随着价格持续回调，上海大宗房地产市场已进行了一轮结构性调整。无论是买家构成，还是交易标的类型，都与过去数年明显不同。

多家机构数据显示，总价在5亿元甚至3亿元以下的中小规模项目，正在成为市场主导力量，而参与其中的买家也不再以传统的机构投资者和外资为主导。

“最近，我们正在陆家嘴或者杨浦滨江区域寻找办公楼投资标的，在看楼的过程中，也遇到不少民营企业老板同样打算买楼，几乎都是来自外省市的中小型民营企业，都是因为价格回调被吸引来的。”近日，一名北方国资企业投资部门人士对记者表示。

这种变化，正在交易层面逐步显现。

1月12日，A股上市公司方大炭素新材料科技股份有限公司（600516.SH）披露，其旗下全资子公司通过司法拍卖方式，竞得上海核心区建国西路一幢办公楼，成交价为4.56亿元。方大炭素表示，此次交易主要是为了满足上海方大业务发展的实际需求。

公开资料显示，方大炭素总部位于甘肃省兰州市红古区海石湾镇，主营石墨电极等新材料产品。2024年，公司实现净利润1.86亿元，2025年预计归母净利润在6044万元至1.01亿元之间。业内人士认为，这类现金流相对充裕、以自用或长期配置为目的的实力民企，正成为上海大宗资产市场的重要增量买家。

类似案例并非个案。去年第四季度，正冲击IPO的物流企业货拉拉，也将上海市长宁区核心板块晶耀虹桥一幢独栋办公楼收入囊中，市场预估交易总价超过10亿元。

整体来看，企业自用型买家对核心区办公物业的配置需求正在回暖。

据戴德梁行统计，2025年全年上海房地产市场大宗交易共录得75宗，成交总额约424亿元。尽管同比有所下降，但在成交金额结构上，小额交易明显增多——其中，3亿元以下的交易多达38宗，占比过半。与此同时，非机构投资人参与度显著提升。

仲量联行的统计同样印证了这一趋势，该行数据显示，2025年，上海大宗交易市场累计达成89宗交易，成交金额约487亿元，同比下降约15%。其中，成交金额低于5亿元的交易占成交总数的63%。

有业内人士表示，与过去动辄十亿元、百亿元级别的大宗交易相比，当前市场更偏向于规模适中、风险可控、决策周期更短的项目，这也使得中小规模交易在整体成交中占据主导地位。

从买家结构看，内资已牢牢占据上海大宗房地产市场的主导地位。

戴德梁行数据显示，2025年按成交金额计算，内资买家占比高达97%，外资买家全年仅完成三笔收购。与此同时，外资企业出售资产的动作明显增加，全年外资企业出售大宗房地产资产成交总额约129亿元，占市场总成交量约三分之一，共涉及15宗交易。

“这既体现了部分外资的阶段性退出，也释放出一批优质、低价资产，为国内实力投资人提供了配置机会。”戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强表示。

对于外资是否会大规模退出上海市场，卢强认为，当前更多是结构性调整。“部分外资机构正积极筹备人民币基金，战略重心向本土化、长期化转移，未来仍具备回流潜力，有望为市场注入新的活力。”

值得注意的是，在内资买家中，自用型交易占比明显提升。数据显示，在成交金额占比高达97%的内资买家中，约26%的成交额来自企业购买办公空间或公寓用于自身经营或员工使用。

此外，法拍交易宗数约占全年成交量的四分之一。一方面反映出部分存量资产面临债务压力，另一方面也加快了不良资产处置和价值重塑的进程。

展望2026年，卢强表示，在国内财政与货币政策持续宽松的背景下，国央企及实力民企等内资头部投资主体，将在融资端具备相对优势，进一步激发其增持优质现金流资产的动力。“金额在3亿元以内的中小规模标的，因产权清晰、决策灵活，在流动性、风险偏好及估值分歧并存的环境下，仍将是大宗交易市场的主流。”

他表示，以上海为代表的一线城市核心物业仍将持续吸引资金流入，投资逻辑也正从单纯追求财务回报，转向资本化、资管化和资源化的深度运营与价值重塑。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎则认为，随着REITs试点范围进一步扩大、城市更新政策不断落地，投资退出路径越发清晰，未来市场有望迎来更多优质资产交易机会。

克而瑞资管表示，当前写字楼投资已从“普涨时代”进入“精选时代”，在“捡漏”心态推动下，自用型企业对高品质写字楼的配置需求，仍是支撑市场的重要力量，一线城市区位优势明显、楼品优越、运营良好的物业，依然具备一定投资潜力。

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