龙湖/中海/万科等房企,对商业地产REITS提了什么建议

商业地产发REITS，目前阶段主要面临哪些障碍？以下摘自1月16日中房协“商业不动产REITS发展政策解读及落地实践研讨会”，部分房企代表分享了对于商业不动产REITS的看法或建议，具有行业代表性。

龙湖集团金融资产负责人牛杏梅从房企角度分享了转型实践与思考。她表示，当前房地产行业面临较大压力，REITs 作为存量融资的重要工具，对企业长远发展具有重要意义。龙湖集团正积极梳理购物中心、公寓等优质资产，提升运营管理水平，为参与 REITs 市场做好准备。她希望政策端能进一步明确税收优惠、合规性认定等细节，为企业提供更清晰的操作指引。

保利商旅产业发展有限公司财务总监李创荣聚焦估值与发行门槛问题。他提到，折现率的设定直接影响资产估值与投资者决策，当前市场的折现率水平对企业内部考核与投资者预期均产生影响。同时，首发金额门槛对部分中小体量优质资产形成限制，建议适当降低门槛，让更多优质项目能够进入REITs 市场。此外，资产合规性整改的流程效率也需进一步提升，建议通过承诺制等方式加快项目推进。

中海商业发展有限公司专业高管、酒店管理公司总经理饶胤分享了中海商业在REITs 发行与资产运营方面的经验与困惑。他表示，中海商业成功发行的相关 REITs 产品，体现了各方合力的重要性，也锻炼了团队的资管能力。但当前优质商业资产收购难度较大，核心城市核心地段资产稀缺，且部分资产剩余使用年限不足 20 年，土地使用权到期续期规定尚不明确，影响资产定价与投资决策。此外，酒店、写字楼等强周期资产的估值认定、运营责任划分等问题，也需要行业进一步探讨。

中国金茂控股集团有限公司资管部副总经理张文浩提到金茂在商旅地产、商业领域布局较早，部分资产面临土地年限到期、规划调整等问题。他建议，相关部门应加强政策一致性评估，优化商业用地规划管理，同时关注车位等配套资产的处置问题，缓解房企开发压力。

万科印力商用置业有限公司投资发展部总经理付凯围绕REITs 的多元化功能与政策诉求发言。他表示，REITs 对企业而言具有融资、资产优化等多重价值，希望监管机构能进一步放宽募集资金用途限制，支持企业新增投资与业务拓展。同时，不动产存续期间的改造调整、消防规范更新等问题，需要明确相关标准与操作路径，降低企业合规成本。

新城控股集团财务与融资中心副总经理李响分享了新城控股在三四线城市商业不动产运营的独特经验。新城控股目前在全国布局178 座开业广场，77% 位于三线及以下城市，2025 年收入超 140 亿元。三四线城市消费群体具有消费倾向高、杠杆率低等特点，消费市场稳步增长，品牌下沉趋势明显。他表示，新城控股正积极筹备参与 REITs 市场，希望行业关注下沉市场商业资产的价值与潜力。