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一、市场整体供需与价格结构

1. 市场体量与存量结构
• 当日总在售房源 46017 套，其中 7000 元 /㎡以下的刚需房源占比最高，达35.3%；7000-10000 元 /㎡的刚改房源占比42.0%，是市场主力；10000 元 /㎡以上的改善房源占比22.7%。
2. 当日供需变化
• 净下架 117 套（上架 55 套 - 下架 172 套），说明市场整体处于去库存阶段。
• 新增房源中，7000 元 /㎡以下占47.3%，7000-10000 元 /㎡占45.5%，10000 元 /㎡以上仅占7.2%，显示新增供应仍以刚需和刚改为主。
  

二、新增房源的核心特征

从你提供的房源图片可以看出：

1. 价格梯队分布
• 低价刚需（7000 元 /㎡以下）
  ：这类房源占新增房源的近一半，单价集中在 1000-5676 元 /㎡，主要分布在莲池区的农大商圈、保师附小商圈和竞秀区的乐凯北二商圈。特点是房龄偏老（多为 1990-2009 年）、户型以 1-2 室为主、装修多为简装或毛坯，总价普遍在 1.5 万 - 53 万之间，是预算有限的刚需首选。
• 中端刚改（7000-10000 元 /㎡）
  ：这一梯队的代表房源有中央峰景（7451 元 /㎡）和城市印象（9728 元 /㎡），分布在竞秀区保广商圈和莲池区火车站商圈。特点是房龄较新（2016-2019 年）、户型以 2-3 室为主、装修多为中装或精装，总价在 67.8 万 - 125 万之间，适合追求居住品质的刚改人群。
• 高端改善（10000 元 /㎡以上）
  ：这类房源在新增中占比最低，代表房源有直隶新城（12086 元 /㎡）和未来像素（349444 元 /㎡，存在异常高值）。特点是位置核心、户型以 3 室及以上大户型为主、装修标准高，总价普遍在 150 万以上，面向高净值改善人群。
2. 区域热度差异
• 莲池区是新增房源的主要供应区域，尤其是农大商圈、保师附小商圈，以低价刚需房源为主。
• 竞秀区则集中了更多中端刚改和高端改善房源，如保广商圈、乐凯北二商圈，单价和总价都相对更高。
3. 异常数据提示
• 未来像素的单价高达 349444 元 /㎡，明显偏离市场正常水平，存在数据录入错误或特殊房源（如底商、豪宅）的可能，需排除在常规分析外。

三、市场趋势与建议

1. 买方市场特征明显
   当日净下架 117 套，说明去库存压力仍在，议价空间相对充足，对于刚需和刚改买家来说是比较友好的窗口期。
2. 价格分化持续
   低价刚需房源供应充足，竞争激烈，价格上涨动力不足；而核心地段的改善房源因供应稀缺，价格更具韧性。
3. 购房策略建议
• 刚需买家：可重点关注莲池区的低价房源，优先选择房龄较新、户型方正的简装房。
• 刚改买家：竞秀区的中端房源是优选，兼顾居住品质和保值性，可关注中央峰景、城市印象等小区。
• 改善买家：需关注核心地段的稀缺房源，但要警惕类似未来像素的异常高价房源。