上海楼市迎来一次具有标志性的政策动作。2026年2月2日，中国建设银行与上海浦东、静安、徐汇三区正式签约，由区属保障房公司在政府主导下成规模收购市面上的二手房，统一转为保障性租赁住房。这一动作并非简单的“稳市场”，而是一次住房供给逻辑的重组信号。
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现状进展：从“试点”到“三区联动”
此次收储并非凭空出现，而是在前期试点基础上的升级与扩围。目标房源：内环内、2000年以前建成、面积70㎡以内、总价400万以内的老公房。支付方式：业主取得的是严格监管的“房票/专用资金”，需按规则用于在本区内购买新房，形成闭环。区域侧重：浦东侧重租售比高、配套成熟区域；静安采取“片区式集中收储”；徐汇通过财政注资与银行融资，快速补充人才保租房供给。2025年末，奉贤奉发集团已率先尝试收购二手房用于“以旧换新”，短时间内获得大量咨询，验证了该模式在需求端的可行性。从单点试水到三区联动，说明这套机制已具备可复制的操作基础。
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底层逻辑：为什么要重构旧有链条？
政府之所以亲自下场，是因为传统的降息、松限购等需求侧工具，难以弥补“置换不确定性”带来的信心缺口。第一，打通置换链条的“死结”。当前二手房市场最难流动的，正是“卖不动、换不了”的老公房。政府出手，相当于为这类资产提供确定退出通道，通过“卖旧买新”的闭环，重新激活改善链条。第二，建立“确定性操作系统”。过去卖房需要反复博弈、降价和等待；现在凭新房网签即可进入收储流程，由房管与国企背书推进。交易的不确定性被显著压缩。第三，实现多方受益的民生目标。对政府而言，能在核心区快速筹集保租房；对业主而言，获得明确退出路径；对市场而言，有助于稳定预期、减少恐慌性抛售。
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房地产迈入“分层运行”阶段
这一模式的标杆意义，在于它可能改变存量住房的运行方式。住房体系的分层：一部分老旧小户型逐步转入保障体系；新增高品质住宅更多回归市场属性。价格逻辑的变化：普通存量住宅更强调流动性与托底，稀缺高品质资产则依靠产品力穿越周期。可复制预期：当条件成熟时，其他一线及强二线城市具备借鉴空间。
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老公房的“价格下限”被间接托住
政府亲自下场收储，最直接的后果是为市场建立了一个坚实的“价格锚点”。
• 官方底价的示范效应：通过对内环内、70㎡以内、400万以下房源的定点收购，政府实际上在二手房市场底部画出了一道“生命线”。此前，这类房源因为置换链条断裂，价格经历了非理性、恐慌性的下跌，部分甚至跌回了2016年前的水平。
• 消除“流动性折价”：在自由博弈的市场中，卖不掉的房子会被迫反复降价。而现在的收储机制是以“市场评估价”为准（例如可能参考挂牌价的80%-85%），这为业主提供了一个确定的退出通道。
• 账面平衡的逻辑：从底层逻辑看，老破小的价格底是由租金回报率支撑的。在奉贤等地的试点中，按市价收购后的租金收益率约在3%左右，已能覆盖国企的资金成本。只要这种收储能实现账面平衡，这个价格底就是可持续且具备公信力的。
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“以旧换新”的本质：引导居民加杠杆置换
虽然收储解决了“旧房卖不掉”的痛点，但政策的核心规则——房票限制与闭环交易，实际上指向了居民部门的杠杆转移与升级。
强制“向上置换”：根据试点规则，卖旧房的钱并不能直接提现，而是必须存入监管账户，且只能用于购买本区内的新房。由于被收购的老破小总价被限制在400万以内，而静安、徐汇等核心区的新盘起步价往往更高（部分单价超14万），新房总价中位数至少是老破小的三到四倍。这意味着业主在置换时，必须补足巨大的价格差额。
债务杠杆的重新激活：
◦ 补差价需求：业主在拿到政府支付的“旧房款”后，为了完成新房认购，通常需要追加自筹资金或申请新的银行贷款。
◦ 金融支持配合：建设银行等金融机构与三区签约，为项目提供全维度金融支持，这本质上是为居民“加杠杆”升级居住条件提供了信贷通道。
资金的“单向流动”：政策通过“绑定购买新房”和“房票监管”的闭环，确保了政府注入的流动性最终百分之百流入本区新房去库存市场。钱和贷款就都留在区里了。
但问题是：老破小的业主们有能力加满杠杠向上置换吗。毕竟中心城区的老破小和新房完全不是一个物种，是楼市产品的两头，沟壑巨大。这也就是本次政策落地的最大障碍。
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结语
这次收储行动，与其说是“救市”，不如说是一次针对存量资产的精细化重组。对个人而言，符合条件的老公房获得了更明确的退出路径；对城市而言，政府以较高效率补充了核心区保租房供给；对市场而言，置换链条的确定性提升，有助于改善需求恢复。上海正在验证的，是一个超大城市能否通过盘活存量住房，同时解决居住保障与市场流动性的双重问题。虽然落地还有很多实操问题。但至少提供了一种路径。这一探索的意义，或将超出短期市场波动本身。
