上海重磅试点!收购二手房做保障房(附试点范围+存量盘活措施+数据全解析)
2026年2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式签约，浦东、静安、徐汇3个区率先启动二手房收购试点，这一举措瞬间引爆房地产市场话题👏。既关系到刚需群体的住房保障，也牵动着存量二手房市场的走向，更成为全国盘活房地产存量资产的重要风向标。今天，我们用最通俗的语言、最详实的数据，一次性讲透：上海此次二手房收购试点的核心细节、具体范围；目前全国盘活房地产存量市场的所有创新措施及实际效果；未来房地产存量盘活的核心趋势，干货满满，建议收藏转发！一、上海试点详情：3个区率先发力，收购标准、流程全明确
此次上海二手房收购试点并非“全面收购”，而是精准筛选、有序推进，核心是“盘活存量、保障刚需”，所有细节均有明确标准，结合官方披露信息，整理如下（全数据支撑，无模糊表述）：1. 试点范围：3个核心区，各有侧重
上海二手房收购试点仅率先在浦东新区、静安区、徐汇区推进，三区结合自身区域特点，制定了差异化的二手房筛选和运作模式，核心围绕“房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷”原则，坚守“群众可负担、运营可持续”底线，具体分工如下：浦东新区：按照“政府主导、市场运作、自愿参与”原则，上海二手房收购试点阶段优先聚焦「内环内」区域；重点筛选2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源；核心面向有置换需求的产权人，尤其侧重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的板块；收购工作由区级收购主体按市场或评估价自主开展，购房款将参照房票形式进行监管，保障二手房交易安全，助力房地产存量市场盘活。静安区：组建了由区政府分管领导牵头，区房管局、区国资委等部门参与的工作专班，明确静安置业集团下属两家区属保障性住房公司为指定实施主体，实现二手房收购全流程专业化运作；房源筛选聚焦「产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先）」、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房；优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收租为主、零散收购为辅”的策略，优先选购成本较低、交通便捷、配套成熟的区域房源，推动存量二手房高效利用。徐汇区：由区房管局、区财政局、区国资委等组成工作专班统筹推进上海二手房收购试点，首期安排区级财政资金注入保障房公司作为资本金，专项用于二手房源收购，同时通过银行贷款融资扩充资金规模；由区保障性住房公司直接在市场上收购存量小户型房源，经标准化装修配置后，作为保障性租赁住房对外供应，重点解决新市民、青年人才的阶段性住房困难，实现存量二手房与保障性住房的高效衔接。2. 收购核心条件：4个硬标准，缺一不可
无论哪个上海二手房收购试点区，被收购的二手房都需满足以下4个核心条件，无例外，确保存量二手房转保障性住房的合规性和实用性：产权清晰：无抵押、无查封、无产权纠纷，可正常办理过户手续（排除限售、限购无法交易的房源）；户型适配：以小户型为主（浦东明确70㎡以下，静安、徐汇侧重成套小户型），符合保障性租赁住房的居住需求，可满足家庭基本居住功能；配套成熟：优先选择周边有完善的教育、医疗、商业、交通配套的房源，确保租户入住后生活便捷；自愿参与：全程遵循产权人自愿原则，政府及实施主体不强制收购，价格通过市场评估、双方协商确定，保障产权人合法权益。3. 资金与运作模式：多元投入，形成良性循环
