京东产发重启港股IPO,刘强东的物流地产“第三战场”浮出水面

出品/产经风云

1月26日，京东智能产发股份有限公司正式向香港联交所递交A1申请文件，这家被京东称为“现代化基础设施开发与管理平台”的公司，已不是首次递表。

2023年3月，京东产发曾与京东工业同步提交招股书，但随着市场环境变化，两者进程分道扬镳。

如今，京东工业已于2025年12月通过上市聆讯，而京东产发在蛰伏近三年后重新启动IPO，意味着京东核心业务板块即将全部进入资本市场。

东产发并非从零开始的故事。它的诞生源于2007年京东自建物流的战略需求，到2018年才作为独立业务单元开始运营。

如今的京东产发已成为中国最大的现代化基础设施提供商之一。截至2025年前三季度，该公司在全球布局了285个现代化基础设施资产，总建筑面积达2710万平方米。

这些资产包括259个物流园、20个产业园和6个数据中心基础设施，构成了一张庞大而精密的基础设施网络。

据招股书显示，京东产发的资产管理规模总额已达1215亿元，较2023年初有显著增长。按建筑面积计算，这家公司在亚太区及中国新经济领域现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。

“回归到用户端，体感是一家平台的交付能力，包括效率、体验和服务。”业内人士如此评价京东产发的价值。

从商业模型来看，京东产发已建立起稳定的收入来源。该公司主要提供租赁、物业管理及其他增值服务等基础设施解决方案。

2023年京东产发收入约为29亿元，2024年增长至34亿元，增速为19.1%。2025年前9个月，其收入达30亿元，同比增长21.2%，显示出强劲的增长势头。

值得关注的是其收入结构的变化。2025年前9个月，基础设施解决方案的收入为26亿元，其中来自外部客户的收入占比已达到62.5%，这意味着京东产发已成功从服务内部转向服务更广阔的市场。

利润方面，京东产发2025年前9个月经调整净利为8.23亿元，较上年同期的4.65亿元显著增长。

京东产发的另一个关键指标是资产出租率——已竣工资产平均出租率超过90%，高于行业平均水平约10个百分点。

从股权结构看，京东集团通过全资子公司间接持有京东产发74.96% 的股份，仍然是公司的绝对控股股东，实际控制人为刘强东。

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据悉，全球化布局成为京东产发未来战略的核心部分。京东产发海外资产管理规模占比从2023年初的3.7%持续提升至2025年9月30日的12.8%。目前，京东产发已形成了“东南亚起步、成熟市场拓展、中东重点突破”的全球化路径。截至2025年9月30日，京东产发已在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，覆盖新加坡、荷兰、迪拜等核心物流节点。

2025年7月，京东产发与阿布扎比机场完成签约，共建中东智慧物流枢纽，显示出公司在中东地区的战略布局。与此同时，京东产发与高瓴资本旗下的EZA Hill合作完成新加坡物流仓储资产组合收购，交易作价约17亿元。

京东产发主导设立了5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金等资本工具。截至2025年9月30日，其基金管理规模占资产管理总规模的33.7%。

如此规模的京东产发，于京东集团而言，也不过是其中一大板块

从京东的上市公司版图来看，可以分为三大业务支柱：

零售与基石（京东集团）：这是整个京东系的核心。但近期也面临挑战，受高基数、消费电子需求疲软等因素影响，收入增速承压。

供应链与基础设施：这是京东近年重点强化的“硬实力”矩阵。

其中，京东物流是供应链的实体网络，在整合德邦股份、并表达达集团后，其网络能力得到强化。尽管短期因加大投入影响利润，但分析师认为其长期利润趋势向好。

京东产发则是供应链的“地基”，管理着遍布全球的物流园区等重资产。其上市主要是为这类重资产业务开拓独立的融资渠道。

垂直服务与未来增长：这些板块在各自垂直领域挖掘增长。

其中，京东健康已建立起稳定的盈利模式，受益于在线医药零售的渗透，其盈利预期被多家机构上调；京东工业作为新上市公司，正通过出海和拓展专业品类（如工业无人机、智能叉车等）寻求增长。

从上述版图中可以看到，京东的资本运作思路很清晰，即通过整合强化协同，通过分拆释放价值。

如将德邦股份（大件快递）、达达集团（即时配送）整合进京东物流，目标是通过一体化管理降本增效；将京东工业、京东产发这类专业性强、资本开支大的业务分拆上市，能让它们拥有独立的融资平台，并让市场更清晰地认识其价值。

能够看到，京东的上市公司版图已从单一的电商平台，演变为一个涵盖零售、物流、健康、工业品和基础设施的“供应链大生态”。

且这个生态还在持续进化中。