拿地建园就能坐享其成？
笔者可以直言不讳，若仍抱着做房地产的陈旧思路操盘产业园，多半会折戟沉沙，最终难逃“园区建成即闲置、巨额投资付之东流”的窘境。
近十余年间，从东部沿海的产业新城到中西部内陆的开发区，各类冠以“高新”“科创”“文旅”名号的园区扎堆涌现，动辄百亿级的投入，看似是拉动地方经济、承接产业升级的重要抓手，实则暗藏诸多被地产思维拖累的烂尾项目，沦为资源浪费的重灾区。
前些年地产行业高歌猛进时，依托“产业勾地”模式确实能赚得盆满钵满。拿地成本低廉，修建几栋标准化厂房，简单包装成“产业园”后，要么分割售卖，要么高价出租，一套流程运转下来，快则一两年，慢则三四年，就能轻松锁定利润。彼时，不少从业者都默认，产业园不过是“换了件马甲的房地产”，核心逻辑仍是“拿地建房赚差价”。但时代早已悄然换挡，曾经的躺赚模式早已难以为继。
2025年，全国产业园区总建筑面积已突破62亿平方米，而企业扩产需求增速仅维持在3%-5%，结构性空置难题日益凸显，供需失衡的矛盾愈发尖锐。
与此同时，2025版产业用地新政正式落地，“重审批、轻监管”的时代彻底终结，亩均税收、产业定位、产业链配套等均成为硬性考核指标，想靠盖厂房、打政策擦边球实现躺赚，已是天方夜谭。
前两年，我接触过一个长三角智能科技产业园项目，开发商出身住宅领域，带着典型的地产思维操盘。他一次性拿下百余亩土地，投入5.1亿元建成十栋标准厂房，装修规格堪比写字楼，租金还比周边低15%，本以为能吸引企业争相入驻，可结果却不尽如人意：开园半年，出租率仅达29%。
更尴尬的是，首批入驻的两家传感器企业，投产仅3个月便全部撤场。问及缘由，企业负责人直言不讳：“园区里连配套的零部件供应商都没有，原材料得从200公里外的天津采购，物流成本比市区还高出20%，再便宜的租金也得不偿失。”到最后，剩余厂房即便降低门槛，连周边做五金加工的小作坊都不愿入驻，开发商别说盈利，甚至难以覆盖物业费支出，陷入进退两难的困境。
这便是地产思维做产业园的致命短板：只盯着“建房”的环节，却忽略了“产业”才是园区的核心根基。地产思维的本质是“快周转、赚快钱”，如同栽树只想着趁早售卖果实，全然不顾果树后续的生长态势；而产业园的运营逻辑截然不同，它更像是打造一座生态果园，不仅要栽下树苗，更要搭建灌溉系统、防控病虫害、培育肥沃土壤，让树苗长成茂密森林、形成良性生态，才能实现长期持续收益。
或许有人会说，不追求长期运营，只想赚一笔就抽身离场。但当下的市场环境，早已没有这样的投机空间。不少房企转型涉足产业园领域，将地产“快周转”思维生搬硬套，初期尚能坚守产业定位，可一旦遭遇招商瓶颈，便开始“来者不拒”——五金加工、塑料玩具、物流仓储等各类企业混杂入驻，毫无产业筛选标准。
最终的结果可想而知：园区沦为“大杂烩”，汽车电子企业的精密设备惧怕粉尘，隔壁五金车间却常年粉尘弥漫；物流车辆频繁进出，严重影响生产企业的货车通行效率。短短半年时间，原本招引的优质企业便全部撤离，剩余的多是低附加值、高污染的小作坊，园区口碑一落千丈，后续再难招到像样的企业，最终只能烂在手里。
反观那些运营出色的产业园，没有一家是靠地产思维脱颖而出的。苏州某产业园不盲目追求建筑面积，而是聚焦高端制造，土地集约利用率提高200%，亩均税收突破100万；深圳的某个项目不只是盖厂房，而是搭建低空经济生态，开通无人机物流航线，吸引大疆、美团等21家头部企业入驻，租金收益只是小头，产业生态带来的长期增值才是核心。
其实说到底，产业园的核心是“产业”，不是“园”。
地产思维做产业园，就像用锄头去种水稻，方向错了，再努力也白搭。
现在的产业园竞争，早已不是土地和厂房的竞争，而是产业定位、运营服务、生态培育的竞争。
如果你还抱着“拿地建房就躺赚”的幻想，劝你尽早放弃；如果真的想做产业园，先放下地产思维，沉下心来研究产业、做好运营。 搞清楚区域适合什么产业，企业需要什么配套，怎么帮企业降本增效、链接资源。 唯有如此，才能在激烈的竞争中站稳脚跟，否则，只会沦为行业的“垫脚石”。
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