近期，青岛龙头民企瑞源控股集团有限公司（以下简称“瑞源控股集团”）关联方一笔价值3459.76万元、以房抵债的关联交易，被广泛讨论。据悉，该项交易的具体内容为，瑞源控股集团的关联公司将9套房产出售给青岛市国资控股的港股上市公司——瑞港建设(06816.HK)，用以抵偿债务。
实际上，这一交易发生于2025年6月，该项交易完成半年后的2025年12月，瑞港建设发布《有关一项重大收购事项的纠正》公告，承认此次收购在履行香港上市规则所需程序前已完成。今年1月份，该项交易在被媒体报道后引起广泛关注。
根据公告，2025年6月，瑞港建设的非全资附属公司与青岛德泰建设工程有限公司、青岛鲁泽置业集团有限公司签署债务抵偿协议。收购标的是位于青岛市西海岸新区武夷山路351号瑞源怡隆国际1座的9项物业（即房产），总建筑面积1281.39平方米。交易总代价为3459.76万元人民币，收购方式特殊，未动用现金，而是通过抵销两家卖方公司拖欠瑞港建设的逾期合约应收款项结清。根据公告披露的总代价和面积计算，本次收购单价约为2.7万元/平方米。
这一交易的卖方为青岛德泰建设工程有限公司和青岛鲁泽置业集团有限公司。公告披露，这两家公司均与青岛本地龙头民企瑞源控股集团存在关联。
企查查数据显示，青岛德泰建设工程有限公司（下称：“青岛德泰建设”）成立于2001年，注册资本1.06亿元，大股东海南世德源贸易有限公司持有99%的股份，于亚平、于丛及于文涛分别持有海南世德源贸易有限公司40%、30%、30%的股份。
据瑞港建设公告，于亚平、于丛及于文涛分别拥有青岛德泰建设约39.6%、29.7%及29.7%权益。
于亚平等人员被指出与瑞源控股集团实际控制人于瑞升存在亲属关系。而青岛鲁泽置业集团有限公司则由瑞源控股集团拥有约99%权益。因此该交易的卖方均为瑞源控股集团的关联方。
企查查信息显示，瑞源控股集团成立于1997年，位于青岛西海岸新区，注册资本8亿元，总资产超过200亿元，公司业务涵盖绿色工程施工、高端装备制造、低空经济、健康医养、智慧城市等领域，拥有山东省大数据产业创新中心等专业机构。企业以投资管理和集团化管控为战略方向，围绕顾客价值打造以绿色智能建造为主业，以智慧服务、大健康、智能制造为支撑的产业体系，下设工程集团、智慧产业集团等六大产业集团。公司法定代表人、实际控制人、董事长兼总经理为于瑞升。
公开信息显示，买方瑞港建设是一家港股主板上市公司，瑞港建设控股权于2018年7月被青岛西海岸控股（国际）有限公司以5.375亿港元取得。青岛西海岸控股是青岛海发国有资本投资运营集团有限公司旗下企业，实际控制人为青岛市国资委。有分析认为，此次交易实质上是地方国企控股的上市公司，收购当地民营企业集团关联方的资产。
该项交易备受关注的一大原因是其定价，根据公告数据计算的2.7万元/平方米收购单价，与市场挂牌价存在明显差距。据贝壳App数据显示，该小区房产2025年以来的挂牌价格最高仅为2.08万元/平方米。以此对比，瑞港建设的收购价高出市场参考价约30%。对于定价依据，瑞港建设在公告中解释，交易价格是参考了独立估值师的评估（评估价值约为3520万元），并综合考虑了卖方流动资金问题以及清收逾期款项的必要性，经公平磋商后确定。
另一大原因则是买方的延迟披露，交易协议签署于2025年6月，但瑞港建设直到2025年12月21日和30日才先后发布两份纠正公告进行披露。瑞港建设在公告中将此交易称为“无意造成的一次性不合规事件”，并解释该收购事项在履行香港《上市规则》第14章关于披露及公告的规定前就已完成。瑞港建设表示计划通过寄发通函并召开股东特别大会的方式，寻求股东对此次交易的追认。
根据瑞港建设于2026年1月20日发布的最新公告，原定寄发给股东的通函需要延迟寄发。公告解释，由于需要额外时间落实将载入通函的若干资料，预计通函将于2026年2月6日或之前寄发。这份通函原应包含收购事项的进一步详情、上市规则规定的资料以及股东特别大会通告。
截至2026年2月2日记者发稿，瑞港建设尚未发布新的公告。市场仍在等待公司于2月6日前寄出的通函，该文件预计将提供这笔关联交易更详细的估值依据和独立董事意见。因此，这笔高达3459.76万元、以高于市场价三成完成的债务抵偿交易，最终能否获得上市公司股东的追认，尚不确定。
