如今中日关系紧张，到底能不能去日本？
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2025年10月，高市早苗就任日本首相后，日本政治愈发保守右倾，外国人政策从“接纳共生”转向“秩序优先的规制管理”，这一转向直接引发2026年移民与房地产市场的明显分流，精英群体获隐性便利，普通投资者与移民则因合规成本攀升被劝退。
在之前的文章中都指出过，高市政府这一系列不亲“外”政策对经济的影响，本人对她甚至有些讨厌，但个人情绪归个人情绪，投资是需要理性的，需要排除一系列情感因素。
那么我们今天就来理性的分析下高市上台后的日本以及2026年的日本房地产投资和移民。
政策主轴：从“接纳”到“严管规制”
高市政府以“构建有序共存体系”为核心，将国家安全与社会秩序置于首位，通过系列措施强化外国人管理，政策仍处于修法与讨论阶段，但市场预期已显著变化。
截至2026年年初，日本政府围绕外国人政策正在推进的几个核心方向包括：
• 强化外籍人士在留资格审查，严格核查签证、延长审批时长与标准；
• 考虑提高在留申请费用，包括永久居留（永住）与更新签证的收费标准显著上涨可能性极大（永久居留费可能涨至约30万日元或更高等）；
•收紧归化（成为日本国籍）条件，可能将归化所需居住年限从5年以上提高至与永住相同的10年以上等措施正在讨论阶段；
• 强化对非法居留的监管与遣返机制；
•房地产相关数据收集与登记制度改革：政府推动国家层面更精准的外国人持有不动产登记制度，可能在司法与农业等部门推动审核程序与主体监管机制。
此外，政府专家小组在2026年初提出了强制性外国居民“融合与语言文化培训”计划建议，该计划不仅涉及语言与文化整合要求，同样强调对非日本国籍人士的地产购置与土地使用进行更准确监管与管理。
这一系列措施虽然仍然在政策制定与议会讨论阶段，但已在社会与市场中造成了显著反响。
房地产市场：外资分层加剧，区域分化明显
高市政府围绕外国人政策最受关注的领域之一，便是与房地产市场的联系。这包括外国人购置不动产的政策方向及对海外资本的影响。
以下几点是当前主要影响维度：
1.政策调整背景下的市场情绪变化
日本拥有相对开放的房地产市场，一直允许外国人购买不动产。然而自高市政府成立后，这一基础规则受到政策讨论的重塑。
根据媒体报道，政府正研究收紧外国人购地规定，强化监管。例如对外国人购买土地的审查、更严格的购地流程审查、甚至可能设置特定限制条款。
与此同时，房地产市场中的外国投资者情绪已出现明显变化：由于中日关系紧绷及日本政策趋谨慎，中国投资者在部分楼盘上出现抛售压力预期。
根据媒体报道，部分中国买家担心在日本持有房产会成为敏感行为，可能出现抛售潮。
虽然具体政策还在制定中，但资金进入房地产的意愿、市场预期及风险定价开始改变。
2. 外国人购房量、类型与市场结构
在日本房地产市场中，外国人购房行为并不集中于某一类型。
过去十年，外国人（尤其来自亚洲、欧美的高净值群体及留学生家长）在东京、京都等核心大城市的高端住宅市场较为活跃。这些购房行为既包含作为居住用途，也包括投资与租赁收益预期。
然而政策强调外国人房地产“数据掌握与监控”，意味着政府将基于产权登记制度改革收集更精确的外国人购房数据。对于市场而言，这一变化可能带来：
• 政府能更精确识别“非居民”购房行为；
• 提升市场透明度，消除过去潜在的统计空白；
• 为可能的未来限制措施奠定制度基础。
此外，买房审批更加严格、查询程序更复杂的预期可能使部分短期投资者或资本投资者重新评估进入日本房地产市场的成本与收益。
3. 房地产价格与投资回报的区域性变化
房地产市场并非一体化的整体，不同地区对外国资本的依赖程度不同：
• 东京、大阪、京都等一线城市：由于城市规模大、人口密集、租金收益稳定，对外国投资者仍有吸引力。然而在政策趋严背景下，高端市场可能出现“择优选择者退出”效应；
• 二线及地方城市：外国人购房量较少，政策调整对这些市场影响相对有限，但人口减少背景下本地买家与外国买家之间的供需关系可能略有调整；
• 旅游相关地产：由于疫情后旅游业复苏，对民宿、短租市场有吸引力。监管加强可能影响国外购买者对这类资产的兴趣。
房地产供需结构将因监管预期而发生分层调整：长期持有意愿强、资金实力雄厚的买家可能不受短期影响，而快进快出的投机性资本可能重新评估投资日本。
总体而言，政策的不确定性与监管增强必然增大市场的风险溢价，不同区域与细分市场的价格与资金流入将呈现明显不同表现。
移民与在留市场：从数量到质的变化
1. 在留资格与签证政策的收紧
伴随政策调整，高市政府倾向于更严格控制外国人的在留资格与签证发放标准。这包括：
