。

北京三里屯太古里作为国内高端商业的标杆项目，近期一次性落地迪奥之家、蒂芙尼旗舰店、路易威登之家等8大重磅高端门店，进一步巩固了其在高端消费市场的领先地位。

在差异化补位方面，中高端潮流与生活方式品牌则同步发力，覆盖不同消费层次的需求。无锡恒隆广场选择引入CASETiFY、Yoajung等潮流品牌，深圳万象城则落地老铺黄金、元古茶铺等兼具文化属性与品质感的生活类品牌，品牌虽有差异，但均是为了适配新中产群体对品质生活的需求。

整体来看，当前商业项目的竞争将更多聚焦于对消费需求的精准把握、产品与服务的创新能力等，只有能够持续适配市场变化、创造优质消费体验的项目，才能在激烈的竞争中脱颖而出。

餐饮赛道上，期内国内餐饮头部品牌纷纷将全球化布局作为重要的增长战略，通过收购海外成熟品牌、开设海外门店等方式，拓展国际市场份额。

其中，九毛九拟斥资4300万美元收购北美火锅连锁餐厅股权，该餐厅在温哥华、多伦多、加州运营21家自助火锅，核心客群为非华人。

观点指数认为，此次收购对九毛九具有重要的战略意义，一方面能够借助标的公司成熟的本土化运营经验，快速切入北美主流市场，避免了从零开始的市场培育成本；另一方面，能够输出自身的标准化体系，实现区域协同发展，提升品牌的国际影响力。

除了收购，国内餐饮品牌也通过开设海外门店的方式开拓市场，其中蜜雪冰城的海外扩张尤为引人注目。

蜜雪冰城美国首店开始试运营，选址洛杉矶好莱坞星光大道这一全球知名的商业地标，目的是借助地标效应提升品牌的曝光度，同时精准触达年轻消费群体。

与此同时，香港药妆连锁店万宁宣布关闭内地所有门店，标志着其在内地市场的布局正式终结。万宁于2004年进入内地市场，高峰时期门店数量超过200家，主打“药妆+健康”的错位竞争策略，曾一度受到消费者的青睐。

万宁退出内地市场，除了近年来国内美妆零售市场涌现出大量本土品牌与新兴业态，竞争优势逐渐丧失外，还与其内地市场的门店布局较为分散，供应链管理与成本控制能力不足，导致运营成本居高不下，盈利能力持续下滑等有关。

万宁的退出，反映出美妆零售行业正进入调整期。在行业竞争日益激烈的背景下，美妆品牌与零售商需要不断优化产品结构、创新服务模式、提升运营效率，才能适应市场变化，实现可持续发展。

国内电商平台积极承接国家政策，通过全渠道布局推动消费释放。京东宣布自2026年1月1日起，线上线下全面承接国家补贴落地，重点聚焦家电3C品类。

一方面，这不仅能够强化京东的全渠道履约能力，实现线上线下资源的协同整合，提升政策落地的效率；另一方面，也能够加速家电3C换新消费的释放，满足消费者对高品质家电3C产品的需求，推动消费升级。

跨境电商方面，以顺丰、菜鸟为代表的物流企业纷纷通过战略合作提升跨境运输效率，拓展全球市场的覆盖范围。

顺丰国际近日与英国物流企业安睿物流（Evri）正式签署战略合作协议，双方将在多个领域开展深度合作。

此次战略合作对顺丰国际具有重要的战略价值，其能够借助安睿物流在英国本土的成熟网络与运营经验，快速提升在英国市场的服务能力与市场份额；还能联合开拓全球重点市场，完善自身的跨境物流网络，提升全球竞争力。

而菜鸟全球物流网络迎来新的突破，上线美洲G2G（国家间）跨境物流服务，建立了美洲区域互发包裹的跨境物流网络。

产品首期开通美国至墨西哥的跨境物流服务，覆盖美西最活跃的电商区域及墨西哥99%地区，菜鸟也成为首家在亚洲、欧洲、美洲三大洲提供G2G服务的全球性物流公司。

近期，为推动REITs市场的发展，上交所出台相关政策，暂免收取REITs上市初费、上市年费和交易经手费。

这一政策的出台，能够降低REITs发行人的成本，提升市场参与的积极性，进一步推动REITs市场的扩容与发展。

而深交所也高度重视商业不动产REITs的试点工作，计划扎实有序开展规则修订、技术系统开发、项目培育等各项准备工作，推动商业不动产REITs试点开好局、起好步。

华夏基金与华润置地联合设立Pre-REITs基金，该基金规模为人民币3亿元，由华夏股权担任基金管理人，这是国内首单公募基金私募股权子公司主导的Pre- REITs基金。

随着商业不动产REITs试点的落地，作为衔接原始资产与公募REITs的关键环节，Pre-REITs基金的市场需求将进一步释放。而华润置地此时布局Pre-REITs，可视为在抢占商业不动产证券化市场。

目前来看，基础设施资产项目通常需要经历较长的培育期才能达到稳定盈利状态，在现有监管规定下，处于培育期的资产无法成为公募REITs的合格资产。而通过Pre-REITs基金的培育，可以让资产逐步达到REITs上市标准，从而实现资产的证券化退出。

二级市场表现上，12只消费基础设施REITs整体表现分化，多数REITs录得上涨，仅2只微跌。其中，华夏大悦城商业REIT涨幅居首，整体涨势良好，区间平均涨幅约2.63%。

数据来源：同花顺，观点指数整理

不过各REITs的区间换手率差异较大，均值约为12.83%，多数产品换手率处于10% - 20%的区间，市场交投整体处于中等偏上水平。

其中，易方达华威市场REIT的换手率最高，达23.90%；中金印力消费REIT换手率最低，仅7.09%，反映了不同产品的市场交易热情具有明显差异。