2026年开年首月，中国房地产市场延续分化格局，二手房交易量持续领跑，成为市场回暖的核心驱动力。在一线城市及部分热点二线城市，二手房成交占比突破60%，新房市场则呈现结构性调整特征。政策端“稳预期”信号持续释放，叠加供需关系变化，推动市场进入“存量主导、品质为王”的新阶段。
一、二手房交易量：一线城市领涨，刚需释放支撑市场
1. 一线城市：量价企稳，政策红利持续释放
北京、上海、深圳三大核心城市二手房成交表现亮眼：
- 北京：1月网签15,082套，同比上涨20.9%，实际成交量约1.6万套，创2022年以来同期新高。中原地产首席分析师张大伟指出，北京作为全国楼市风向标，其修复态势得益于产业基础、人口流入及改善型需求释放，预计二季度市场将“小步快走”完成筑底。
- 上海：二手房网签量达22,834套（含商办），同比增长24%，连续三个月突破2.2万套。安居客数据显示，单日最高成交671套，市场活跃度显著提升。上海易居研究院副院长严跃进认为，二手房占比超80%的成交结构，反映真实需求回暖，市场信心逐步修复。
- 深圳：二手房成交约5,000套，环比增长16%，同比上涨7%。乐有家门店数据显示，元旦假期看房量同比上涨81%，签约量上涨43%。深圳市房地产中介协会负责人表示，自2025年3月以来，深圳二手房录得量连续10个月超5,000套，刚需群体成为主力，300万元以下房源成交占比达45%。
2. 二线城市：分化加剧，合肥、杭州等城市表现突出
- 合肥：1月二手房成交5,303套，同比大涨52%，环比持平；成交均价环比上涨2.3%，挂牌量较峰值减少超1万套，供给端压力缓解。
- 杭州：二手房成交量同比增长20%，冰山指数显示，截至1月20日，26城二手房成交量较去年12月同期上涨21%，厦门涨幅达43%。
3. 市场逻辑：刚需主导，性价比成关键
二手房市场回暖的核心逻辑在于：
- 价格调整到位：业主以价换量策略奏效，深圳二手房成交均价同比下降6.3%，合肥四季度均价稳定在1.13万-1.15万元/平方米。
- 政策支持：换房退税政策延长、增值税减免（满2年免征，未满2年税率降至3%）等措施降低交易成本，刺激需求释放。
- 供需匹配：二手房地段、配套优势突出，次新房供给增加，满足刚需及改善型需求。
二、新房市场：结构性调整，优质项目热销
1. 一线城市：成交分化，高端盘支撑价格
- 上海：1月新房成交11,934套，单价10万元以上高端项目占比提升，推动百城新房价格环比上涨0.18%。中指研究院指出，核心区域优质地块入市，带动新房价格结构性上涨。
- 深圳：1月新房成交约921套，但高端盘表现亮眼。例如，中信信悦湾备案均价24.8万元/平方米，去化近8成；后海玺家园开盘当日售罄。
2. 二线城市：库存压力仍存，去化周期拉长
- 深圳：新房库存去化时间约15.3个月，较上年底上升3个月；合肥1月新房成交910套，环比下滑29.2%。
- 全国层面：百城新房库存连续8个月减少，但三四线城市去化压力仍大，局部区域价格承压。
3. 市场逻辑：品质为王，政策托底
新房市场呈现两大趋势：
- 产品升级：开发商聚焦“好房子”概念，通过装配式建造、准现房交付、高得房率户型（如深圳70平方米三房）提升竞争力。
- 政策护航：结构性降息、白名单项目贷款展期、支持城市更新等措施缓解房企资金压力，保障交付稳定性。
三、市场风向：稳预期、短调整、结构性机会
1. 政策端：从“止跌”到“巩固稳定”
2025年底中央经济工作会议明确“支持刚性和改善性住房需求”，2026年政策重点转向“激活交易、保障交付”。例如：
- 增值税减免政策降低交易成本；
- 商办贷款首付比例从50%降至30%，刺激商业地产需求；
- 深圳停止新增安居型商品房，存量项目以“网红盘”形式加速去化。
2. 市场端：短期波动，长期分化
- 短期：受春节假期影响，2月成交节奏或放缓，但3月“小阳春”行情值得期待。中指研究院预测，核心城市优质地块入市及房企促销活动将推动需求释放。
- 长期：普涨时代结束，市场回归居住属性。一线城市核心板块房价具备支撑，三四线城市或面临持续调整。
3. 企业端：国央企主导，品质竞争升级
国央企凭借资金实力和交付保障，在改善型市场中占据主导地位。例如，深圳联泰超总湾商务公寓去化率达76%，上海翡雲悦府叠墅项目实现“三开三罄”。
结语：2026年楼市，稳中求进，品质致胜
2026年1月的数据表明，中国房地产市场正从“增量扩张”转向“存量提质”。二手房交易量领跑、新房市场结构优化、政策端精准发力，共同勾勒出“稳预期、短调整、结构性机会”的市场图景。对于购房者而言，核心城市优质资产仍是配置重点；对于开发商而言，产品力与交付力将成为竞争关键。在“房住不炒”基调下，市场将逐步迈向健康可持续发展新阶段。
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