• 严格审查工作签证与永住资格；
• 提高签证与永住申请费用；
• 使用纳税、保险缴纳纪录作为签证更新的参照条件。
根据2026年前瞻消息，政府计划将永住申请费用大幅提高，并重新评估短期签证的政策框架。
此外，已有规划从2027年开始，引入基于公共保险与年金缴纳纪录的签证更新制度，未缴费者原则上可能被拒绝续签。虽然这一政策预计于2027年实施，但这一变动已开始影响当前在留资格市场的预期与行为。
2. 归化政策的收紧与长期定居影响
归化政策是外国人长期定居日本并获得完全平等权利的重要途径。据报道，日本政府正在研究提高归化居住年限要求等措施。
这意味着想要取得日本国籍的外国人将面临更高门槛与更长考验期，从而对长期移民计划产生实质改变：这可能导致更多人推迟或放弃归化计划，将日本视为“暂时居住地”而非永远定居地。
3. 移民数量预期与人口结构影响
从宏观人口结构看，日本正在慢性经历人口老龄化与劳动力不足。尽管官方不称之为“移民政策”，但外国人作为劳动力补充在某些产业中（如护理、建筑、餐饮、制造业）扮演重要角色。
不过，目前政策调整更强调对外国人的监控、秩序及资质审查，而非大规模扩容。
这表明，日本短期内不会采取类似欧洲大规模引进移民的政策，而是更趋谨慎、条件化。这可能导致：
• 外国劳动者在就业市场的吸引力被削弱；
• 企业面对用工短缺时，会更倾向自动化与本地人才培养；
• 移民社区的增长速度放缓。
但另一方面，从社会实际居住人口数据看，日本在住外国人数近期仍在稳步增长中，某些地区外国人占比接近地方自治体人口的10%以上。
高市政府也清晰表示，尽管严管，也要与外国人才“共生”。
2026年的房地产与移民市场趋势展望
结合目前已公布政策方向、市场反应与人口结构趋势，以下是对2026年日本房地产与移民市场的预测性分析：
1. 房地产市场发展方向
（1）高端与一线市场
在东京等核心一线城市，房地产价格仍将比较坚挺。这是因为一线市场对人口集中和租赁需求的支撑度高，且国际资本仍对这些标的保持兴趣。
但由于政策监管趋严，外资投资行为将更趋分化：
• 更注重长期持有与稳定租赁回报的投资者仍将参与；
• 短期投机者或高杠杆投资者将更谨慎；
• 地产购买流程与监管成本上升，投资回报率（净收益）可能收窄。
（2）中小城市与边缘市场
对于中小城市以及边缘旅游市场，外国人政策的影响相对间接，但总体人口下降仍是最大的驱动因素。若地方政府无法有效吸引人口，这些区域的房地产市场将面临需求疲软压力，而政策调整可能加剧这种趋势。
（3）商业地产与办公空间
在全球经济与远程工作趋势下，日本部分商业地产已出现结构性调整。外国资本减少参与可能导致某些类型的商业资产流动性降低。不过核心城市仍将受到机构投资者的青睐。
总体上，2026年房地产市场预计以“分化加剧、稳定性优先”为主旋律。
2. 移民市场与劳动力结构
外国人在日本居留的政策趋严，并不会在短期内大规模减少外国居民，但会影响他们的稳定性预期：
• 对长期居留、升迁与归化的门槛更高意味着外国人更倾向于“选择性长期居留”；
• 对日本社会文化语言融合的要求强化，短期居留者（如打工度假、短期研修生）数量可能进一步优化；
• 外国劳动力在劳力密集行业仍然不可或缺，且企业可能更积极推动雇员日语与文化适应能力建设。
总体上，2026年的移民结构将更加明确分层：严格筛选、表现优秀者将获得更优条件，而边缘群体或短期工作者将面临更高的不确定性。
政策影响对关键群体的综合评估
1. 对投资者（包括外国买家）
机遇：
• 核心一线城市长期投资回报仍可观；
• 政策明确后市场透明度提升；
• 长期稳定租赁市场或持续吸引优质资本。
风险：
• 审查过程、成本与合规要求提升；
• 监管压力加大可能打击短期资本；
• 中日关系等政治因素可能加剧投资者不确定性。
2. 对外国居民与移民
机遇：
• 明确政策可能使守法外国人生活更有可预见性；
• 融合计划若落实，有助于语言与社会适应。
风险：
• 签证与永久居留门槛提升；
• 归化条件更严；
• 不动产购买与使用可能更受限制。
所以2026的主体应该是更有秩序的共存，但仍充满挑战。
对房地产市场而言，政策调整正在重塑外国投资者的预期与行为模式，尤其在高端与一线市场，长期价值仍存在，但监管成本与风险溢价正在上升。
对移民市场而言，日本不会大规模引进移民，而是更为谨慎、严控门槛，并强调融合与制度约束。
对投资者、企业与居民而言，精准把握政策细节、主动适应制度变迁，是应对市场分流格局的关键。
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