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东北
1、地产上涨核心逻辑及选股初荐
•上涨核心逻辑阐释：地产近期上涨有三大短期难证伪的核心逻辑，行情能够持续至2026年3月底。
一是一线城市房产市场量价处于稳定或企稳状态；
二是相关房地产文章发布后，地产政策持续出台，进入2026年，政策持续释放的确定性较强，且小阳春前还会陆续有政策推出；
三是舆论层面，媒体、中介、自媒体等均释放出积极信号，此前的悲观情绪及相关负面数据已难见。
•选股主线及标的初荐：对于地产板块的投资，可从两大方向布局，重点推荐标的包括中国金茂、新城控股（含新城发展）、我爱我家、建发国际集团。其中存量地产方向涵盖商业地产、二手房中介、物业管理三个细分领域，适合投资者长期持有；开发商方向则可关注两类标的：
a. 布局一线城市、有望在房地产市场见底后率先受益的企业，如中国金茂、建发国际集团；
b. 困境反转且有实际改善的标的，如新世界发展、旭辉控股集团、龙光、融创等，适合短期博取弹性。
2、上涨逻辑及行情持续性论证
•上涨逻辑与持续性分析：2025年12月底至2026年1月14日期间，房地产市场显现三大积极变化，成为行情支撑逻辑：
a. 一线城市成交量与房价现企稳迹象，其持续性短期难以证伪，预计3月底前市场难出现大幅下滑；
b. 政策预期持续发酵，涵盖房企无需向监管部门报送三道红线相关数据、增值税满二税率从5%降至3%、商业用房首付比例下调、静安区收购二手房支持以旧换新、杭州及上海等地推进大规模拆迁等多项举措；
c. 舆论氛围趋于正向，自2025年12月底起负面数据与舆论被管控，自媒体大V遭整改，链家、贝壳等平台的房价成交数据无法查看。对于行情持续性，当前断言房地产市场止跌回稳为时尚早，但小阳春前难以证伪上述逻辑，在此利好氛围支撑下，地产股行情具备参与价值。
3、一线城市地产量价数据剖析
•二手房成交量数据解读：当前一线城市房产市场数据较此前的悲观状态已出现改观，从量价维度展开剖析，成交量分新房、二手房两个角度来看。新房受制于供给、土地出让等因素，短期改善速度较慢；二手房成交量呈现降幅收窄甚至回升态势，2026年开年截至目前，14城二手房成交量同比降5%，四个一线城市同比降2%，近一周14城成交量同比增40%，一线城市增60%，不过该增长或受春节错位影响。对比2025年四季度，12月14城二手房成交量同比降31%，一线城市降26%。
•房价企稳情况分析：房价走势以上海、北京为例，结合冰山指数数据来看：上海房价2025年下半年跌幅超10%，呈快速下降态势，2025年12月中旬起走势企稳，2026年1月以来环比变动幅度仅在0.0%左右，1月25日数据较1月18日略有反弹；北京2025年11-12月月跌幅达2%-3%，2025年底至2026年1月跌幅收窄至0.0%左右，虽仍处下滑通道，但幅度已非常缓慢。
•小阳春量价表现推演：结合当前成交量与房价的表现，推演未来地产市场走势，预期2026年春季小阳春期间，量价将保持向好态势，小阳春结束前数据表现不会太差。小阳春的具体表现力度，仍取决于是否出台更具支持力度的政策。
4、政策催化与舆论引导解读
•近期政策及预期分析：近期房地产领域小政策持续出台，不断释放利好信号。在《求是》文章定调“房地产政策不能再添油战术、要一次性给足”后，陆续落地了多项政策，包括增值税减免、税率下降，商业用房收益下降，静安区启动以旧换新收房，上海、杭州等地启动拆迁并安排相关预算及收储基金等。这类政策单个力度虽不大，但连绵不绝。结合2026年小阳春的时间节点，若政府希望房产市场尽快企稳，或出台更大力度政策，如贴息、限购全面放松、收储，甚至取消三道红线等管制类措施，相关政策预期有望持续催化市场。
•舆论导向影响分析：2025年年底市场下滑后，房地产市场悲观情绪浓厚。2025年12月中旬以来，监管部门对自媒体、中介及地产研究机构的信息发布进行规范，管控不利于地产市场企稳的负面数据、观点及舆论，目前此类悲观内容已较难获取，市场信息获取的全面性受到一定影响。同时，近期有专业投资人针对房地产板块发声，如半夏投资李总公开表示对房地产非常看好，其发声时机契合当前舆论导向，对板块形成利好支撑。
5、投资标的细分推荐及风险提示
•长期存量地产标的推荐：对于偏向长期布局、追求稳定股息与现金流回报的投资者，建议重点关注存量地产方向，该方向涵盖商业地产、二手房中介、物业管理三大细分领域。
a.商业地产：新城控股（含港股新城发展）、华润置地具备长期持有价值，其中新城控股年净利润60-70亿，当前估值严重低估；尽管开发业务仍有减值拖累，但前期减值释放力度较大，剩余减值规模有限，后续减值拖累将逐渐减小，市值有望向六七百亿迈进。
b.二手房中介：贝壳业绩稳定性更强，我爱我家则具备更大的利润弹性，若市场好转，其利润释放空间更为可观。
c.物业管理：板块虽受地产行业拖累，但仍有企业保持正增长，如华润万象生活虽下调业绩指引，但仍能实现10%-15%的正增长，表现亮眼。
•短期开发商标的推荐：对于希望博取短期弹性的投资者，可关注两类开发商：一是布局一线城市、能率先受益于市场回暖的标的，如建发国际集团、中国金茂；二是出现困境反转迹象的标的，如新世界发展、旭辉控股集团、龙光、融创。不过此类短期标的长期持有存在较大不确定性，仅适合短期参与。
•2025年业绩风险提示：需重点关注2025年地产相关公司的业绩压力，开发商板块归母净利润大概率出现50%-80%的下滑，保利置业已披露归母净利润同比下降70%-80%，此类降幅或成为行业常态。物业管理公司业绩降幅相对较小，但也可能出现下滑，如中海物业2025年业绩已呈下降走势。本次推荐的华润万象生活、建发国际集团等标的，在行业压力下仍能表现优于同行；未提及的公司则可能在2025年业绩披露后出现明显下滑，需警惕相关风险。
6、2026年政策与基本面前瞻
•2026年政策节奏预期：预期小阳春为地产政策发布高发期，最佳出台时间点在小阳春开始前，即春节前或春节刚结束后。可能推出限购放开、贴息推进、以旧换新、收储、城市更新拆迁等举措，该时段出台政策的可能性值得展望。
•2026年基本面走势判断：当前市场出现见底迹象，成交量降幅收窄，甚至周度实现正增长，房价已在底部徘徊未再下降。判断2026年3月底前（小阳春前）相关数据将维持乐观态势，但4月及之后的市场走向取决于2026年小阳春的政策力度与经济回暖阶段。目前尚不能确定房地产市场已全面见底，仍需持续观察，但或出现结构性企稳：一线城市租售比2.5%以上甚至接近3%的房产2026年或实现回稳，而受优质新房冲击的部分次新房，2026年房价仍面临较大压力。
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