云龙区二手房2026年第5周行情解析:数据普涨背后的板块分化与买卖策略

一、第5周云龙区二手房核心数据概览

本报告数据统计周期为2026年1月26日至2026年2月1日（第5周），以下核心数据画像，为你客观呈现当前市场真实状况。

▶ 全区关键指标：价量齐升，热度回暖

第5周云龙区二手房市场多项关键指标呈现积极增长，市场活跃度显著提升，回暖信号明确。

1. 成交价格与数量（核心数据加粗）

1成交均价：全区二手房成交均价为 8,000元/㎡，环比上周增长 3.5%；

1成交量：本周共成交 74套，环比上周大幅增长 60.9%，成交量飙升；

1新增供给：新增挂牌房源 142套，环比上周增长 5.9%，房源供给保持稳定增长。

2. 市场热度指标

1带看活跃度：本周总看房人数达到1,233人，环比增长 27.24%，购房者看房意愿强烈；

1价格调整动向：市场出现 216套降价房源（环比增长5.36%）和 18套涨价房源（环比增长22%），价格博弈现象明显；

1总体库存与效率：          

1徐州市库存房源总量为 80,638套（注：此为全市数据，非云龙区单区数据），环比微增 0.39%；

1成交周期（房源从挂牌到成交的平均天数）缩短至 283天，环比缩短 16.51%，市场成交速度明显加快；

1近6个月市场换手率与成交率均处于较低水平，分别为 0.105% 和 0.1%。

表1：2026年第5周云龙区二手房核心指标概览

▶ 板块分化明显：价差显著，热度不均

云龙区内部各板块表现差异巨大，呈现显著的价格梯度和热度分化，不同预算客群可精准匹配对应板块。

1. 高端价值板块（单价＞10,000元/㎡）

绿地商务城与医科大学板块均价领跑全区，分别为 11,700元/㎡ 和 10,900元/㎡，且均价环比分别增长 8.8% 和 176%（医科大学板块均价增幅极高，可能受个别高价或低基数成交影响）。

苏宁广场（11,300元/㎡）、坝子街（11,900元/㎡）和青年路（12,900元/㎡）板块均价也持续维持在万元以上高位，是高端改善客群的核心选择。

2. 成交中坚力量（单价7,500-8,100元/㎡）

绿地世纪城、金龙湖、高铁东站、奥体中心等板块构成市场成交主力，其中绿地世纪城成交量最高，达 23套。

这些板块成交活跃，但价格走势不一：金龙湖、高铁东站、奥体中心均价环比下降（-4.9% 至 -20.2%），而绿地世纪城微涨 1.4%，部分板块存在“以价换量”机会。

3. 高性价比板块（单价＜6,000元/㎡）

下淀、天桥东、古彭、云龙公园等板块均价低于 6,000元/㎡，其中天桥东板块均价仅 4,500元/㎡，为全区价格洼地。这些板块为预算有限的刚需购房者或投资收租客群提供了更多选择。

▶ 市场热度聚焦：热搜小区与带看房源

热搜与带看数据直接反映市场真实需求方向，跟随热点板块及小区可提高选房效率。

1. 热搜小区TOP10

本周购房者搜索热度最高的十个小区中，金龙湖与绿地世纪城板块的小区占据半壁江山，显示出强劲的市场关注度。

表2：2026年第5周云龙区热搜小区TOP10

2. 带看最活跃房源特征

从带看量排名前20的房源来看，当前市场关注焦点呈现以下明确特点：

1户型集中：3室2厅 和 4室2厅 的改善型户型是带看主力；

1板块集中：东甸子（保利水利水沐堂悦）、金龙湖（万科翡翠之光）、医科大学（金为·星悦城）以及绿地世纪城（华润橡树湾系列）的房源反复出现在榜单前列，单套房源周带看次数可高达 88次；

1价格区间：带看活跃房源的总价跨度从 69.8万 到 259万 不等，单价从 8,053元/㎡ 到 18,370元/㎡，覆盖了刚需到高端改善的不同需求。

二、第4周对比：量价走势与结构变化

通过对比第4周（1.19-1.25）与第5周（1.26-2.1）的关键数据，可清晰洞察市场从“企稳”到“活跃”的动能转换及结构性转变。

▶ 整体市场：从“量缩价稳”到“价量齐升”的动能转换

第4周市场整体表现为成交筑底、价格企稳：成交均价7，700元/㎡（环比持平），成交量仅46套（环比大幅下降38.7%），市场活跃度低位，观望情绪较浓，新增挂牌134套（环比下降），带看人数969人。

