官方下场收二手房!上海三区试点启动,400万内老破小可换新房,置换链被激活

2月2日，上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，浦东、静安、徐汇三区率先发力，建行提供专项金融支持。这一“官方下场当买家”的创新举措，不仅为二手房市场注入强心剂，更打通了置换链条，对刚需、改善群体均是重大利好，堪称2026年楼市开年重磅政策。

🔍 三区试点细则：400万内、70㎡以下，房源标准明确

此次试点以“政策引导+市场运作”为核心，三区各有侧重，房源筛选标准精准落地。浦东新区聚焦内环内2000年以前建成、70㎡以下、总价400万内的产权清晰二手房，重点对接有置换需求的业主；静安区优先选择产业园区、轨交3公里辐射圈内的成套小户型，采取“片区式收租为主、零散收购为辅”策略；徐汇区则由区保障房公司统筹收购，首期注入区级财政资金，搭配银行贷款扩充收购规模。三类房源均需满足“配套成熟、交通便捷”要求，确保转化为保租房后能精准对接新市民、青年人的居住需求。

🔗 核心机制：“收旧换新”联动，卖旧买新无缝衔接

运作模式上，“收旧换新”联动机制成为最大亮点。以浦东为例，业主出售二手房给官方收购主体后，购房款将以“房票”形式专项监管，需同步购买浦东新区范围内的一手新房，监管银行凭新房预告登记证明支付资金，实现“卖旧买新”无缝衔接。这种模式既解决了业主“先卖再买”的置换痛点——无需担心卖了房没地方住、资金站岗，又为新房市场引流，形成一二手联动的良性循环。

💰 资金保障：财政+银行双发力，收购可持续推进

资金保障方面，多元支持体系已搭建完成。静安区采用“货币化配建资金+企业自有资金+银行贷款”组合，徐汇区以财政资金为引导、银行融资为补充，建行上海分行则提供长期优惠贷款、资金监管、按揭服务等全周期金融支持，确保收购工作不因资金问题中断，可持续推进。

📈 市场影响：底层房源去化加速，置换链全面激活

此次试点的市场意义深远。数据显示，上海400万以下二手房成交占比超7成，这类“老破小”往往是置换链的底层房源，此前面临去化难、议价空间大（部分房源议价达5%-8%）的问题。官方收购不仅为这类房源提供了稳定出口，更能形成公允价格基准，避免房价非理性下跌。同时，核心区二手房转化为保租房，也填补了市区保障房供给缺口，优化了住房保障布局。

对于购房者而言，政策信号已十分明确：核心区小户型二手房流动性将提升，置换周期缩短；改善群体可借助“收旧换新”机制顺利换房，降低置换成本。业内专家表示，上海此次试点为超大城市存量房去化提供了示范，后续有望向更多区域推广。

你手中的二手房是否符合收购条件？会考虑通过官方渠道置换新房吗？评论区聊聊你的看法～