跟踪 | 北京二手房回暖解读及趋势研判

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本次会议围绕北京二手房市场现状及未来趋势展开分析，专家详细解读了主城区与郊区库存、价格、溢价空间变化，政府政策影响，上海经验借鉴，以及学区房、新房投资建议等内容，并在问答环节回应了投资人关切，具体如下：

北京二手房市场现状与价格走势

·主城区库存与价格变化：北京主城区四百万以下库存急速消耗，五百五十万以内成抢手货，带动成交增加；库存下滑主因是小户型消耗（占45%）及2014年底-2016年7月入手房主批量撤牌（占55%），如东城区两月撤牌约2800套。当前价格跌至2015年5-12月均价，低总价房溢价空间回归5.9%-7.2%，趋于合理。

·溢价空间回调过程：去年Q1主城区溢价空间4-8个点，年底达12%-16%；经回调，12月降至2.7%，1月上半月8.5%-10.9%，下半月进一步收缩至7.2%-9.3%，逐步回归理性。房主议价让步小，不接受10%以上“屠龙刀式”砍价，仅接受5%-6%。

·不同总价段表现：550万以内低总价房溢价空间最低，已企稳；550万-890万房溢价空间7.4%-8.8%，因低总价房做盘带动，该区间房主陆续撤牌，溢价空间每周降0.8-0.9个点，预计2月15日回归5.5%-7%；890万-1500万房溢价空间10.2%-15%，仍较高。

各区域细分市场特征

·主城区核心与次核心地段：核心区（二环内东城、西城、海淀四环内）800万以下刚需房溢价空间小，小阳春（3-4月）价格企稳；次核心区（二环-五环）四环-五环挂牌多为600万以上次新房及改善房，供应充足，但因拆迁消息带动投资客入场，500万以下老房源（88-2000年）价格虚高，部分房主撤牌观望，成交量向好但环境复杂。

·高价房源与郊区市场：1000万以上房源为抛盘主力（如酒仙桥-十里铺），溢价空间维持12%-16%（东部更高）；五环外库存10.2万-13万套，因大厂裁员、服务供应商撤离导致挂牌量增加，部分房主抛盘后离开北京，库存不降反增，价格难涨难跌。

政策影响与市场传导

·现有政策效果：北京去年12月限购放松、增值税优化带动成交；二改一政策利好主城区小户型二手房，传导至一手房，开发商或回收小户型优惠、保持大户型折扣；四环-五环拆迁补偿比例从上半年1.15提至下半年1.3，或带动1500万以下新房成交，开发商回收部分折扣，1500万以上新房仍保持大力度优惠（全款92折、贷款93折）。

·上海经验借鉴：上海将二手房价格稳至2015年4-7月水平后，通过建行收储保障房、人才落户放松、增值税调整等政策减少库存，提升量价平衡线（目标月均成交2.2万套以上）；北京或跟进类似行政手段（保障房收储、贷款补贴），若政策落地，成交量或提升至1.55万套以上，否则维稳为主。

问答环节关键回应

·价格支撑与止跌判断：上海以收储等行政手段介入，北京价格跌至2015年10-12月水平，若启动收储或在今年7-8月；今年最差结果为月均成交1.4万套以上，好则下半年政策刺激下月均1.55万套以上。

·上海收储规模与北京跟进：上海首批圈定浦东、静安、徐汇三区，针对2000年前、单价低于七折房源，建行提供资金，分三批执行（Q1、Q2末-Q3、Q3-Q4）；北京或抄作业，郊区或用贷款补贴而非全收储。

·库存与拆迁计划：全市二手房郊区库存约10万套，新房可售5.23万套（主城区1.3万套、郊区高危）；2025年拆迁计划620亿-630亿，2026年计划2月10号左右公布。

·学区房投资建议：避免海淀学区（学位过剩、需求下降、房主让价小），优先选西城、东城靠西区域；避开2017-2022年热炒学区（如中关村实验、一小等），朝阳外来人口流失严重，谨慎选择。

·新房购买时机：核心区及次核心区低预算客户上半年可入手；非核心区等小阳春中晚期或7月底前；千万以上高总价房建议4月中旬-8月中旬入手；郊区除大兴科技城、万达板块外，今年不建议入驻。