上海试点新政:政府收购存量二手房,转化保障性租赁住房

2026年2月2日，上海住房政策迎来一个标志性节点——首批由政府主导收购的二手住房正式签约，用于转化为保障性租赁住房（简称“保租房”）。浦东、静安、徐汇三区率先启动试点，标志着上海住房供给模式正从“大拆大建、增量新建”向“存量盘活、结构优化”深度转型。

这一举措看似聚焦“收房”，实则牵动的是整个城市住房生态系统的重构：它既回应了新市民“租不起、租不到”的现实困境，也为大量持有“老小破”房产的家庭打开了一条体面退出、改善升级的通道。更深远的意义在于，这是一次以市场化机制推动住房回归居住属性的制度创新。

那么，这项政策究竟如何运作？谁将从中受益？又会对上海楼市产生怎样的涟漪效应？

首先，是保租房供需矛盾日益尖锐。近年来，上海每年新增常住人口中，超六成为青年就业者、高校毕业生和新市民群体。他们对租金敏感、对通勤效率要求高，但内环内优质租赁房源稀缺，市场价远超其承受能力。而现有保租房多布局在外围区域，职住失衡问题突出。

其次，二手房市场持续承压。2025年以来，上海二手房挂牌量屡创新高，尤其房龄20年以上、面积70㎡以下的“老小破”房源，成交周期普遍超过12个月，部分业主陷入“想卖卖不掉、想换换不了”的困局。

第三，国家层面已明确鼓励存量资产盘活。2024年底，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方收购存量商品房用作保租房。上海作为超大城市，具备金融、治理与数据基础，自然成为先行先试的首选。

在此背景下，上海选择以“政府引导+市场运作”方式收购符合条件的二手住房，既是响应中央部署，更是立足本地实际的精准施策。

此次试点并非“一刀切”征收，而是建立了一套清晰、透明、可操作的机制。

实施主体：政府搭台，专业机构唱戏

各区指定国有平台公司作为收购主体，如浦东新区由区属保障房公司牵头，静安依托静安置业集团，徐汇则整合区级城投资源。中国建设银行全程提供金融支持，包括收购融资、资金监管、后续运营贷款等，形成“财政+金融+国企”三位一体推进模式。

收什么房？浦东标准最具代表性

区位：优先内环内成熟社区；

房龄：2000年以前建成；

面积：单套不超过70平方米；

总价：原则上不高于400万元；

产权：权属清晰，无抵押纠纷；

业主意愿：重点面向有置换改善需求的家庭。

值得注意的是，静安试点更强调“片区化收储”，即在同一街坊集中收购多套房源，便于统一改造与管理；徐汇则探索“财政注资+标准化装修”模式，确保改造后品质达标。

流程透明，尊重自愿

居民通过街道或线上平台提交申请 → 第三方评估机构出具市场价报告 → 收购方与业主协商定价 → 签订买卖合同 → 购房款参照“房票”形式进入监管账户 → 房屋完成过户并纳入保租房统一运营。

整个过程强调“自愿参与、协商一致”，杜绝行政强制，保障产权人合法权益。

对业主：打通“卖旧买新”堵点

许多家庭持有内环老房，但因房龄老、户型差、贷款难，难以在市场顺利出售。如今，政府提供一条稳定、可靠的退出通道，不仅加快资金回笼，还能助力其置换改善型新房。尤其对中老年业主而言，这是一次“以房养老”之外的新选择。

对租客：核心区优质保租房来了

被收购的房源多位于地铁沿线、学校医院周边，生活配套成熟。经简单改造后，将以低于同地段市场租金10%-30%的价格出租，租期不少于3年，且不得随意涨租或驱赶。这对刚毕业的年轻人、服务业从业者等群体极具吸引力。

对楼市：稳预期、促流动、抑投机

此举并非“救市”，而是结构性优化。一方面，为“老小破”设定合理价格锚，防止恐慌性抛售引发价格踩踏；另一方面，通过释放置换需求，间接激活改善型购房链条，带动新房去库存。更重要的是，这些房源不再流入商品房市场，避免推高房价，真正实现“房住不炒”。

若浦东、静安、徐汇三区试点成效显著——如房源出租率高、业主满意度高、财政可持续性强——该模式有望在黄浦、长宁、虹口等中心城区复制推广。

更值得关注的是，这一“上海方案”具有极强的可移植性。杭州、南京、成都等同样面临“核心区保租房短缺+老房难卖”双重压力的城市，很可能借鉴此路径。未来，超大城市或将形成“新建保租房+收储存量房”双轨并行的保障体系。

从长远看，这不仅是住房政策的微调，更是城市治理理念的跃升：不再依赖土地财政扩张，而是通过精细化运营存量资产，提升城市宜居度与社会公平。

上海此次试点，没有喧嚣的口号，没有粗暴的干预，而是以一种“温柔而坚定”的方式，回应普通人的居住焦虑。它让一套套沉睡的老房子重新焕发生命力，也让一个个奋斗中的年轻人看到安居的希望。

这背后是保障房体系的创新，更是存量时代城市更新与住房政策协同的探索。政府从“新建主导”转向“存量运营”，推动住房供给侧改革，同时稳定房地产市场预期。