昨天，上海浦东新区、静安区、徐汇区正式启动第一批收购二手住房用于保障性租赁住房试点，中国建设银行提供全周期金融支持，各区公租房公司作为收购主体，政府同步配套政策引导。
这一官方直接入场收购二手房的举措，在行业内堪称“历史性时刻”。
如同股市中的“国家队托底”，通过盘活存量住房，为上海楼市注入强劲信心。
此次试点并非凭空启动，而是有着清晰的政策脉络与严格的执行标准：
前期铺垫：
2024年5月出台的“沪九条”明确，企业可不限套数购买2000年前竣工、单套70㎡以内的小户型二手房用于职工租住，为本次存量收购奠定了政策基础。
运作机制：
以各区公租房公司为收购主体，建设银行提供从融资安排到资金监管的全链条金融支持，政府则通过政策引导确保市场化运作。
试点范围：
聚焦浦东、静安、徐汇三个核心区，后续大概率推广至全部中心城区。
据说，五大新城很可能不参与收购二手房（这里我们猜测五大新城有可能“单开一桌”，玩配售型保障性住房~）
收购标准：
从浦东新区的标准来看，严格限定为内环内、建筑面积70㎡以下、2000年以前竣工、总价400万以内的房源。
与外地模式的本质差异：
不同于部分外地城市收购一手房增加供给的方式，上海选择直接收储存量二手房，既避免了新增供给对市场的冲击，又能快速获取位置成熟的房源，实现“时间快、位置好、控增量”的优势。
价格见底的关键信号：
官方以真金白银收购二手房，直接表明城市层面认为资产价格已触底。
这个收购标准就很有意思~
70平，总价400万，折合单价约5.7万/㎡
而从兔博士显示的挂牌价来看，上海最近半年的二手房挂牌价一直都维持在5.8万/左右。
而这个收购标准恰好略低于当前上海二手房挂牌均价1000元/㎡！
这是什么意思？
为什么比挂牌价要低1000块/㎡？
为什么只比挂牌价低1000元/㎡？
我大胆猜测，这很可能是房价触底的信号。
我相信绝大部分符合条件的房东，都会先联系官方询价，卖不卖不重要，起码心里更有底。
而这个“底线”一旦画好，无论中介再怎么忽悠，无论买家再怎么砍价，只要低于这个线，官方直接下场收购了~
更重要的是，每一次收购都需要真金白银，官方敢在此时出手，恰恰就是对价格底部的确认。
还有一个细节非常重要，这一次试点是建行提供金融支持！
这是不是意味着，官方将会拥有无限子弹呢？
还有一个有意思的就是：此次试点严格遵循“双向自愿、平等交易”原则，充分尊重市场主体意愿。
比如说~
房东若认为官方收购价不符合预期，可自由选择通过中介等市场渠道出售；
政府若评估房源价格过高或不符合保障需求，也可以放弃收购，彻底避免行政干预对市场秩序的影响。
值得一提的是，如果直接卖给官方，是直接免中介费的！
这里要说一点，官方评估价基于第三方评估机构将对房产进行公正估值，避免了中介利用恐慌情绪恶意压价的问题，为房东提供了“价格锚点”。
那么在目前的收购标准范围内，官方更想要收哪些房子呢？
据多方了解，官方更优先收购近地铁、近学校、近产业园区的房源，精准匹配新市民、青年人“职住平衡”需求，确保收购房源能快速转化为有吸引力的保障性租赁住房。
总的来说呢，这次官方下场收购二手房，并不是简单的“托底楼市”，而是一套兼顾短期稳信心与长期促发展的组合拳。
1. 稳房价：打破恐慌抛售循环
官方收购如同“楼市平准基金”，为低价位二手房划定了清晰的价格底线。
房东无需再因恐慌接受中介“骨折价”，市场非理性下跌的恶性循环被打破，“上海房价不会无底线下跌”的预期逐步建立。
2. 激活置换：打通楼市循环链条
老破小占据上海二手房市场70%以上份额，其流动性不足是制约中产改善需求释放的核心卡点。
通过官方托底，老破小房东获得稳定的变现渠道，进而具备向上置换的购买力，推动“老破小→改善房→新房”的良性循环。
3. 优供给：快速补充保障性租赁住房
与新建保租房相比，收购存量二手房能大幅缩短建设周期，且房源位于核心城区，交通、配套成熟，可快速形成有效供给，精准对接新市民、青年人的租赁需求，完善住房保障体系。
4. 提信心：巩固楼市复苏态势
过去三个月上海二手房成交已连续破2万套，此次政策相当于为复苏态势“加一把火”，通过真金白银的投入，强化市场对“楼市止跌回稳”的共识，巩固来之不易的复苏局面。
上海三区试点收购二手房，标志着楼市调控进入精细化“疏导”与“托举”的新阶段。
不同于以往单纯的政策放松，此次通过市场化手段，既为楼市划定了价格底线，又盘活了存量资源、激活了市场循环，更解决了民生保障与城市更新的多重问题。
对购房者而言，“国家队”入场意味着楼市确定性增强，上海楼市的“价格底”已清晰可见，一个更稳健、更具活力的市场正在形成。
