上海于2026年2月2日正式启动收购二手房用于保障性租赁住房试点，首批覆盖浦东、静安、徐汇三区
- 政策定位为租购联动、存量盘活、精准保障，核心面向新市民、青年人、大学毕业生
- 短期稳定市场预期、激活置换需求；长期优化住房结构、构建租购并举体系，但需警惕成本平衡、运营可持续等挑战
一、政策核心内容与运作机制
1. 基本框架与时间节点
- 启动时间：2026年2月2日，建设银行支持上海市第一批收购项目签约，副市长张小宏出席
- 试点区域：浦东新区、静安区、徐汇区先行推进
- 核心目的：完善住房保障体系，强化供给与需求匹配、租赁与购置联动，形成“政策引导、市场运作、多方协同、群众得益”格局
2. 房源筛选标准（共性+差异化）
区域、核心筛选条件、优先布局、特色要求有哪些？
浦东：内环内、2000年前、≤70㎡、≤400万、产权清晰、租售比高、保租房供需矛盾大区域 面向有置换需求产权人
静安：总价适中、产权清晰小户型 重点产业园区、核心商圈、轨交3公里圈 优先选择有置换本区一手房意愿的产权人，片区式收租为主
徐汇：存量小户型房源、配套成熟、交通便捷区域、通过区保障房公司收购，标准化装修后作为保租房
3. 资金与运作模式
- 资金来源：建行定制专项金融服务，提供全周期、多层次支持；结合保障房货币化配建资金、财政专项资金
- 收购流程：产权人申请→专业评估→签订协议→资金支付→房屋过户→标准化装修→作为保租房出租
- 运营主体：各区公租房公司/保障性住房公司负责收购与运营管理
- 租金定价：遵循保租房政策，低于市场租金，面向新市民、青年人等群体
二、政策出台背景与动因
1. 房地产市场调整期的现实需求
- 上海二手房市场面临库存积压、成交低迷，部分“老破小”流动性差，业主置换困难
- 保障房建设周期长，新建保租房难以快速满足核心区域租赁需求
2. 住房保障体系完善的必然选择
- 新市民、青年人在核心城区“租得近、租得好”需求强烈，传统保障房多在郊区，通勤成本高
- 通过收购存量房可快速补充核心区保障房供给，缩短建设周期（从2-3年缩至3-6个月）
3. 租购并举住房制度的创新探索
- 构建“收购-置换-租赁”闭环，激活二手房市场同时满足租赁需求，实现多方共赢
- 响应国家“盘活存量、优化增量”号召，探索一线城市住房保障新路径
三、对各方的影响分析
1. 对房地产市场的影响
- 二手房市场：
- 提供稳定买家，缓解“老破小”流动性困境，尤其内环内2000年前小户型
- 引导业主“以旧换新”，释放改善型需求，带动新房市场
- 传递政策兜底信号，稳定市场预期，避免恐慌性抛售
- 新房市场：
- 置换需求释放，间接拉动一手房销售，尤其试点区新房项目
- 促进区域市场平衡，优化住房结构
- 租赁市场：
- 增加核心区高品质保租房供给，缓解租赁压力，降低新市民居住成本
- 规范租赁市场，抑制租金过快上涨
2. 对不同群体的影响
- “老破小”业主：获得便捷置换渠道，解决“卖不掉、换不起”难题，加速资产优化
- 新市民/青年人：在核心区以较低租金获得品质住房，降低生活成本，提升幸福感
- 地方政府：
- 低成本、高效率完善保障房体系，提升公共服务能力
- 促进人才聚集，增强区域竞争力，服务城市发展战略
- 金融机构：拓展新业务领域，降低房地产金融风险，实现稳健发展
四、政策创新点与突破
1. 房源来源创新
- 从传统新建保障房转向收购存量二手房，盘活低效资产，提升资源利用效率
- 聚焦核心城区房源，解决保障房区位偏远问题，实现“职住平衡”
2. 运作机制创新
- “租购联动”新模式：通过收购二手房满足租赁需求，同时激发置换需求，形成市场良性循环
- “以旧换新”精准对接：优先选择有置换需求的业主，实现供需精准匹配
- “片区式收租”提高运营效率，降低管理成本
3. 政策协同创新
- 与保障房货币化配建机制、住房以旧换新政策协同，形成政策合力
- 金融机构深度参与，提供定制化服务，创新政银合作模式
五、面临的挑战与风险
1. 成本与收益平衡难题
- 收购成本+装修成本+运营成本较高，而保租房租金低于市场水平，长期运营可能面临财务压力
- 部分“老破小”存在维修成本高、设施老化等问题，增加后续维护负担
2. 房源供给与需求匹配挑战
- 符合条件的优质房源有限，可能出现“抢房”现象，推高局部区域二手房价格
- 如何确保收购房源真正满足新市民、青年人需求，避免“错配”
3. 政策执行与监管风险
- 收购过程中评估定价的公正性需严格监管，防止利益输送
- 保租房运营管理需规范，避免“以租代售”等违规行为，确保政策初衷落实
4. 可持续性问题
- 大规模收购需要持续资金支持，长期依赖财政与金融支持可能面临压力
- 如何建立长效机制，避免政策“一阵风”，实现可持续发展
六、未来展望与优化建议
1. 政策推广路径
- 试点成功后，可向上海其他区域推广，逐步扩大覆盖范围
- 为全国一线城市提供可复制、可推广的经验，推动住房保障体系创新
2. 优化建议
- 成本控制：
- 建立科学评估体系，合理确定收购价格，避免高价收购
- 推进标准化装修，降低成本，提高效率
- 房源拓展：
- 扩大房源范围，适当放宽条件，同时确保保障属性不降低
- 鼓励社会资本参与，丰富收购主体
- 运营创新：
- 引入智慧化管理系统，降低运营成本，提升服务质量
- 探索“租购转换”机制，满足租户长期居住需求
- 风险防控：
- 建立全流程监管机制，确保资金安全与政策执行到位
- 开展定期评估，根据市场变化动态调整政策参数
整体来看上海试点收购二手房做保障房是住房制度改革的重要创新，兼具稳市场、惠民生、促发展多重意义。短期看，能缓解二手房市场流动性压力，释放改善型需求，快速补充核心区保障房供给；长期看，将推动形成租购并举的住房制度，优化城市住房结构，助力实现“住有所居”目标。政策实施中需平衡成本与收益，加强监管，确保可持续发展，为全国提供可借鉴的经验。
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