老破小二手房受欢迎?2.2 万套里面 80% 的都是 500 万以下的老破小,300 万以下的老破小占比占到了 55%.

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上海二手房市场里面最热门的就是老破小，年底的一月份，成交量确实还是很不错的，成交了 2.2 万套。这 2.2 万套里面 80% 的都是 500 万以下的老破小，300 万以下的老破小占比占到了 55%。

什么意思呢？

这 2.2 万套二手房成交里面，将近 1.2 万套的成交都是300万以下的老破小。

市区里面带学区的老破小尤其受欢迎，这种学区房老破小热度是最高的，200 万到 300 万的区间里面，这种老破小的房子还是卖得最火的，很多房东想把这种房子赶紧处理掉，去换更大更好的房子。

很多刚需买家想买到这个房子去上车，同时解决自己娃儿的教育问题。

现在的老破小，大家其实很关心的一个问题，就是现在老破小的租金能不能覆盖月供？到底老破小跌到什么样的程度才能抄底呢？

如果大家顺着租金覆盖月供、抄底的思路去买老破小的话，那么大家要千万小心了，这里面的风险是很大的。

非常关键的一个因素就是 2026 年的租金会更加大幅度地下跌。

2026 年租金下跌有几个因素：一个因素是老百姓手里面没钱；第二个因素是来上海的人少了，很多人离开上海，外地人现在不来上海了，人口减少；第三个因素是现在保障房、保障租赁房太多了，它们更便宜。

所以说用租金去覆盖贷款几乎是不可能的，租金一般只占到贷款的一部分，好的老破小，它的租金也只占到贷款的 60%，这就已经是很不错的了。

除此以外，别的都不用想了，更为关键的一点是现在老破小整体价格还没有跌到底，你现在买来之后，不仅租金覆盖不了月供，而且每个月还款还要还利息钱，房价上也会有下跌的空间。

所以说，大家买来基本上还是亏本的。