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上海三区试点收购二手房发出重磅信号

2026-10-13 09:02:01

上海三区试点收购二手房发出重磅信号

2月2日，上海实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区。

一、目的

1、精准对接新市民、青年人、大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求，促进“职住平衡”，为更多青年人提供优质居住选择，助力构建青年发展型城市，为城市核心产业发展筑牢人才支撑。

2、推动保障性租赁住房筹措模式创新，探索在二手房市场中收购存量住宅，进一步拓宽保障房源筹措渠道；并通过存量房源收购，有效缩短建设周期，优化区域布局，完善房型结构，加快形成有效供给。

二、运作模式和保障‌

采用“政策引导、市场运作、多方协同、群众得益”运作模式，区公租房公司或国企作为收购主体。

金融保障：建设银行上海市分行相关支行与浦东新区、静安区、徐汇区三个区公租房公司签署合作协议，为开展收购工作提供金融支持。为保障项目推进，分行将定制专项方案，从融资安排、资金监管，到个人住房按揭、科创E建行科技人才一站式服务平台等，提供全周期、多层次的金融服务支持。

房源标准总体要求‌：房型匹配人才居住需求、布局合理、配套成熟、交通便捷。

三、三个试点区的不同路径‌

1、浦东新区‌

试点阶段收购范围将优先聚焦内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下，且总价不超过400万元的产权清晰的个人二手房源，核心面向有置换需求的产权人，特别是租售比相对较高、保租房房源供需矛盾较大、居住配套成熟的区域。

2‌、静安区‌

确立了“政府统筹、国企实施、专业运作”的原则，由区政府分管领导牵头，区房管局、区国资委等相关部门共同组建工作专班，明确置业集团下属两家区属保障性住房公司为指定实施主体，全流程主导房源排摸、洽谈签约、收购落地等，实现专业化运作。

房源筛选核心聚焦产权人有置换本区商品房意愿、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房（以旧换新），优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收储为主、零散收购为辅”的策略，对成本较低、交通便捷、居住配套成熟的区域优先收购、集中推进。

3‌、徐汇区‌

探索通过区保障性住房公司在市场上收购存量小户型的房源，按照相应的标准实施装修配置后，作为保障性租赁住房实现供应。徐汇区将由区房管局、区财政局、区国资委、区城投集团等部门组成工作专班，由区保障房公司作为具体的收购单位，统筹推进试点工作。首期将安排一定规模的区级财政资金通过资本金注入区保障房公司，专项用于存量房源的收购，同时通过银行贷款融资增加收购资金，确保收购房源工作顺利开展。

当前进展：浦东、静安、徐汇已签署合作协议，进入房源收集与评估阶段，静安区累计接收超百组意向登记，首批50组进入评估。

四、政策信号

政策意义：

1、缩短保障房建设周期，年内新增优质租赁房源，降低新市民居住成本；

2、增强不动产的流动性，缓解二手房库存压力（如静安区挂牌量激增问题）；

3、推动超大城市核心区“租购联动”，‌稳定楼市预期‌，助力城市更新；

4、试点成功后或推广至其他区域（如

已先行实践）。

结合各区收购的要求，上海国企平台主动下场收购二手房，明确发出了政策和市场信号：

1、鉴于国企市场运作要求，目前上海二手房市场的“租售比”已有一定保障，很多房子的租售比已超过银行存款利率；

2、银行贷款融资提供金融保障，说明二手房资产价格已在底部区间，即使下跌，根据银行和国企管理要求，幅度也有限；

3、“内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元”（老破小），“片区式收储为主、零散收购为辅”，兼具资产租赁运营和未来城市更新住宅迭代的需求；

4、配套成熟，地铁口周边、交通便捷，重点产业园区、核心商圈周边，小区凝聚力强、容易被成片收储，符合上面条件的房子、即使“老破小”，也不用太担心房价。

五、总结
本号较早呼吁保障房不再新增供应土地和新建，市场不是缺房子，而是缺适合各种需求的好房子，市场和保障两个体系下，保障房部分应承担消化存量、加速流通和促进更新迭代、提高品质的作用。
如今从收购存量商品房到上海直接下场收购二手房，又下了一步高棋，将人才保障、职住平衡、城市更新、以收代建、二手房流通、市场信心、保障房公司转型等有效结合统一起来，这也许就是房地产新模式的路径探索，对其他城市发出了强烈的信号和借鉴！
延伸阅读，在本号2025年8月《房地产和城市更新城中村危旧房改造的关系》的文中，系统提出：
“城市更新”、“城中村和危旧房改造”和“收储”、“以旧换新”、“房票”三个方面三位一体。“城市更新”是城市新的发展方式，“城中村和危旧房改造”是发力点，“收储”“以旧换新”“房票”是流通形式。
三者是房地产发展新模式的路径，或者叫工具法宝，是增存联动提高质量的关键环节，是巩固房地产市场稳定态势的重要之锚。
1、城市更新。顺序应是保留、改造、拆除，提高质量为主要目标，包括居住、产业、历史风貌区、公共空间等，强调城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效和民生保障、资产盘活运营、可持续等综合目标。
城市更新的对象通常在老城区，位置更优，文化烟火气更浓，由于拆建比的控制，也能挖潜出部分增量，产生老城区小而精的优质地块，类似上海的风貌别墅洋房、带方案协议出让土地将增多。
2、城中村和危旧房改造，是城市更新一个子项。顺序应是拆除、改造、保留，拆改为主，在存量中挖潜增量，既能增加相对优质土地供应，也能增加新购房需求，通过“房票置换”可以加速新房去化。
随着住宅安全寿命、产品迭代、美好生活向往，待改造的存量房，面会越来越广，需求会越来越多，将是一个持续过程。
城中村和危旧房改造原理类似2016年棚改，虽然今非昔比时过境迁，但其推进的力度对房地产市场能起到关键作用，这个力度会根据宏观经济数据、金融财政政策环境、房地产市场情况等综合因素来调节，最终目的是控制维持一个稳定的房地产市场或经济目标，而非大涨大跌。
3、“收储”“以旧换新”“房票”是流通的重要环节。收储对象可以是存量商品房，也可以是二手房（不是征收），作为政府的保障房或长期运营资产；“以旧换新”甚至“以旧换旧”主要在置换环节，促进和加速不同结构性需求之间的转换和流通；“房票”置换除了城中村和危旧房改造外，也可以应用到居住类更新三轮意见征询阶段，增加同意率达成。
流通环节目前是各企业单兵作战，国企占优，最好的方式是由原保障房公司转型，严控增量保障房建设，优先统一承担收储、置换、运营存量房职能，由市和区算大账，与存量挖潜土地市场统筹联动，设专项资金支持和政策保障。
存量中的增量土地用来新建“好房子”，存量中的存量房用来改造成“好房子”和保障房、可运营的长租房，统一主体负责“收储”“以旧换新”“房票”加速流通，三个环节完美闭环！
（以上根据官媒报道信息整理）

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