资金筹措是此次上海二手房收购试点的关键，三个试点区构建了多元投入机制，确保二手房收购工作稳步推进，同时实现保障性租赁住房长期可持续运营，助力房地产存量市场盘活：静安区：建立“货币化配建资金+企业自有资金+商业银行贷款”的资金组合，坚持中长期资金平衡原则，保租房租金收益将专项用于成本回收和滚动发展，形成“投入、运营、反哺”的良性循环；徐汇区：通过区级财政资金引导与银行融资补充的方式，为收购工作提供稳定资金保障，首期已注入财政资本金，后续将通过银行贷款扩大收购规模；统一运营：所有被收购的二手房，均由区属国有企业统一运营管理（如静安置业集团、徐汇区保障性住房公司），建立规范化租赁管理体系，实行资格审核、合同签订、租金收取、维护服务等全流程管理，并通过动态核查机制，定期复核承租资格，确保住房资源公平善用，推动存量二手房高效转化为保障性租赁住房。4. 试点进度：已正式签约，后续逐步扩容
截至2026年2月3日，上海已完成第一批二手房收购项目签约，由建设银行提供金融支持，具体收购套数、面积暂未披露详细数据，但根据二手房收购试点规划，后续将根据三区试点推进情况、市场反馈，逐步优化二手房收购标准、扩大试点范围，同时向全市推广成熟经验，进一步盘活房地产存量市场。二、全国存量市场盘活：5大创新措施，效果用数据说话
上海的二手房收购试点，只是全国盘活房地产存量市场的“缩影”。近年来，随着房地产市场从“增量开发”转向“存量提质”，全国范围内已推出多项存量盘活创新措施，覆盖二手房、商业地产、闲置房源等多个领域，每一项都有具体案例和数据支撑，效果清晰可见，助力房地产存量市场健康发展：1. 措施一：存量二手房转保障性租赁住房（核心主流措施）
除上海二手房收购试点外，全国已有多个城市试点“收购/盘活二手房，转为保障性租赁住房”，核心逻辑的是“一举两得”——既盘活二手房存量，又快速补充保障房供给，是房地产存量市场盘活的核心主流措施，典型案例及效果如下：德州试点：作为德州首批存量房转保障房试点，天衢新区林庄社区二期项目通过收购存量住房，经改造后转化为保障性租赁住房，项目总建筑面积约2万平方米，共提供199套稳定租赁房源，户型以90平方米两居室和121平方米三居室为主，预计2026年5月达到入住条件，租户可实现“拎包入住”；项目获得1亿元专项债券资金支持，租金按同地段、同品质市场租赁住房评估租金的80%左右确定，有效减轻新市民、青年人才租房负担；目前已进入装修改造阶段，成为山东省存量房转保障房、盘活房地产存量市场的标杆案例。全国整体效果：截至2025年底，全国已有15个省市启动此类二手房收购、存量房转保障房试点，累计盘活二手房用于保障性租赁住房超1.2万套，平均缩短保障房供给周期6-8个月（新建保障房平均周期2-3年，存量改造仅需3-6个月）；试点区域二手房去化周期平均缩短1.8个月，其中核心城市试点板块二手房成交量同比提升12%-18%，有效推动房地产存量市场盘活（数据来源：中国房地产业协会）。2. 措施二：“四房联动”+“卖旧买新”，打通存量与增量循环
核心是通过政策引导，鼓励居民“卖旧买新”，盘活闲置存量二手房源，同时带动新房市场消费，是房地产存量市场盘活的重要创新措施，典型代表为贵阳市，措施及效果如下：贵阳措施：创新实施“四房联动”机制，围绕“以旧换新、以需定购、以购代建”，打通存量二手房与增量新房的流通渠道，助力房地产存量市场盘活；为“卖旧买新”居民提供一站式服务、降低换房成本（如减免部分交易税费、优化贷款审批流程），进一步激发存量二手房流通活力。实施效果：2025年贵阳市累计完成住房“卖旧买新”8637套，远超1000套的年度目标，完成率达863.7%；同时，通过引导专业租赁企业市场化运营、推动国企参与等方式，累计盘活利用闲置二手房源2810套，完成年度目标的140.5%，其中市城投集团、市人才集团等国有企业合计运营1430套（间）；此外，贵阳通过此举，带动新房成交量同比提升23.5%，二手房去化周期从2024年底的16.2个月，缩短至2025年底的13.8个月，房地产存量市场盘活成效显著（数据来源：贵州省住房和城乡建设厅）。3. 措施三：商业不动产REITs，盘活商业类存量资产
