抵押房产被强制执行,抵押前购房竟能提异议之诉?——指导案例155号的权利顺位边界

抵押权具有优先受偿效力，抵押房产被强制执行时，抵押权人似乎手握“绝对优先权”，这是多数市场主体的常规认知。但最高人民法院指导案例155号给出了颠覆性答案：案外人在抵押登记前购买了抵押房产，即便不否定抵押权的存在，也能提起执行异议之诉主张排除执行。作为人民法院案例库发布的权威指导案例，依据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》，其裁判要点对各级人民法院审理类似案外人执行异议之诉案件具有法定参考效力，法官审理时应当参照适用，律师援引该案例也能为当事人的权利主张提供坚实支撑。该案直击“抵押权强制执行与抵押前购房权利”的核心争议，打破了“抵押权优先即不可对抗”的固有认知，其对“与原判决无关”情形的界定、权利顺位的平衡规则，对各方主体均具有极强的实务指导意义，值得深入剖析。

中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（下称“华融湖南分公司”）与怀化英泰建设投资有限公司（下称“英泰公司”）等合同纠纷一案，湖南省高级人民法院（下称“湖南高院”）作出生效判决，判令英泰公司偿还债务，华融湖南分公司对英泰公司已办理抵押登记的案涉房产及土地使用权享有优先受偿权。因英泰公司未履行义务，华融湖南分公司申请强制执行，湖南高院拟拍卖案涉抵押房产。

中国建设银行股份有限公司怀化市分行（下称“建行怀化分行”）向湖南高院提出执行异议，主张其在案涉房产抵押登记前已签订房屋买卖合同、支付购房款并实际占有，请求不得执行案涉房产。湖南高院驳回其异议请求后，建行怀化分行提起案外人执行异议之诉，明确诉讼请求为排除强制执行，确认华融湖南分公司的优先受偿权不得对抗自身权利。湖南高院一审裁定驳回起诉，建行怀化分行上诉后，最高人民法院撤销一审裁定，指令湖南高院继续审理。

（一）“与原判决、裁定无关”的认定核心：不否定原判决权利

最高人民法院在裁判中明确，《民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释规定的“与原判决、裁定无关”，关键在于案外人的诉讼请求未否定原判决确认的权利本身。案外人仅主张自身基于抵押前购房行为享有的权益，与原判决确认的抵押权存在权利顺位冲突，请求排除对特定房产的强制执行，并未请求纠正原判决或否认抵押权的合法性，即属于该情形，人民法院应予立案审理。

本案中，建行怀化分行并未否定华融湖南分公司对案涉房产的抵押权，仅主张自身购房权利优先于该抵押权，请求排除执行，符合“与原判决、裁定无关”的认定标准，一审法院驳回起诉属于适用法律错误。

（二）权利顺位争议的本质：执行异议之诉的审理范围

裁判清晰界定，案外人提起执行异议之诉主张排除抵押权强制执行，实质是请求法院审理“抵押前购房权利与抵押权的执行顺位”问题。这一争议属于执行异议之诉的核心审理内容，无需通过审判监督程序处理——审判监督程序针对的是“原判决、裁定错误”的情形，而权利顺位争议并未动摇原判决的合法性，仅影响判决的具体执行方式。

本案中，原判决仅确认华融湖南分公司的抵押权及优先受偿权，未涉及抵押前是否存在合法购房行为的认定，建行怀化分行的诉求正是填补这一事实缺口，属于执行异议之诉的审理范畴。

（三）抵押前购房权利的对抗效力：符合条件即可排除执行

裁判隐含的核心逻辑是，抵押前合法有效的购房权利，在符合法律及司法解释规定的情形下（如签订书面合同、支付房款、实际占有等），具有对抗抵押权强制执行的效力。抵押权的优先受偿权针对的是抵押财产的交换价值，而非财产本身的占有、使用权益，当购房权利符合“物权期待权”保护条件时，即可排除抵押权的执行。