第5周市场态势根本性逆转，快速进入“价量齐升”通道：成交均价跃升至8，000元/㎡（环比+3.5%），成交量猛增至74套（环比+60.9%）；市场信心提振，新增挂牌142套，带看人数突破1，233人（环比+27.24%）；更关键的是，成交周期从339天大幅缩短至283天（缩短16.51%），买卖双方成交效率共同提升。

▶ 板块格局：分化加剧，热点轮动与洼地显现

两周板块数据对比，清晰揭示了市场内部结构的分化与轮动：

趋势解读：

1核心板块强者恒强：绿地世纪城作为成交压舱石，连续两周成交量领跑，且价格上涨，支撑力强劲；

1高端板块剧烈波动：医科大学、绿地商务城等板块第4周深度回调后，第5周报复性反弹，医科大学均价暴涨176%、成交量激增至11套，显示改善需求集中释放的不稳定性；

1新兴板块以价换量：金龙湖、高铁东站、奥体中心等板块均价下跌但成交量上升，卖方议价意愿增强，价格调整刺激交易；

1价格洼地格局固化：天桥东、下淀等板块持续处于价格低位（第5周均价＜6，000元/㎡），与第一梯队价差拉大，市场层次分明。

▶ 需求结构：改善需求主导，热点房源高度集中

市场需求结构两周内保持稳定，但关注焦点更集中：

1热搜小区格局稳定：万科翡翠之光（金龙湖）、华润万象府（高铁东站）连续两周稳居热搜榜前两名，金龙湖、绿地世纪城板块楼盘在Top10中占半数，购房者目标区域明确；

1带看热度揭示真实需求：两周带看量最高房源高度重合，集中在东甸子·保利水利水沐堂悦、金龙湖·万科翡翠之光等楼盘，普遍为3-4室改善户型（100-140㎡），总价100-200万，印证当前主力需求为改善型住房，买家精准追逐优质板块高性价比房源。

三、政策环境：1月下旬至2月初新政及市场影响

第5周云龙区二手房市场的“价量齐升”，并非由突发政策利好驱动，而是市场内生动力释放与季节性因素叠加的结果，为观察“无新政刺激”下的市场自发走势提供了清晰样本。

▶ 板块分化揭示内生逻辑

1改善需求驱动：医科大学板块成交量从1套暴增至11套，均价环比暴涨176%，反映区域内改善需求对市场情绪高度敏感，预期转暖后迅速转化为实际交易，无需外部政策刺激；

1以价换量策略：金龙湖、高铁东站、奥体中心等板块“降价但成交上升”，如奥体中心均价环比降20.2%、成交量增12.5%，是卖方主动让利促成交易的市场化行为，体现买卖双方博弈均衡；

1价格洼地效应：天桥东、下淀等均价＜6，000元/㎡的板块，成交量环比增长25%以上，整体市场热度回升时，高性价比房源自然吸引刚需客群，形成“去库存”自然流动。

▶ 需求结构指向自然选择

热搜与带看榜单持续聚焦于总价100-200万、面积100-140㎡的3-4室改善户型，热点小区排名稳定。这表明购房者目标明确，决策主要基于房源品质、区位和价格承受力，而非等待特定政策。

四、买家决策指南：时机、价格与房源选择

基于2026年第5周真实市场数据，从入市时机、价格策略、房源选择三个核心维度，为计划在云龙区置业的买家提供实操性决策参考。

🔍 入市时机：春节前窗口期显现

当前市场自发回暖，为买家创造了有利的看房与谈判环境：

1市场热度回升：带看人数达1,233人（环比+27.24%），房源可选范围广，便于实地比较；

1成交效率提高：成交周期缩短至283天（环比-16.51%），看房到成交链条加速，市场流动性改善；

1卖方预期分化：216套降价房源vs18套涨价房源，价格博弈明显，既有让利卖家，也有提价业主，需甄别虚高报价、瞄准降价房源谈判。

综合建议：当前至春节前的时间窗口，市场活跃但未过热，是实地考察、对比和议价的较好时机。成交周期缩短意味着，遇到心仪且价格合理的房源，决策不宜过于拖延。

💰 价格策略：看懂板块梯度与波动

云龙区二手房价格呈清晰“金字塔”结构，不同预算买家需精准匹配板块动态：

1高端改善板块（单价＞10,000元/㎡）：以青年路（12,900元/㎡）、坝子街（11,900元/㎡）、绿地商务城（11,700元/㎡）为代表。价格标杆作用强，但单周波动大（如医科大学板块均价环比+176%），购房需密切关注具体小区成交案例，避免追高；

1成交主力与成长板块（单价7,500-9,000元/㎡）：绿地世纪城（8,100元/㎡）、金龙湖（7,600元/㎡）、高铁东站（7,600元/㎡）、奥体中心（7,500元/㎡），成交量合计占全区近六成。部分板块均价回调（高铁东站-13.3%、奥体中心-20.2%），可能存在“以价换量”捡漏机会，重点关注；