针对商业综合体、写字楼、酒店等商业类存量房地产，国家推出商业不动产REITs（房地产投资信托基金），通过市场化金融工具，盘活商业类存量资产，拓宽房企融资渠道，是房地产存量市场盘活的重要创新路径，具体细节及效果如下：核心逻辑：由专业机构发行基金份额，募集资金用于收购优质商业不动产，投资者通过购买基金份额，分享商业不动产的租金收益、资产增值收益，简单来说，就是“让普通人也能参与商业地产投资，同时帮助企业盘活沉淀的存量房地产资产”，助力房地产存量市场盘活。政策与数据：2026年初，证监会正式启动商业不动产REITs试点，印发相关通知及公告，明确试点原则、准入标准及监管框架；截至2025年12月27日，沪深交易所已上市78只REITs产品，融资金额达2099亿元，总市值达到2199亿元；2024年以来，中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种；试点初期，重点聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持中央企业、地方重点国企、上市公司持有的商业综合体、写字楼、酒店等项目。效果：截至2026年1月，已有12只商业不动产REITs申报，涉及资产规模超500亿元，有效盘活了一批闲置、低效利用的商业不动产；同时，为房地产企业拓宽了权益融资渠道，缓解了资金压力，推动行业从“开发为主”向“运营为主”转型，进一步完善房地产存量市场盘活体系（数据来源：新华社）。4. 措施四：城市更新+老房改造，盘活老旧存量房源
针对城市老旧小区、闲置厂房等存量资产，通过城市更新、老旧小区改造，提升房屋品质和利用效率，同时盘活老旧存量二手房源，是房地产存量市场盘活的重要举措，典型政策及数据如下：全国政策：2025年中央城市工作会议明确，将城市更新作为构建房地产发展新模式的核心抓手，2025年全国城市更新相关政策达134次；《求是》测算，每年7亿平方米新房规模依赖存量更新，老旧小区改造、闲置厂房改建为租赁住房、人才公寓，成为盘活房地产存量市场的重要路径，尤其能激活老旧存量二手房源活力。实施效果：2025年全国累计完成老旧小区改造5.3万个，涉及住房1200万户，改造后老旧小区房价平均涨幅控制在5%以内（主要为品质提升带来的合理增值），同时带动老旧存量二手房成交量提升8%-10%；北京、洛阳等城市，通过城市更新，将闲置商品房转化为保障房、租赁住房，打通了存量与保障房的通道，既盘活了房地产存量资产，又完善了住房保障体系（数据来源：中国房地产业协会）。5. 措施五：房企债务重组+存量资产优化，化解风险、盘活沉淀资产
针对部分房企面临的资金压力，通过债务重组、存量资产处置，盘活沉淀的房地产资产，化解行业风险，同时激活存量二手房源、闲置地块等资源，是房地产存量市场盘活的重要配套措施，具体效果如下：核心举措：建立房企“白名单”制度，为优质房企提供融资支持；推动房企债务重组，鼓励优质房企收购低效房企的存量资产（如未完工项目、闲置地块、二手房源）；优化房企存量资产运营，推动自持存量房源转为租赁住房、保障房，助力房地产存量市场盘活，实现资源高效利用。实施效果：截至2025年底，近20家房企完成全部或部分债务重组，包括旭辉、融创等头部房企，实现境内外整体重组，行业风险化解取得实质进展；2025年“白名单”贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付；同时，房企自持存量房源转为租赁住房超3000套，进一步补充了租赁市场供给，也盘活了企业沉淀资产，推动房地产存量市场健康发展（数据来源：中国房地产业协会）。三、房地产存量盘活趋势：2026年，这5个方向成主流（数据预判）
结合当前政策导向、市场数据及行业变化，未来房地产存量盘活将告别“零散操作”，进入“规模化、规范化、多元化”阶段，2026年核心趋势可总结为5点，均有政策或数据支撑，不主观臆断，全程围绕二手房收购、存量转保障房等核心方向展开：1. 趋势一：存量房转保障房/租赁住房，成为核心方向并全面推广
