政府收储二手房,日本也干过
- 2026-02-03 11:00:17
政府收储二手房,日本也干过其实24小时内最重要的新闻，是印度的妥协（同意用能源采购换美国关税削减+合作稀土供应链），特朗普很需要这个协议。 不过还是先聊聊上海楼市的新闻—— 
中介圈很兴奋，期盼已久的“政府收购二手房作为保租房”终于有影了。 为什么是“终于”？因为前年就吹风了，只不过当时上海租售比还只有1.8%，彼时理财收益率还在2点几—— 
然后到去年底，理财收益率跌至了1开头，而房价经过又一年的下跌，上海的租售比来到了2.1%。 我查了下在个别地区，有些老房子的租售比能探到2.5%（未包含一次性装修费用），恰巧被包含在了首次试点的三个区内。 另外其他一线城市的租售比，目前还都在2以下—— 
2.1%，或者2.5%的租售比算高吗？其实并不算。从散户角度上看吸引力并不强，不然也不需要政府自己下场收储——毕竟它有更低的资金成本和更复杂的利益考量。 巧合的是，日本也有镜像——1996年（对应2026年，依然是30年的镜像），国土局修改了《公营住宅法》，在自建之外，增添了以“购买、全租”的方式来作为保租房来源—— 
那一年日本的租售比应该在2.7%左右—— 
当时它的资金成本在1%以下，不过加上持有税，成本就上去了。（官方收购估计就不用持有税了） 从结果看，似乎日本宏观并未把它作为托市的主要手段，截至2012年，仅购买了6005户房产。我想可能基于几个原因，1）大规模收储需要大量资金，财政给不出，所以更偏向于“全租”的轻资产方式（即整租下来，装修后再出租）；2）大量投放租赁房供应，肯定会下拉租金，这样动态租售比会回落，收储动力又降低；（而全租模式是对租赁市场无影响）3）如果收了不投放租赁房，那么就有持有亏损，无法扩张规模。 所以要“合理”这个模型，必须同时依靠保租房来增加人才引进，这样通过需求增量来对冲供给增量。 而一个城市的人才引进，意味着另一个城市的流出。考虑到上海低到发指的生育率—— 
这么做的成本显而易见。 也就是，所有托市的动作，都需要有市场规律作为运营逻辑，不然就是纯粹定向QE（不计较得失）。定向QE的危害，不再赘述。 所以与其说是托市，我更倾向于这是抢人才的一种方案。暗示持有税，可能短期内都不会出台。 虽然子弹最终还是会射出。 创新高的财政赤字，和化债的小“妙”招 金本位、权本位、钱本位、人本位 聊最新的居民调查报告 
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