豆包数据分析🧮
核心结论：2015-2016年高热期（月均3.08万套）→2017-2019年深度调整（月均1.5万套）→2020-2021年疫情后反弹（月均2.3万套）→2022年疫情触底（月均1.29万套）→2023-2025年政策驱动复苏（月均2.0万套）。荣枯线1.5万套，活跃线2.5万套，期间单月峰值3.9万套（2015.12/2020.12）。
二、关键周期与政策驱动解读
1. 2015-2016：高热期（330新政+去库存）
- 2015年3月“330新政”（首付降至25%+营业税5改2）引爆市场，12月达3.9万套，创年内峰值 ；
- 2016年7月3.85万套为期间单月最高，9月“沪九条”调控后迅速降温 ；
- 两年月均3.08万套，为2015-2025年最高水平，市场“量价齐升” 。
2. 2017-2019：深度调整期（史上最严调控）
- 2017年“325新政”（认房又认贷+限售5年），全年月均仅1.25万套，创近10年最低 ；
- 2018年低位盘整，月均1.33万套，多数月份低于荣枯线 ；
- 2019年逐步修复，12月达2.5万套，重回活跃线，全年月均2.0万套 。
3. 2020-2021：疫情后反弹期
- 2020年疫情后需求集中释放，12月达3.9万套，与2015年峰值持平 ；
- 2021年1月4.3万套为期间单月最高，8月“三价就低”政策后，9月跌至1.2万套，年末企稳 。
4. 2022-2025：触底与复苏期（政策密集落地）
- 2022年4-5月疫情冲击，成交仅147/283套，解封后6-9月月均约1.8万套 ；
- 2023年“金三银四”特征明显，3月2.37万套，全年月均1.6万套 ；
- 2024年“沪十条/七条”（认房不认贷+普宅标准调整），6月2.64万套、11-12月连续超2.6万套，创近47个月新高 ；
- 2025年3月2.93万套为全年峰值，下半年维持1.9-2.1万套，11月2.29万套翘尾，全年25.47万套，为近四年新高。
三、市场特征与规律
1. 政策强敏感：每轮政策落地后1-3个月出现成交脉冲（如2015.3、2016.9、2021.8、2024.9） ；
2. 季节性显著：“金三银四”（3-4月）、年末翘尾（11-12月）为传统高峰；春节、疫情等扰动月份易跌破1.5万套荣枯线 ；
3. 结构变化：2023-2025年刚需主导，总价300万以下占比约60%，高端市场（1000万+）成交占比稳定在5%-8%；
4. 量价联动：2015-2016年“量价齐升”，2022年“量价齐跌”，2023-2025年“量升价稳”，以价换量特征明显 。
四、补充说明
- 数据口径：含住宅、商业、写字楼、车位；纯住宅成交约为总成交的85%-90% ；
- 数据来源：2015-2016年为行业估算+机构统计，2017年后为上海房地产交易中心公开网签数据 ；
- 2025年数据：截至12月31日，为官方最终网签数据，全年25.47万套，延续复苏态势。
其实感觉大家都在猜是不是筑底了吧？
