基础设施公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义，可比肩注册制试点对一个股市场改革的作用。该试点是中国供给侧金融供给侧改革的重要抓手，旨在通过激发不动产市场活力推动经济发展，同时有助于盘活存量资产，防范地方债务风险，稳投资补短板，以及为新的基础设施项目提供资本金。试点通知明确了基础设施公募REITs的重点发展方向，将依据全球标准化REITs特点，采取公开发行，公开交易方式推进，强调权益型导向和穿透持有不动产权益的原则，同时参照成熟市场的规则设计收入结构，分红要求和治理结构。
选择基础设施领域作为切入点的原因有两个:一是我国基建投融资改革需求迫切、REITs能够发挥重要作用、如盘活存量资产、降低杠杆率、吸引社会资本参与基建项目等、二是作为政策试点、从成本较低、协调性较好的角度出发、基础设施领域较为稳妥合理。
房地产持有型REITs将逐步推进，建立在基础设施公募REITs试点经验积累和市场完善的前提下，租赁住房REITs作为解决新市民住房问题的重要金融工具，将在房地产长效机制中发挥重要作用，并有望随着基础设施公募REITs推进而快速发展。
推进基础设施REITs工作的基本原则包括符合国家政策、聚焦优质资产、坚持市场化原则、坚持权益性导向、稳妥开展试点工作以及推动长期健康发展。其中、市场化原则被特别强调、是保证中国REITs市场长期健康发展的核心。
基础设施REITs试点项目的具体要求是聚焦重点区域、重点行业和优质项目。优质项目的核心在于权属清晰、具有市场化的经营模式以及持续稳定的现金流、只有这样的项目才能得到投资人的认可、并通过试点对产品设计、发行上市流程、交易规则等方面进行系统性测试、确保试点工作的顺利进行。
建设中国REITs市场旨在分析其对中国经济的价值，主要从资金的需求端和供给端两个方面考虑。通过改革现有的投融资体制，提高基础设施投资效率和质量，解决当前中国基础设施领域面临的挑战，如!!!地方债务风险!!!，低效投资等问题。
当前基础设施领域拥有海量存量资产和巨大的补短板投资需求、但同时面临城镇化进程未结束、基础设施更新需求大、地区发展不平衡、战略规划引领下的大规模基建需求以及新型基础设施发展空间广阔等挑战。此外、由于政府融资平台责任界定、债务限额管制导致一些项目的投资回报率不高、且!!!地方政府缺乏管理地方债的意识和机制、形成了庞大地方债务和大量低效投资!!!。
目前房地产行业的融资体制以间接融资为主体，依赖土地和房地产资产抵押获取信贷资金，这种模式在支持房地产行业发展的同时，也形成了大量的债务，并可能导致高杠杆和系统性金融风险，随着经济下行压力加大，房地产行业的可持续发展和金融风险防控面临巨大挑战。
房地产行业的特点表现为初期投资需求大、周转周期较长、导致企业主要依赖期限较短的债务融资。为了应对资金压力、多数房地产企业采取了快速销售回笼资金的策略、形成了拿地开发销售的快周转模式。
在增量市场阶段，房地产经营模式稳定性受制于信贷市场，当房产投资过热导致信用扩张和杠杆率升高时，政府会进行调控以防控金融风险，这直接影响了房地产企业的资金链。
当前房地产行业正逐步走向存量和增量并重阶段，存量市场的到来要求房地产企业转型为通过持有运营盘活存量资产，但目前缺乏长期资金支持和新的激励模式，尤其在租赁住房等领域，由于前期投入大，回报周期长且依赖大量债务融资，使得持有型物业难以成为一个持续发展的模式。
（PS：但REITs要求其底层资产要是成熟不动产，高出租率，稳定租金回报，通过不动产信托的方法存量还是得看资产质地的）