上海、德州等二手房收购试点的成功经验，将逐步向全国推广，预计2026年，全国将有30个以上省市启动二手房收购试点，累计盘活二手房用于保障房、租赁住房超3万套；同时，政策将进一步优化二手房收购标准、资金支持力度，鼓励更多国企参与，形成“收购-改造-运营-反哺”的良性循环；预计到2027年底，全国存量房转保障房/租赁住房规模将突破10万套，成为房地产存量市场盘活的核心支撑（数据来源：中国房地产业协会预判）。2. 趋势二：商业不动产REITs加速扩容，覆盖更多存量业态
随着商业不动产REITs试点的推进，未来将逐步扩大试点范围，覆盖更多商业业态，包括产业园区、物流仓储、保障性租赁住房等；预计2026年，全国商业不动产REITs发行规模将突破1000亿元，上市产品数量突破100只；同时，民营企业将逐步参与其中，通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道，丰富房地产存量市场盘活模式（数据来源：中信建投预判）。3. 趋势三：“人房地钱”要素联动，精准盘活存量资源
未来，存量盘活将不再是“单一措施”，而是结合人口流动趋势，精准匹配住房供给与金融资源，实现“以人定房、以房定地、以房定钱”；比如，人口流入多的核心城市，将加大二手房收购、商业存量盘活力度，重点推进存量房转保障房；人口流出较少的三四线城市，将重点推进“卖旧买新”、老旧小区改造，避免存量资产闲置；2025年6-10月，全国地方供给侧政策频次达39次，近乎1-5月的2倍，预计2026年要素联动政策将进一步加码，助力房地产存量市场高效盘活（数据来源：中国房地产业协会）。4. 趋势四：城市更新与“好房子”建设结合，提升存量资产价值
未来的存量盘活，不再是“简单盘活”，而是“提质盘活”，通过城市更新，优化老旧小区、商业街区的配套设施，提升房屋品质，打造“好房子、好小区、好社区、好城区”；预计2026年，全国城市更新相关投入将突破1.2万亿元，老旧小区改造规模将达到6万个，改造后不仅能盘活老旧存量二手房源，还能带动建材、智慧家居等全产业链升级，释放持续市场潜力，推动房地产存量市场高质量发展（数据来源：中国房地产业协会预判）。5. 趋势五：行业转型加速，房企聚焦存量资产运营
随着增量市场逐步饱和，房地产行业将彻底从“增量开发”转向“存量运营”，更多房企将转型为“资产运营商”，聚焦存量房源租赁、商业地产运营、城市更新等领域，重点参与二手房收购、存量房转保障房等业务；预计2026年，TOP50房企中，将有超过60%的企业布局存量资产运营业务，存量资产运营收益占比将逐步提升至20%以上；同时，行业现金流将逐步回正，风险进一步化解，进入“质效优先、风险可控、供需适配”的健康发展阶段，推动房地产存量市场持续向好（数据来源：中国房地产业协会预判）。四、结尾总结+风险提示
总结来说，上海试点收购二手房做保障性住房，是全国房地产存量盘活的重要信号，标志着行业正式进入“存量提质”的高质量发展阶段。从全国范围来看，存量二手房转保障房、“卖旧买新”、商业REITs、城市更新等房地产存量盘活创新措施，已取得明确成效，既盘活了存量资产，又完善了住房保障体系，缓解了房企资金压力。未来，随着二手房收购、存量房转保障房等各项措施的持续落地、优化，房地产存量市场将逐步焕发活力，行业风险进一步化解，逐步实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，推动房地产存量市场高质量发展。风险提示：本文仅为房地产市场政策、试点细节及行业现状梳理，不构成任何投资建议、购房建议或交易建议。房地产市场受政策、经济环境、市场供需等多重因素影响，存在不确定性，涉及二手房交易、资产投资等相关决策，请谨慎判断、理性决策，避免盲目跟风。觉得本文有用，欢迎收藏、转发给身边有需要的人，关注我，持续更新上海二手房收购试点、房地产存量市场盘活、存量房转保障房等政策、市场数据解读，通俗易懂，合规干货！关键词：上海、二手房收购、保障性住房、保障性租赁住房、上海二手房收购试点、房地产存量市场盘活、存量房转保障房、上海二手房收购试点范围、上海保障房二手房收购标准、存量房盘活创新措施、商业不动产REITs、贵阳四房联动、德州存量房转保租房、房地产存量盘活趋势、城市更新 房地产、房企债务重组
