东莞二手房成交两月连破新高:28%同比大涨背后,楼市分化与复苏信号解析

据冰山指数预测，2026年1月东莞二手住宅网签量预计达3226套，同比大涨28%，继去年12月3066套的全年峰值后再攀新高。这一数据逆势突围，不仅打破年末楼市传统淡季规律，更折射出东莞楼市在政策红利、市场选择与区域优势叠加下的深层变革。当前了东莞楼市仍存在低底、成交不稳的问题,但已有变化而且不小。

试看一、二手楼市量价齐活：政策红利激活刚需置换

东莞二手房市场的强势上扬，核心驱动力来自政策端的精准发力与税费成本的显著降低。2026年伊始，二手房增值税政策重磅调整，不满两年房源税率从5.3%直降至3%，一套200万房源可省4.6万税费，直接激活存量房交易活力。叠加换房个税减免政策延续、公积金贷款额度提至150万、首套利率低至2.6%等组合拳，刚需与置换成本双双降至低位，推动市场活跃度持续攀升。

与此同时，购房补贴政策的续期为市场注入强心剂。东莞统筹1亿元实施一季度新房2%购房补贴，虽直接利好新房市场，却间接释放二手房置换需求，不少家庭通过出售旧房置换新房，形成交易闭环 。从数据看，1月二手房成交环比再涨5.2%，网签均价稳定在1.28万/㎡左右，呈现“量增价稳”的健康态势，印证政策调控精准触达合理住房需求。

再看冰火两重天：一二手市场分化加剧

与二手房的火热形成鲜明对比，东莞新房市场仍处调整期，呈现典型的“冰火两重天”格局。上周新房网签仅152套，环比大降28%，连续多周新增供应挂零，仅虎门一个高端项目入市 。这一分化本质是购房者心态的理性转变与市场供给的结构性错配。

二手房凭借三大优势成为市场首选：一是现房属性规避交付风险，配套成熟所见即所得，契合当下购房者“安全优先”的置业逻辑；二是年末业主议价空间扩大，部分房源降价幅度达3%-5%，性价比优势凸显；三是户型选择多元，100-140㎡刚需刚改户型占比超五成，精准匹配主流需求。反观新房市场，虽有补贴政策加持，但部分项目定位高端、价格坚挺，与刚需预期存在差距，叠加购房者对期房的观望情绪，导致成交增速滞后。

还看市场深层变化：去化提速+区域分化成主流

东莞楼市的复苏并非全面回暖，而是呈现“结构优化、核心坚挺”的鲜明特征，两大变化值得重点关注。

其一，二手房去化周期大幅缩短，库存压力显著缓解。当前东莞二手房挂牌量约7.56万套，虽略有微涨，但随着成交量同比暴涨67%，去化周期从30个月压缩至23个月，市场消化效率明显提升。这意味着存量房市场流动性改善，业主抛售压力减轻，市场信心逐步修复。

其二，区域分化加剧，临深与核心板块成复苏引擎。临深的凤岗、塘厦等镇依托深圳外溢需求，优质次新房成交活跃，部分房源出现2%-3.5%温和溢价；南城、莞城等核心城区凭借成熟配套，改善型房源占比提升，抗跌性拉满。而远郊板块库存压力仍存，去化周期超36个月，以价换量仍是主流策略，凸显“强者恒强”的区域格局。

四、最后我们展望展望：结构性复苏为主线，品质化成竞争关键

东莞二手房的两月连涨，并非楼市全面反弹的信号，而是政策托底与市场自我调节的共同结果，未来将延续“结构性复苏”态势。

政策端，宽松基调大概率持续，一季度购房补贴、税费减免等政策将持续释放需求，助力市场平稳运行。需求端，大湾区产业人才流入、深圳外溢需求仍是核心支撑，100-140㎡品质刚需与改善户型将持续成为成交主力。但需注意，新房市场若能加快推货节奏、优化产品定位，有望借助补贴政策迎头赶上，缩小与二手房的差距。

长远来看，东莞楼市的复苏动力终究源于产业与区位优势。作为大湾区核心工业城市，产业升级带来的人才流入将为楼市提供长期支撑，而市场也将加速向“品质化”转型，绿色建筑、优质物业与轨道交通配套将成为房企竞争核心。

我们认为，东莞1月二手房的28%同比大涨，是市场筑底过程中的积极信号，既彰显政策调控的有效性，也暴露供需结构的分化问题。未来楼市走向，关键在于能否将政策红利转化为可持续的需求释放，实现从“量增”到“质稳”的真正跨越。