买二手房被查封?“善意购房人”权利受优先保护!

2018年11月，某市中级人民法院在审理一起民间借贷纠纷案件时，依原告申请作出财产保全裁定，查封了被告名下位于该市某小区的一套商品房。同年11月15日，法院向市不动产登记中心送达了协助执行通知书及查封裁定，要求其办理查封登记手续。不动产登记中心于当日完成了系统标注。

2019年3月10日，案外人赵某经中介介绍，与被告就该查封房屋签订了《存量房屋买卖合同》，约定赵某以全款方式购买该房屋。签约前，赵某为审慎起见，特意前往市房地产交易服务中心（负责房屋买卖合同网签备案、税费缴纳等手续的机构）进行查询。交易服务中心工作人员通过其系统查询后，告知赵某该房屋“目前无司法限制信息，可以正常交易”。赵某遂放心签约，并于当日支付了全部购房款，双方共同在交易服务中心办理了买卖合同网签备案手续，赵某亦缴纳了相关税费。

2020年5月，赵某在准备办理不动产过户登记时，前往市不动产登记中心申请，却被告知该房屋已于2018年11月被法院查封，无法办理转移登记。赵某这才知晓查封事实，遂以案外人身份向执行法院提出异议，请求中止对该房屋的执行并确认其权利。

执行法院经审查，于2020年8月作出执行裁定，认为法院查封在先，赵某购买在后，其权利不能对抗司法查封的效力，故驳回了赵某的异议请求。赵某不服，向上一级人民法院申请复议。

复议法院认为，虽然法院的查封裁定已于2018年11月送达不动产登记中心并产生查封效力，但本案的关键在于，赵某作为善意购房人，在交易前已主动前往负责交易环节官方信息查询的房地产交易服务中心进行了核实，并得到了“无司法限制”的答复。房地产交易服务中心与不动产登记中心虽同属政府职能部门，但在当时的行政管理架构与信息系统建设条件下，二者之间的司法限制信息并未实现实时、完整的互通共享。赵某基于对政府公开交易信息平台的合理信赖而进行交易，已经履行了作为买受人应尽的、合理的审查注意义务。

在此情况下，不能简单地将对不动产登记中心的查封送达效力，无条件地扩张及于此后基于对另一官方交易平台信息信赖而进行交易的善意购房人。赵某签订合同并支付全款的行为发生在对其而言查封事实“不可知”的状态下，其作为无过错的案外人，合法权益应受保护。

最终，复议法院裁定撤销原执行异议裁定，支持了赵某的异议请求，确认其对案涉房屋享有的权利可以排除强制执行。

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、财产查封的公示效力及其相对性

人民法院对不动产采取查封保全措施，旨在通过限制被执行人对该财产的处分，保障未来生效裁判的执行。查封裁定向不动产登记机构送达后，即产生禁止办理该不动产转移、抵押等登记手续的法律效力，此谓查封的“登记对抗”效力。该效力的一个重要功能在于向社会公示财产权利受限的状态，从而保护潜在交易第三人的利益，维护交易安全。

然而，这种公示效力并非绝对和无边界的。其有效辐射范围，很大程度上依赖于登记公示系统的统一性、准确性和可访问性。在不动产登记与交易管理职能分属不同机构，且信息共享机制不健全的情况下，查封信息可能仅被“锁”在登记系统中，而无法在交易环节的官方查询渠道显现。此时，要求一个在交易环节履行了合理查询义务的普通购房人，承担因政府内部信息壁垒导致的不利后果，显然有失公允，也违背了查封制度公示公信的初衷。

二、善意购房人合理审查义务的边界

在不动产交易中，买受人负有审慎审查标的物权属状况的义务，这是其享受善意取得等制度保护的前提。本案的核心争议点即在于：赵某前往房地产交易服务中心查询的行为，是否已履行了“合理审查义务”？

我们认为，判断审查是否“合理”，应立足于普通交易主体的认知水平与可及渠道。对于大多数购房人而言，在政府部门设置的、专门用于办理房屋买卖手续的交易服务中心进行权属查询，是交易前的标准动作和主流信赖。该中心提供的查询结果，在购房人心中具有官方权威性。当该权威渠道显示“无司法限制”时，已足以让一个理性的购房人产生“权利无瑕疵”的合理信赖。

法律不能苛求普通民众洞悉政府内部复杂的机构设置与信息流，更不能要求其承担因政府部门间信息不畅导致的交易风险。因此，赵某的行为已经抵达了合理审查义务的边界，其主观上属于善意且无过失。

多头管理下的信息不匹配，可能使善意的市场交易主体暴露于不可预见的风险之中。对于购房人而言，在进行重大资产交易时，尽管履行了常规的官方渠道查询义务，仍需保持风险意识。在条件允许的情况下，可尝试从不动产登记机构、人民法院等多个信息源进行交叉核实，以最大程度降低风险。

而就法律工作者及司法部门而言，对“查封时间”的认定，不能机械地以文书送达登记机构的时间作为唯一标准，并以此绝对地否定其后所有交易。在审查案外人异议时，必须深入探究案外人主观上是否善意，其是否已利用可及的公开渠道履行了审慎审查义务。查封的效力，应作用于那些“应当知道”或“能够知道”查封事实的当事人，而不应无条件地击溃那些因合理信赖官方信息而“确实不知”的善意第三人。

推进不动产登记与交易管理信息的全面、实时共享，是从根本上解决此类问题的制度路径。但在信息壁垒完全消除之前，司法裁判应当发挥其应有的衡平功能，通过个案中对善意与过失的精细辨析，划定查封效力与善意取得之间的合理界限，从而引导公众建立正确的交易审查观念，同时倒逼行政管理体系的信息化整合与升级。