北京二手房春节后走势分析：温和复苏为主，区域分化显著
一、当前市场特征与驱动因素
成交表现
2026年1月北京二手房网签量15082套，同比上涨20.9%，但环比下跌12.3%，主要受春节前淡季效应及2025年底成交高峰透支影响。实际成交量约1.6万套，高于网签数据，但仍低于2024年11月（2.4万套）和12月（2.16万套）的峰值，显示市场热度回归理性。
头部中介数据显示，新政后（2025年12月25日-2026年1月26日）日均新增挂牌量下降17.7%，存量挂牌量回落至12.56万套（近两年低位），供应压力缓解，业主预期逐步修复。
政策利好
限购松绑：非京籍家庭五环内社保年限由3年调至2年，五环外由2年调至1年；多子女家庭五环内可多购1套（京籍3套，非京籍2套）。
成本降低：商业贷款利率不再区分首套/二套，最低3.05%；公积金二套首付比例降至25%，100万贷款月供减少220元，利息总额减少7.9万元。
税费优化：增值税免征年限由5年缩至2年，契税对首套140㎡以下降至1%，二套140㎡以下降至1%。
政策组合拳有效激活刚需与改善需求，新政后北京链家交易量增长33%，客源和带看量分别增长14%和18%。
供需结构
需求端：改善型需求占比提升至45%，90-144㎡户型成主力；教育资源集中区域（如海淀、三里河）咨询量增长，次新房因品质优势（如中海寰宇天下、越秀·天玥）咨询量环比增超10%。
供给端：挂牌量回落但结构性分化，非热点区域业主降价博弈减少，优质房源（如地铁+学区+成熟配套）议价空间收窄，老旧小区及远郊文旅盘仍面临降价压力。
二、春节后走势预测
短期（春节后1-3个月）
温和复苏：春节后积压需求释放，叠加政策持续作用，二季度市场有望迎来阶段性回暖，但难以重现2024年底爆发式增长，呈现“小步快走”特征。
区域分化：核心板块（如五环内、海淀、朝阳）因产业支撑和人口流入，需求稳定，价格抗跌性强；外围区域（如远郊、库存高企区域）可能面临价格调整压力。
品质溢价：次新房、绿色建筑、智慧社区等“好房子”因居住属性突出，租金回报率稳定在2.0%-2.5%，溢价率达10%-20%，受改善型买家青睐。
中长期（2026全年）
政策托底：中央“稳预期”信号明确，后续可能出台增量政策（如存量房贷利率调整、城市更新支持），支撑市场修复。
经济依赖：市场复苏节奏依赖经济复苏强度、居民收入预期及就业稳定性。若经济恢复不及预期，可能延缓购房信心重建。
结构性机会：刚需群体可关注配套成熟的次新房，把握议价空间；改善型买家优先选择品质户型（如120-180㎡），利用“卖旧买新”个税优惠降低置换成本。
三、风险提示
不确定性因素：宏观经济波动、政策执行细则落地节奏、区域库存压力（如三四线城市广义库存去化周期超30个月）可能影响局部市场表现。
持有成本：房产税预期升温、物业费及取暖费等长期消耗，叠加租金市场疲软，非优质资产（如空置房、老破小）持有价值缩水风险。
结论：北京二手房春节后大概率呈现温和上涨趋势，但涨幅有限，核心逻辑在于政策托底、需求支撑及供应优化。建议购房者理性决策，优先选择核心区域、优质房源，把握政策红利窗口；业主需合理定价，避免过度预期。市场整体将回归“居住属性”，品质与区域价值成为关键考量。