随着中国经济高速发展，居民积累了大量财富，推动了资产管理市场的快速发展。然而，市场仍存在产品同质化严重，金融市场不完全(缺乏长期限债券和衍生金融工具)以及需要提供更多高质量可投资产品的挑战。过去，资产管理产品的竞争仅关注收益率指标，导致期限错配和信用资质降低的问题，无法体现对称的风险收益特性和高透明度。
建设中国公共REITs市场有助于解决不动产领域的资金需求和供给问题。瑞兹市场作为金融服务供给侧改革的重要抓手，可以盘活存量不动产资产，转化为流动性金融资产，实现降杠杆，提高金融体系风险分散能力，并通过权益类资金持有不动产资产，有利于化解期限错配和高杠杆风险，防范系统性金融风险。此外，REITs市场还可以为地方政府提供可持续的基础设施投资金融战略，通过盘活存量获取资金作为新建项目资本金，吸引民间资本参与PPP模式下的基建投资，打造良性投融资闭环。
REITs市场可以摆脱中国经济发展依赖杠杆融资的传统逻辑，通过市场化投融资机制对基建项目的估值水平进行评价，高估值项目将吸引更多的前期投资，对提升不动产投资效率和优化资源配置起到关键作用。
REITs的发行能使租赁住房企业实现资产的市场化推出、保持资产完整性和专业运营、更符合租赁住房经营实质、同时基于产品设计持续提高分红、激励企业精细化经营并建立有效的激励机制、提升资产质量。REITs有利于房地产企业从以开发出售为主的模式转变为一次性销售和持续收入并重的模式，通过持有物业获取分红和物业增值收益，为企业提供更丰富的投融资工具，支持其由重资产向轻资产转型。REITs作为高比例分红、高收益且风险较高的长期投资工具、能填补中国资产管理市场空白、满足机构和个人投资者的投资需求、并通过公募REITs的推出降低不动产投资门槛、提升居民财产性收入、体现普惠性。规模化REITs市场能拓宽税基，增加税收收入。REITs涉及不动产资产的评估、出售、打包等环节、市场建设过程将规范交易经营过程、提高流动性、从而创造更多合理税源、增加税收收入。
中国REITs市场经历了探索研究阶段(2014年前)和培育成长阶段(2014年后)，2017其中监管机构开始正式推进市场建设工作年是具有里程碑意义的一年。2014自出现了一系列具有创新意义的瑞次发行案例中国REITs市场进入实质性发展阶段在政策和市场的双重推动下年起。
此次基础设施REITs试点采取的产品模式是公募基金加ABS。该产品模式借鉴的重要案例包括中信起航和彭华前海，它们代表了REITs产品节奏上公募基金加ABS这一试点方案。
2014年自年后，以中信起航为代表的孙木类REIT产品在中国REIT市场发展迅速，在交易所、银行间等市场挂牌交易、私募方式发行规模增长较快。2019截至年十月末，沪深交易所累计发行REITs产品59单，总规模达1183亿。
REITs产品的底层资产类型丰富多样、涵盖了办公、仓储物流、产业园、公寓、酒店等多种类型、其中也包括了传统基础设施作为底层资产的类REIT发行。
目前全球公募房地产投资委员会市场的市值超过万亿美元，结合中国相关数据根据测算和研究，预计中国公共房地产投资委员会市场规模在发展顺利的情况下，有望达到5万亿到14万亿人民币之间。
主要原因包括:一是基础设施投资项目能为REITs提供大量并购标的;二是随着中国城市化进程加快，租房住房租赁市场需求日益旺盛，将推动REIT市场规模增长;三是公募REIT市场作为不动产全生命周期重要环节，会带动私募基金市场(如房地产基金、私募REITs等)的发展。
2017自年起，通过北大光华REITs科迪祖课题组的研究成果，已推出了中国REITs白皮书系列研究报告，并在此基础上形成了关于REITs市场建设的原创性著作，即将由中信出版社出版。
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