2026年1月深圳二手房成交深度解析:量价企稳背后的市场逻辑与未来预判
一、2026年1月深圳二手房成交核心数据概览
1.1 成交量：连续10个月站稳荣枯线，创近10个月新高
网签量：全月二手住宅网签5281套，环比上涨6.9%，同比激增16%，突破2025年5月以来的峰值。
录得量：实际买卖合同发起量达6800套，环比增长3.7%，连续10个月维持在5000套以上，市场活跃度显著提升。
区域表现：福田（+44%）、南山（+37%）、龙岗（+32%）增幅领跑，核心区改善型需求集中释放，远郊区域如坪山、光明则保持平稳。
1.2 价格：连续两月止跌回稳，核心区优质房源领涨
成交均价：5.78万元/㎡，环比微涨0.5%，打破连续4年下跌趋势，福田、南山部分次新盘挂牌价已回升至2024年水平。
分化特征：核心区（如深圳湾、香蜜湖）房价环比上涨1.2%，而龙华、坪山等外围区域仍以价换量，跌幅收窄至0.3%。
1.3 结构特征：改善需求主导，现房交易崛起
户型分布：89-120㎡户型成交占比达42%，首次超越70-89㎡刚需户型，置换需求成主力。
楼龄偏好：5年内次新房成交占比提升至12%，11-15年楼龄房源占比达33.6%，购房者更倾向配套成熟的“年轻二手房”。
现房交易：现售房源成交占比超35%，部分安居房项目（如深铁铭著坊）开盘即售罄，反映市场对确定性交付的偏好。
二、横向对比：2025年与2026年1月市场差异
2.1 成交量：从“温和复苏”到“加速回暖”
指标 | 2025年1月 | 2026年1月 | 变化幅度 |
|---|
网签量（套） | 4532 | 5281 | +16.5% |
录得量（套） | 5812 | 6800 | +17.0% |
议价空间 | 11.2% | 9.8% | -1.4% |
（数据来源：深房中协）
2.2 价格：跌幅收窄与局部企稳
2025年全年：均价累计下跌6%，跌幅逐月扩大至9.2%。
2026年1月：跌幅收窄至0.5%，核心区部分房源价格回升，呈现“L型”筑底特征。
2.3 政策环境：从“托底”到“激活”
2025年政策：以降首付、降利率为主，侧重需求端刺激。
2026年新政：叠加增值税减免（不满两年税费从5%降至3%）、现房销售推广，政策工具更精准。
三、市场驱动因素深度剖析
3.1 政策红利集中释放
税费减免：不满两年房产增值税率下调至3%，200万房源税费减少4万，直接刺激次新房交易。
置换支持：“卖旧买新”个税退税延续至2027年底，降低改善型需求成本。
首付优化：商业用房首付比例从50%降至30%，小户型公寓成交占比提升至20.5%。
3.2 市场预期转变
买方市场松动：客户议价率从11.2%回落至9.8%，卖方让价幅度收窄。
信心修复：租金回报率回升至1.8%（超银行定存），部分投资者重返市场。
3.3 供需关系调整
供应端：核心区新房供应稀缺（1月仅推479套），倒逼需求转向二手房。
需求端：春节前刚需集中入市，看房量同比增81%，成交周期缩短至240天（2025年初为256天）。
四、未来房价走势预测与购房策略
4.1 短期预判（2026年Q1-Q2）
量能：春节后“小阳春”将至，二手成交或突破6000套/月，核心区周度录得量有望达2000套。
价格：核心区优质资产（如南山科技园、福田香蜜湖）或上涨3-5%，非核心区仍以稳为主。
4.2 中期趋势（2026年全年）
L型筑底：整体房价跌幅收窄至2%以内，成交量维持8万套以上，市场进入“以价换量”尾声。
分化加剧：拥有稀缺资源（地铁、学区、产业）的房源领涨，远郊“老破小”继续阴跌。
4.3 长期展望（2027年及以后）
