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上海为什么这时候回购二手房

  • 2026-08-27 04:01:47
上海为什么这时候回购二手房
2月2日这天上海房地产圈开始流传一张现场图
这是上海市住建委的现场签约图，现场有关负责人宣布
静安、徐汇、浦东将要开展收购二手住房用于保障性租赁住房
用来精准对接新市民、青年人、大学毕业生等群体的租赁需求，这事很大让我缓缓
©东方网
没想到前几天静安以旧换新的消息还没等来官方消息，今天就变成静安徐汇浦东三区都要收购二手房用于保租房
这应该是上海楼市的历史时刻了
这件事让多少2026楼市预测变成废纸，又会把多少国际投行的话按在地上摩擦
2026年这个1月让我们来围观一条可能改变上海楼市的动作
其实收储二手房用于保租房是高层会议里多次提及的政策
第一次落地的时间不是现在，而是从2024年开始
第一个落地的地点也不在上海，算起来应该是去年11月全域落地的广州
只不过当这件事发生在上海这个年交易套数近30万套、交易金额全国第一的超一线城市的时候，很多账得重新算算
比如他为什么这时候开始收购二手房
01
首先这是块26%的市场份额
二手房回收从2024到2025，再从部分城市走进今天上海
甚至去年7月上海闵行还出现过国资收购新房库存用于保租房的试点
那你就知道这事他是小心验证后的结果，而这也意味着这件事
大概率会在上海大范围铺开
所以轻飘飘收购二手房这几个字到底意味什么
首先上海的二手市场无论量还是价都是全国第一梯队
近五年上海二手住宅年均成交23万套
上海市二手住宅网签数据©兔博士
但收购二手用于保租房那他收储的对象绝无可能是全部二手
而是围绕其中老公房进行，尤其是核心地段、房龄老旧、配套俱佳的老公房
那老公房对于上海二手市场而言又是怎样的存在
单纯挂牌是30%以上占比，如果是成交的话大概是26%的存在
成交数据是上海市二手住宅网签数据©兔博士
老公房≈70平以下&建于2000年以前
不管是静安徐汇浦东还是未来的全市
这里的26%占比对于市场而言都是件非同小可的事
相当于每10套成交房源里2.6套的市场蛋糕
也相当于深圳或者香港1个月的二手市场
这些理解都没错，但其实你更应该把它放在上海房产交易链条里去看
≤70平&建于2000年以前的都是怎样的房子
是无数新上海人的第一张房票、是上海本地房东的资产底仓
他们在过去几年的二手市场遇到的最大问题有两个
能不能卖掉
能不能不被砍价很多的情况下被卖掉
但无论怎样你会发现这些都是上海楼市里最基层的流动单位
所以当上海这次官宣收购二手房的时候就相当于在楼市置换链条的一端被激活
他的影响不是今天的静安徐汇浦东也不是明天的26%
而是上海楼市流动性的彻底激活
所以为什么这时候开始回购二手房，一来自上而下的试点也到时候了
二来这是比任何刺激政策都更刺激的楼市激活
02
回购二手房该如何定价
目前上海还未给出具体答案
但回购这事如果要落地那上海面前就会出现一条看不见的钢丝
如果按照市场价收购等于用国资为老破小托底，可能会扭曲市场
如果按评估价收购又可能会被扣上与民争利的帽子
所以这件事但凡落地他必然会有一个刚性原则
就是必须跑通投入-运营-退出，即遵循市场化
既然如此针对收购价格他大概率会做这样三个动作：
第一定好基础评估价
委托至少三家权威资产评估机构对目标房源进行独立评估
比如1年内在同一地段&类似品质二手房的实际成交价，数据可以会参考房产交易中心实际备案价，只要剔除明显异常交易，然后取三家评估结果的中位数作为基础评估价
这样就可以建立一个能让大家心服口服的价格基础
第二扣除未来改造成本
收购后如果用于保租房，不管是自持还是交由第三方机构它都必须改造
是结构性加固、管线重排，还是厨卫改造、公共区域更新，这部分成本需要从基准价中扣除，这是定价很关键的一步
参考租赁房源改造成本，一般会在10-15%
第三就像拆迁奖励逻辑一样，他得增加一个调节系数
比如在“基础收购价”之上引入±5%浮动区间
具体怎么调节不得而知，但基础逻辑就是让他的价格服务于他的战略
