北京二手房回暖库存爆减

2026年1月北京二手房市场数据，结合政策环境、区域特征及价格走势，现将成交量与库存量对比分析如下：

一、核心数据对比

成交量：

二手房价格：北京挂牌均价5.30万，昨日5.30万

二手网签量（成交量）：昨日678套，日均495套，截至目前共13585套；

新房网签量：昨日124套，日均79套，截至目前库存67397套

二手挂牌量（库存量）：比昨日减少83套，库存125310套

2025年1月1日挂牌基数127804套，至今挂牌量增加-2461套，增幅-1.93%

库存量：截至1月1日，头部中介挂牌量约12930套，较2025年12月1日的13.7万套减少约7500套，降幅约5.5%，为近两年首次低于13万套；1月28日挂牌量进一步降至125310套，较2025年末下降4.7%。

二、结构性特征分析

区域分化：

核心区：海淀、西城等学区房及优质次新房因稀缺资源支撑，成交量稳定，价格抗跌性强，部分超跌区域如永丰、西北旺等出现反弹迹象。

五环外：新建商品住宅成交占比82%，较2025年12月提升7个百分点，刚需及改善型需求集中释放，如通州副中心、大兴新城等区域成交活跃。

非核心区：怀柔、延庆等远郊区县库存去化周期超18个月，需“以价换量”，房价上涨动力不足。

产品分化：

新房：向高端改善转型，套均总价突破千万，1000万以上成交同比增长16%，五环外项目因政策松绑（非京籍家庭社保/个税年限降低）访客量及成交量回升。

二手房：以刚需为主，300万以下房源成交6.3万套，同比增长13%，90-120㎡改善型房源流动性最优；但部分板块如朝阳朝青、望京等标杆次新小区出现大幅降价案例（如青年汇佳园同户型降幅达52.1%）。

三、驱动因素与风险

政策利好：限购门槛降低（非京籍五环内社保/个税年限由3年降至2年）、信贷与税费双降（商贷利率3.05%，首套首付15%）直接释放需求，推动“卖旧买新”置换链条加速。

经济与人口：2025年北京GDP达5.2万亿元，增长5.4%，数字经济与绿色经济成为双引擎；常住人口稳定在2180-2186万区间，家庭小型化催生20%京籍家庭改善需求。

市场风险：非核心区域库存压力仍存，政策持续性待观察（如房产税试点预期），市场修复或呈“结构性”而非全面回暖。

四、结论与建议

北京2026年1月二手房市场呈现“成交量环比回落但同比仍处高位、库存量持续减少”的特征，核心区抗跌、五环外活跃、非核心区分化的结构性回暖趋势明显。购房者需结合自身需求（刚需/改善）、资金状况及区域特性（核心区稀缺资源/五环外轨道配套）理性决策，抓住政策红利窗口，同时关注宏观经济及政策动态，规避非核心区域库存风险。