（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
原告周琳（化名）与范涛（化名）原系夫妻，二人经B号民事判决书判决离婚，该判决已生效。范涛之母为范李梅（化名），父亲已去世。
2018年，因周琳名下已有两套住房，受北京限购政策限制，无法以自己名义购房。周琳与范涛商议后，决定借用范李梅名义购买新房。同年3月12日，范李梅与甲公司签订《商品房预售合同》，购买位于北京的一号房屋，总价237万余元，一次性付款。
购房款全部由周琳支付：她于2018年1月30日、3月2日分三笔向范李梅转账共计237.9万元，并在银行附言中明确注明“用于购买密云一号房屋”。随后，范李梅将款项转付开发商。
购房全程由周琳主导：她亲自选房、带范李梅签约、对接销售人员，物业催缴通知也直接发送至其手机。购房合同原件、付款回执等资料长期由其保管。
更重要的是，在一段沟通录音中，范李梅亲口对周琳说：“密云那房子，我不会占有利益的，那就是你们的……到任何时候，那永远都是你们的，跟我没有关系。”
离婚后，周琳多次协商分割一号房屋权益未果。因双方均无北京购房资格，无法过户，她遂诉至法院，请求判令范李梅退还其支付的一半购房款118万余元（即夫妻共同出资部分）。
范李梅坚决否认借名买房。她辩称：
自己持有全部购房发票、契税凭证、维修基金及物业缴费记录，是实际所有权人；
周琳转账的237万元是子女对父母的赠与，源于早年她和丈夫卖房资助周琳夫妇购买婚房（二号房屋）并多年照顾孙女，子女出于感恩自愿为其改善居住条件；
所谓“房子是你们的”只是随口安慰，并非承认权属。
范涛支持母亲说法，称购房是为父母养老，属于家庭内部赠与。
二、裁判结果
被告范李梅于判决生效后十五日内退还原告周琳购房款1,189,242元；
三、法院说理
法院认为：
借名买房关系成立具有高度盖然性。
虽无书面协议，但综合以下事实足以认定：
周琳全额出资且转账附言明确指向购房；
其全程参与选房、签约、对接开发商；
关键录音中，范李梅明确表示房屋“永远是你们的，跟我没关系”，表明其从未主张所有权；
购房债务140万元已在离婚诉讼中被认定为夫妻共同债务。
规避限购不导致借名无效。
该行为未损害公共利益或第三人权益，不构成法律规定的无效情形。
返还一半出资合理合法。
周琳认可房屋归范李梅所有，仅主张返还其与范涛婚姻期间共同出资的一半，符合公平原则。
四、胜诉办案心得
本案胜诉的核心在于用间接证据构建完整事实链条。
录音不是“随便说说”，而是确权关键：当事人常忽略日常沟通的法律价值。本案中母亲一句“房子是你们的”，直接推翻了“赠与”抗辩；
转账必须备注用途：若无“购房”附言，237万元极易被认定为家庭赠与或还款；
策略上“退一步”反而赢全局：不强求确权（因限购无法过户），转而主张返还出资，既降低举证难度，又确保判决可执行。
提醒：借名买房风险极高，尤其涉及亲属。即使出于信任未签协议，也务必保留出资凭证、沟通记录、权属文件。
北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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