1价格洼地板块（单价＜6,000元/㎡）：天桥东（4,500元/㎡）、下淀（5,900元/㎡）、古彭（3,400元/㎡）、云龙公园（2,400元/㎡），价格基数低且固化。是刚需上车或投资收租备选，但需对房屋龄、社区环境有充分心理预期。

综合建议：明确自身总价预算，对应板块区间。高端板块购房重在择机，主力板块重在择房（找高性价比房源），洼地板块重在择址（接受现状与配套）。

🏠 房源筛选：聚焦热门与高流转房源

提高选房效率的关键是跟随市场焦点，关注被大量买家验证过的房源和小区：

1锁定热搜小区：第5周热搜前十小区（如万科翡翠之光、华润万象府、红星·云龙金茂悦），代表高关注度，其地段、品牌或产品力获普遍认可，从这些小区入手可减少信息筛选成本；

1分析带看活跃房源特征：带看量前20房源透露出真实购买偏好——户型（3室2厅、4室）、面积（100-140㎡）、总价（100-200万为主）、核心板块（金龙湖、高铁东站等）；

1关注“降价房源”机会：每周数百套降价房源（第5周216套）中，不乏热点板块和小区物业，这类房源价格谈判空间可能最大，应作为日常筛选重点。

综合建议：以“热搜小区榜单”为初选区，“带看活跃房源榜”为重点考察清单。优先考虑3-4室、100-140㎡、成交活跃板块的房源，对急于出售的降价房源可大胆询价协商。

五、卖家策略建议：定价、挂牌与成交节奏

当前市场“价量齐升、成交加速”，为卖家创造显著窗口期。策略核心围绕“精准定价、敏捷挂牌、把握节奏”展开，结合第5周数据实现高效变现。

🎯 精准定价：参考板块分化与市场博弈数据

定价基础是房源所在板块，盲目参考全区均价（8000元/㎡）或“邻居价”易导致滞销或贱卖：

1高端及强势板块（均价＞10，000元/㎡）：青年路、坝子街、绿地商务城、医科大学，价格坚挺或大幅上涨（医科大学+176%）。卖家保持价格信心，参考同板块近期成交活跃的改善户型定价，溢价空间较大；

1成交主力板块（均价7，500-9,000元/㎡）：绿地世纪城（量价稳健）可作为定价基准；金龙湖、高铁东站、奥体中心“以价换量”明显，建议定价略低于板块均价或同小区挂牌价，吸引海量带看促成交易；

1价格洼地板块（均价＜6，000元/㎡）：下淀、天桥东、古彭，客群对价格极敏感。定价需凸显绝对性价比，参照板块极低均价（如天桥东4，500元/㎡），以“低价稀缺”为核心卖点。

关键信号：第5周降价房源216套远多于涨价房源18套，“适度让利”是促成交易的主流手段。挂牌时预留3-5%议价空间，更易进入买家“诚意谈判”清单。

📅 敏捷挂牌：抓住春节前的“小阳春”窗口

数据明确显示市场活跃度急剧升温，当前是挂牌黄金时机：

1窗口期判断：带看人数环比激增27.24%，买方看房意愿强烈；成交周期大幅缩短，挂牌到成交链条加速；

1挂牌准备指向：匹配市场主流需求——3室2厅或4室2厅、100-140㎡、100-200万总价。尽快完成房屋保洁、必要修缮，准备高质量图片与视频；

1板块时机选择：金龙湖、高铁东站、医科大学等新增挂牌量环比大增（+84.2%至+89.5%），竞争即将加剧，建议立即挂牌抢占先机；奥体中心、蟠桃园等新增挂牌减少板块，房源更凸显。

⚡ 把握成交节奏：从“带看”到“签约”的提速策略

市场热度转化为实际成交，需卖家主动管理节奏：

1响应务必提速：热门房源单周带看最高达88次，需保持极高响应效率，灵活安排看房时间，避免因响应慢错失优质客户；

1聚焦诚意客户：优先关注绿地世纪城、金龙湖、医科大学、高铁东站等热搜板块聚集地的看房客，购买意愿和支付能力更强；对多次带看或明确意向客户优先谈判；

1用数据增强谈判说服力：谈判中理性引用市场数据，如“该户型周带看量增长超20%”“同小区成交周期已缩短到XXX天”，用客观数据支撑价格立场或促使买家尽快决策；

1决策要果断：当前市场降价房源增多但成交量大涨，说明价格达买方预期后决策速度快。遇到出价接近心理价位的买家，不宜过分观望，避免因小幅度差价滞销，重新进入漫长等待周期。