就好比对那些愿意整体出让的同一栋楼或连续楼栋的业主，是不是可以给予额外激励，因为这会极大的提升改造效率、降低管理成本
还有对于那些重点产业园区、人才高地、轨道交通TOD范围这类更契合职住平衡战略的地方是不是可以上浮系数鼓励二手房被回购
反过来那种搭了很多违建或者有纠纷的房子是不是就可以在回购价格上做减法
所以这条收购的最后定价大概符合这么样一个公式
最终收购价等于
评估价×(1-折减率）±评估价*5%
那你只要清楚自家房子的市场价就大概知道这次收购的价格了
为什么我们会关注这一题，除了说这是大家都关心的问题
同时你应该也发现了，如果只有两件事处理好了这件事才能跑的起来、跑的下去
定价是其中一件，还有一件就是
03
收购二手的钱从哪来
这次收购的一个细节就是最后出现的建行上海分行要为开展收购提供金融支持
如果你仅仅觉得这是银行买单，那就把上海想的太简单
对上海这类不断需要城市更新的超一线城市而言
他最不缺的就是城市资产运作经验
比如2021年的城市更新基金，这是由上海地产集团牵头的多元社会资本共同出资的资金池，总规模800亿
比如REITS，像松江的“有巢泗泾项目”就是由华润通过租赁集体建设用地并投资建设运营的保租房，它向公众投资者发行份额募集资金用于收购和扩张
哪怕是最近你也能从新闻里看到上海城投正在积极推进旗下的“宽庭”品牌保租房资产发行REITS
这些动作证明了一件事
就是在上海通过市场方式获取的租赁房源，经过专业化运营转化为能产生稳定现金流的资产，并最终实现资金退出和再投资的闭环完全可行
所以未来政府收购保租房这件事的资金有这几层
首先是政府自有资金作为引子，你可以理解为抛砖引玉
大概20-30%
包括市、区两级财政专项资金，比如从土地出让收入和住房保障预算中划拨一部分作为项目资本金和启动资金
其次使用市场化资金池，这大概率是资金主力
大概50-60%
就是和与各大商业银行合作，设计“保障性租赁住房收并购贷款”产品
用初始资金收购改造一批优质地段的老破小，打包成资产包，将这批成熟运营的资产包，发行公募REITs到资本市场上市
最后就是合作模式比如与大型央企、地方国企、优质房企或专业的租赁运营机构
大概10-20%
像如华润有巢、万科泊寓等成立合资公司，由政府出政策和部分资金，然后由社会资本出资金和技术运营，共担风险共享收益
以上都是过往经验提供的资金解决方案
而资金方案的可落地经验才让老破小回购这件事才有了话题探讨的终极意义
也正因如此你会看到今天我们看到这条政府回购老破小这件事
似乎不是随便说说，更不是一个短期的事
这两年都在说“降本增效”，保租房托底老破小这件事也挺像城市置换链条的降本增效，未来每位二手房东都有了置换的“保底方案”
只不过这保的不仅是房东的底，更是上海楼市底
04
老实说这也是上海不得不做的
首先上海有自己的保租房任务
十四五期间上海的保租房任务是60万套，这件事已经完成收官了
接下来2026年开始我们即将迎来十五五
也是从这开始上海还得继续筹备十五五的保租房任务
最新的目标还没释放具体数字，但措辞是：增加保障性住房供给
其次现在的保租房分布不知道你发现没
虽然我们会在世博滨江这样的地方看到保租房项目
但正因为这些市中心保租房项目的稀缺才让这种核心区域的保租房格外抢眼
现在大部分的保租房项目更大比例还是分布在城市中环外
所以收购静安、徐汇这些区域的老破小可以很好的平衡保租房的供应范围
不过最最重要的不得不做是要重塑信心
其实收购旧房这件事其实是不断迭代的，在我这至少看过三个版本
1.0引入中介，通过中介平台卖掉旧房置换开发商新房、2.0引入国资，通过国资收购旧房再去买国资旗下新房、3.0政府托底，通过资金收购旧房直接用于保租房收储
回溯这两年的各类以旧换新或者政府回购，你会看到3.0是市场抗性最低的一条
我们总说没政策、有了政策又说政策没效果
市场的信心就在真真假假的言论里不断消磨
我想从上海回购二手这件事开始各位真的可以对楼市多点信心了
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