这一动作正赶上房地产长期调整的节点：近半年70城新房价格环比跌幅收窄至0.1%，二手房同比跌幅从去年年中2.5%缩至1.2%；居民购房需求持续推迟，但5年期LPR维持3.5%历史低位、人民币对美元近半年升值超3%，核心城市房价大幅下跌的可能已经非常小了。
常规看是保供稳需，但这步棋藏着三个易忽略的逻辑：
收二手房是给售-租市场做价格锚
近半年上海二手房挂牌量同比增超20%（贝壳研究院数据），高库存是房价承压主因。但此次收购并非单纯去库存，而是以市场价收购+成本定租金给两个市场做锚：
以上海首批试点的浦东为例，收购房源价格与同板块挂牌价偏差不超5%，避免业主降价踩踏；经测算，如果保租房租金按收购成本设3%-4%回报率，锚定区域租金下限，拦住房价跌→租金跌→资产缩水的负循环。
推迟的购房需求，能用租房接住吗？
一线城市青年人才净流出比例同比升4个百分点（智联招聘《2025人才流动报告》），核心矛盾是购房门槛高+租房品质低。上海此次保租房聚焦职住平衡、配套成熟，本质是把等降价买房转成长期安稳租房。
核心是青年居住偏好变了：从要产权转向要品质。这些房源匹配产业园、商务区需求，用稳定优质租赁场景承接可能流失的居住需求——既留住建群，也给楼市养了稳定租赁群体。
这些房子能变成安全资产？
再看汇率，过去6个月人民币对美元升值3.2%，外资增持国内核心城市优质资产意愿回升：2025年四季度外资增持国内商业地产规模同比增15%（仲量联行数据）。上海把二手房改保租房，是将其从波动交易品变成有稳定现金流的保障资产。
核心城市保租房长期租金回报率约3%-4%，汇率升值下，这类资产不会因房价跌缩水，反而吸引长期资本，给核心城市住宅加了价值安全垫。
说到底，这不是传统救市，是通过存量资产转用、承接居住需求、重置资产属性，给核心城市楼市打牢基础——后续房价难大起大落，会转向以用促稳的节奏。
