房企最困难时期将过?地产板块估值业绩双修复可期

近日，申万宏源发布多份房地产及物管行业研究报告，明确指出我国房地产行业历经深度调整后，基本面底部正逐步临近，叠加政策面积极信号持续释放、行业格局优化及估值处于历史低位，房地产及物管板块已具备显著投资吸引力，目前板块业绩仍然承压，但最困难时期或将逐渐过去，维持“看好”评级，优质房企、商业地产等细分领域将率先受益。

政策面成为推动行业复苏的核心动力，中央与地方形成联动，融资环境持续改善。

中央层面，2025年12月中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，积极稳妥化解重点领域风险”，相较于此前表述强化了风险化解的重视程度；2026年初《求是》杂志连续发文，强调房地产金融属性与居民资产负债表修复的重要性，提出政策“一次性给足”的建议，为后续政策加码奠定基础。住房和城乡建设部则以“四个好”建设为核心，明确城市更新的高质量发展方向，杜绝大拆大建。

地方层面因城施策持续深化，突破性举措频出。上海静安区启动“住房以旧换新”试点，定向收购特定条件老公房并纳入保租房体系，实现存量盘活与民生保障双赢；重庆、甘肃、福建等地将商业用房购房贷款最低首付比例从50%降至30%，大幅降低投资门槛；天津上调公积金贷款限额，多子女家庭享受额外放宽政策，南京则推动库存商品房全部纳入房票超市实现“全城通兑”，持续释放改善性需求。

融资环境的实质性改善为行业注入流动性。首批8单商业不动产REITs已报至交易所，预计募集规模合计314.7亿元，底层资产涵盖商业综合体、写字楼等优质业态，为房企盘活存量资产提供关键渠道。“三条红线”政策逐步退场，2025年Q4全国新发放商业房贷加权平均利率低至3.1%，企业融资压力与居民购房成本双降，为行业复苏提供有力支撑。

尽管行业短期仍面临压力，但筑底信号已逐步显现。销售端数据呈现边际改善，2025年全国商品房销售面积同比下降8.7%、销售额同比下降12.6%，但12月单月降幅分别收窄1.7个百分点和1.5个百分点；二手房市场表现更具韧性，2026年1月重点城市二手房成交同比增长9.3%，较2025年12月提升36个百分点，存量房需求修复节奏快于新房。库存方面，15个重点城市住宅可售面积基本平稳，核心城市优质地块仍具吸引力，如杭州2026年首宗宅地以19.8%溢价率成交。

行业调整已较为充分，长期修复基础夯实。2025年房地产开发投资同比下降17.2%，新开工同比下降20.4%，新开工降幅已显著超过美日等国历史周期水平，二手房房价跌幅超42国平均水平。风险出清成效显著，2019-2025H1主流房企累计资产及信用减值损失占存货均值达8%，部分企业如新城控股、金地集团、中国金茂减值占比分别高达27%、25%、16%，为后续盈利修复扫清障碍。

板块投资价值凸显，细分领域机遇明确。当前房地产板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值处于历史低位。优质房企凭借信用优势与核心城市布局，将率先实现经营修复；商业地产受益于REITs推进与消费复苏，资产价值有望重估；二手房中介将直接分享存量房成交占比提升的红利；物业管理行业已成长为独立现代服务业，具备较高安全边际。

2025年，房地产企业的业绩依旧面临压力，不过市场已呈现出积极信号。在A股地产板块发布业绩预告或快报的78家企业中，有58家预计亏损，但业绩下滑是过去市场调整的客观体现。随着房价停止下跌并趋于稳定、政策效应逐渐显现，2026年市场有望逐步止跌企稳，而房价企稳正是修复房企资产负债表的关键所在。

REITs市场的蓬勃兴起为行业注入了新的活力。2026年初，8单商业不动产REITs集中发行挂网，总计估值达321亿元，预计募集规模为315亿元，涉及年化运营净收益16.5亿元。REITs的推出加快了优质资产证券化的进程，不仅夯实了房企的资产负债表、减轻了债务负担，还为投资者提供了优质的低波动权益资产。

在投资策略上，机构普遍看好行业的修复潜力。中信证券建议围绕“经营性资产”这一主线进行布局，着重强调具备核心资源与运营能力的开发企业所具备的优势；申万宏源维持对该板块“看好”的评级，认为政策积极发力以及行业临近底部的逻辑十分清晰。尽管行业依旧面临销售去化、融资环境等方面的不确定性，但在宏观经济稳健向好、居民部门现金流状况良好的背景下，随着更多支持政策的落地实施，房地产及物管板块有望实现估值与业绩的双重修复，行业主体的信用风险已逐渐消退。

文章｜城市金融报综合报道

编辑｜刘明月