将房产登记给未成年人须慎重

近日，王先生咨询我，他的孙子将迎来10岁生日，准备出资在本城市为他买一套学区房，作为生日礼物赠送，房产证将以孙子的名字登记，这样做有两个好处，一是买的是学区房，以孙子名字登记，能够确保孙子能在本城市最好的学校就读初中、高中，免去日后择校的烦恼；二是如果以自己或儿子名义购房，未来过户时可能产生税费，若国家开征遗产税还会进一步增加负担，不如现在一步到位，直接将房子登记在孙子名下。他询问这种做法是否妥当。

王先生的考虑确实周密，从节省成本和安排就学的角度看，似乎一举两得。然而，我告诉他，这种做法在法律上存在一定风险。

《民法典》第17条规定：“十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人。”?第19条规定：“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”按照《民法典》这二条规定，王先生的孙子在8-18周岁这段时间内，是属于限制民事行为能力人，只能“独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为”，对房产处置这样重大民事法律行为，在实践中一般认为“与其年龄、智力不相适应”，要由其法定代理人代理。也就是说，在这个年龄段，王先生的孙子要处置这套房子，在法律上存在困难。

实践中已有不少相关案例。房子登记在未成年人名下，登记的时候觉得挺好，但几年过后，由于情况发生变化，发现这里的地段不好，认为有必要将该房屋卖掉，置换到更好的地段；或者家庭因其他原因，需要将房屋抵押贷款；或者因天灾人祸，需要将房屋卖掉得到一笔钱用于救急，等等。如遇以上情况，未成年人的法定代理人都无法将登记在未成年人名下的房屋出卖。

《民法典》第35条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”?《未成年人保护法》第16条规定：“未成年人的父母或者其他监护人应当履行下列监护职责：…（七）妥善管理和保护未成年人的财产”。第17条规定：“未成年人的父母或者其他监护人不得实施下列行为：…（十）违法处分、侵吞未成年人的财产”。以上法律条文，是制约法定代理人处置未成年人房产的门槛。

这些规定在实践中形成了一道“保护墙”，使得房产登记部门在办理过户时异常审慎，必须确认处分行为确实符合未成年人利益，从而增加了处置难度，父母作为法定代理人往往难以顺利出售或抵押该房产。

此外，这种做法还可能带来其他长远影响。例如，子女长大后若考入机关单位，因名下已有房产，可能影响其享受相关住房福利；在限购城市，未成年人名下已有住房，将来其本人购房时也无法享受首套房在首付、贷款利率等方面的优惠政策。

撰写本文，是希望与王先生有类似想法的家长，在决定将房产登记于未成年子女名下前，能充分认识其中可能存在的法律与现实障碍，综合权衡利弊，避免日后产生不必要的麻烦。