（一）抵押前购房的案外人（权利主张方）的操作要点

1.留存完整的购房证据链：重点保留抵押登记前签订的书面《房屋买卖合同》，明确房屋位置、价款、支付方式等核心条款；留存购房款支付凭证（如银行转账记录、收款收据），证明付款事实发生在抵押登记之前；

2.固定实际占有证据：收集抵押登记前实际占有房屋的凭证，如物业费、水电费、供暖费缴纳记录，房屋装修合同、入住照片、租赁协议（若对外出租）等，佐证对房屋的实际管领力；

3.明确诉讼请求的表述：提起执行异议之诉时，避免出现“否定抵押权”“撤销原判决”等表述，清晰主张“不得执行案涉房产”“自身购房权利优先于抵押权”，明确诉求与原判决无关；

4.核查房屋手续合规性：确认购房时房屋已取得合法预售或销售手续，不存在权利瑕疵，留存不动产登记查询证明，佐证抵押登记时间晚于购房行为，强化证据链的可信度。

（二）抵押权人（申请执行人）的操作要点

1.核查购房事实的真实性：收到执行异议后，重点审查案外人提交的合同签订时间、房款支付凭证、占有证据的真实性，如通过银行流水核实付款是否实际发生、合同是否存在倒签痕迹、占有凭证是否连贯等；

2.主张抵押权的合法边界：明确自身抵押权已依法办理登记，享有优先受偿权，但需认可“抵押前合法购房权利可能排除执行”的规则，若案外人证据确实充分，可通过处置其他抵押财产或债务人其他财产实现债权；

3.聚焦权利顺位的核心争议：庭审中重点围绕“案外人购房行为是否真实合法”“是否符合排除执行的法定条件”展开抗辩，如主张案外人未足额支付房款、未实际占有、合同存在效力瑕疵等，而非单纯强调抵押权的优先性；

4.配合法院查明关键事实：向法院提交抵押登记证明、借款合同、还款记录等证据，证明抵押权的合法性与有效性，同时对案外人证据中的瑕疵提出质证意见，协助法院准确认定权利顺位。

（三）律师办案的核心服务切入点

1.为案外人提供全流程代理服务：协助梳理购房证据链，起草执行异议申请书、起诉状，规范诉讼请求表述，避免程序瑕疵；庭审中重点举证购房行为的真实性与合法性，主张权利顺位优先，最大化维护案外人排除执行的权利；

2.为抵押权人提供抗辩与维权服务：协助核查案外人证据的真实性与瑕疵，起草抗辩意见，代理参与执行异议、异议之诉程序；若案外人异议成立，协助制定替代债权实现方案，如处置其他抵押财产、追加被执行人等；

3.提供事前风险防范服务：为购房者提供购房合规审查，指导在购房前核查房屋是否存在抵押风险，签订规范合同并及时留存证据；为金融机构提供抵押权设立审查服务，指导核查抵押物是否存在在先交易、实际占有情况，降低后续执行争议风险；

4.代理上诉及再审程序：若案件因“与原判决无关”的认定产生法律适用争议，协助当事人提起上诉或再审，援引指导案例155号的裁判逻辑，主张权利救济，纠正程序错误。

指导案例155号的裁判逻辑，本质上是通过明确“与原判决无关”的认定标准，平衡“抵押权的公示公信效力”与“抵押前购房人的物权期待权”。抵押权的优先性并非绝对，其执行需受到法律规定的特殊权利限制，而案外人执行异议之诉正是解决这种权利顺位冲突的法定渠道，既保障了抵押权人的合法权益，也避免了无辜购房人因他人抵押行为丧失房屋权益。

对于市场主体而言，购房者需重视购房过程中的证据留存与风险核查，抵押权人需理性认识抵押权的执行边界；对于律师而言，深入理解该案例的裁判规则，既能为客户提供精准的权利指引和程序代理服务，又能在复杂的执行异议之诉中精准把握争议焦点，提升案件胜诉概率，这也是拓展房地产、金融领域法律业务的核心竞争力所在。