现房主导：现售比例或提升至50%，开发商加速去库存，新房与二手房价格倒挂现象缓解。
产品升级：房企转向“高赠送率”“智能化住宅”，产品力成竞争核心。
4.4 购房策略建议
刚需群体：关注宝安、龙华次新刚需盘，利用当前5-8%议价空间果断入手。
改善群体：优先选择核心区带学位、物业品质高的房源，避免置换成本攀升。
投资者：谨慎入场，优先地铁口小户型公寓（租金回报率＞4%），远离缺乏产业支撑的远郊盘。
五、风险提示
政策不确定性：若后续松绑力度不及预期（如限购未调整），市场回暖可能受阻。
经济修复节奏：居民收入预期未完全改善，或制约改善需求释放。
外部冲击：全球通胀压力、地缘政治风险可能影响市场信心。
配图说明（建议插入以下图表）
图1：
- 网签量(套) ：使用柱状图展示2025年1月至2026年1月深圳二手房的月度网签量。
- 同比增幅(%)
- 环比增幅(%)
图2：
- 区域排名：龙岗区以1419套成交量位居全市第一，福田区（1184套）、南山区（1031套）、罗湖区（830套）紧随其后。
- 占比分析：四大核心区（龙岗、福田、南山、罗湖）贡献了超70%的成交量，成为市场回暖的主力。
- 活跃度标注：福田、南山等高活跃度区域用较醒目的颜色标注，直观展示其市场热度。
关键发现：
- 龙岗区凭借低总价、高性价比房源，成为刚需主力承接区，成交量位居全市第一。
- 福田区和南山区作为核心城区，优质教育、产业、配套等资源扎堆，改善型置换需求加速释放，成交量增幅显著。
- 盐田区以35.1%的环比增幅领涨，光明、龙华等区域也同步增长，置业需求加速释放，市场信心持续修复。
图3：
- 区域划分：核心区包括南山区、福田区和宝安区中心区域；非核心区包括龙岗区、龙华区、光明区、坪山区、盐田区和大鹏新区。
- 价格走势：2025年深圳二手房价格整体呈现下降趋势，核心区均价从年初的7.8万元/㎡降至年底的6.9万元/㎡，非核心区均价从年初的4.8万元/㎡降至年底的3.9万元/㎡。
- 价格差异：核心区与非核心区的价格差距保持在3万元/㎡左右，核心区价格始终高于非核心区。
- 2026年1月：深圳二手房价格呈现企稳迹象，核心区均价回升至7.0万元/㎡，非核心区均价回升至4.0万元/㎡。
图4：
- 户型划分：70-89㎡为刚需户型，89-120㎡为刚改户型，120-144㎡为改善户型，144㎡以上为高端改善户型。
- 结构变化：2021年至2025年，70-89㎡刚需户型成交占比从42%下降至35.4%，89-120㎡刚改户型成交占比从28%上升至28.9%，120-144㎡改善户型成交占比从18%下降至17.8%，144㎡以上高端改善户型成交占比从12%上升至17.8%。
- 趋势分析：刚需户型成交占比逐年下降，高端改善户型成交占比逐年上升，反映出深圳二手房市场需求从“刚需上车”向“品质升级”转变。
关键发现：
- 2025年深圳二手房市场呈现显著的“改善型主导”特征，90-144㎡和144㎡以上户型成交占比合计达46.7%，首次逼近市场交易的“半壁江山”。
- 刚需户型成交占比虽仍位居首位，但占比逐年下滑，反映出首置需求阶段性饱和。
- 高端改善户型成交占比持续提升，反映出改善性需求持续释放，高端改善客户正趁价格调整窗口期入市。
- 近5年深圳二手房市场的户型结构变化，反映出购房者从“有房住”向“住好房”的需求升级，对居住品质、社区环境、户型设计等提出了更高要求。
结语
2026年1月的深圳二手房市场，既是政策托底与需求释放的共振结果，也是市场从“量涨价跌”向“量价趋稳”转型的关键节点。对于购房者而言，当前仍是窗口期，但需警惕分化加剧下的决策风险。未来市场能否持续回暖，仍需观察政策连续性与经济基本面的修复力度。
