上海启动了一个新动作，政府下场收购二手房，用来做保障性租赁房。
很多人看到这个消息，第一反应是，房价要稳了？还是要跌了？
其实都不重要。重要的是，这个动作背后透露出来的信号。
01 为什么要下场收房
先问一个问题，政府为什么要花钱买二手房？
不是因为缺房子。保障房可以新建，土地有的是，建筑公司也不缺活干。
真正的原因是，二手房卖不动了。
2023年以来，上海二手房挂牌量一直在涨。有数据说，挂牌量已经超过20万套。什么概念？就是想卖房的人太多，想买房的人不够。 供大于求，价格就撑不住。
价格撑不住会怎样？卖房的人着急，买房的人观望。越观望越不买，越不买价格越跌。越跌越观望，恶性循环。
这个循环再转下去，就不只是房价的问题了，是整个市场信心的问题。
政府下场收房，就是要打破这个循环。
把一部分挂牌的房子买走，减少供给，稳住预期。
说白了，是托底。
02 对卖房的人意味着什么
有人会想，太好了，政府收房，我可以把房子卖给政府了。
想多了。
政府收房是有条件的，不是什么房子都收。
位置要好，配套要全，价格要低。符合保障房标准的才要，不符合的不要。
什么意思？就是你那套老破小，或者远郊的房子，大概率不在收购范围内。
而且，收购价格肯定是打折的。政府不是冤大头，不可能按市场价收。你想卖500万，他可能只出400万。
愿意卖就卖，不愿意卖就继续挂着。
所以，这个政策对大部分想卖房的人来说，帮助有限。
真正能受益的，是那些急着套现、愿意降价的人。政府给了他们一个兜底的选择。
03 对买房的人意味着什么
买房的人可能会想，政府都下场托底了，是不是该出手了？
先别急。
政府收房，目的是稳预期，不是拉房价。
稳预期是什么意思？是让房价不要跌太快，不是让房价涨起来。
换句话说，政府的目标是「稳」，不是「涨」。
如果你是刚需，自住的，该买就买，不用等。房价再跌也跌不到哪去，你等来等去，利息也是钱。
如果你是投资的，想等房价涨了再赚一笔，劝你醒醒。
现在的市场，已经不是十年前那个市场了。人口在下降，供给在增加，预期在转变。指望房价大涨，跟刻舟求剑没区别。政府托底，只是不让船沉，不代表船会飞起来。
04 这个政策真正的意图
说穿了，这个政策有三层意图。
第一层，稳房价。
把一部分供给收走，减少市场上的抛压，让价格不要跌太难看。
这对地方财政很重要。土地卖不出去，财政就紧张。房价跌太多，土地更卖不出去。
稳住房价，就是稳住土地财政。
第二层，去库存。
开发商手里的新房卖不掉，二手房市场又挂了一堆。整个市场库存太高，消化不掉。
政府收一批房子做保障房，相当于帮市场消化了一部分库存。
第三层，保民生。
保障性租赁房是给谁住的？是给那些买不起房、又需要在城市工作生活的人住的。
新市民、年轻人、低收入群体，这些人需要有地方住。政府收房做保障房，算是一举两得。
你看，政策从来不是单一目的，都是多重博弈的结果。
05 会给市场带来什么变化
短期来看，心理影响大于实际影响。
政府下场，释放的是一个信号：我不会让市场崩盘。
这个信号会让一部分观望的人放心，可能会出手。也会让一部分想抛售的人稳一稳，不那么急着降价。
但实际上，政府能收多少房子？几千套，顶多上万套。相比20万套的挂牌量，杯水车薪。
真正要消化这些库存，还是得靠市场自己。
中期来看，二手房市场会分化。
好地段、好品质的房子，有政府托底，价格跌不到哪去。
差地段、差品质的房子，政府不收，只能继续挂着，继续降价。
以后的二手房市场，会是冰火两重天。有人卖得掉，有人卖不掉。
长期来看，房子回归居住属性。
这是大趋势，政策只是加速器。
以前买房是投资，现在买房是消费。以前房子是资产，以后房子是消耗品。
这个转变不是一天两天能完成的，但方向已经定了。
06 普通人该怎么办
如果你想卖房，
趁早卖，别等了。市场不会变好，只会越来越卷。
降价卖，比挂着强。挂一年卖不掉，你的持有成本、机会成本，算下来可能比降价亏得更多。如果你想买房，
自住就买，别犹豫。房子是用来住的，住得舒服最重要。
投资就算了，别幻想。这个时代，房子不是好的投资品。
如果你在观望，
想清楚你要什么。是要一个家，还是要一个涨价的资产？
如果是前者，合适就买。如果是后者，建议换个思路。
07 最后说一句
政府下场收房，不是什么救市大招，是一种托底动作。
它告诉你的不是房价要涨了，而是房价不能崩。
不能崩和会涨，是两码事。
看懂这个区别，你就不会被各种消息带着跑了。
房子这个东西，说到底就是砖头水泥。
值多少钱，从来不是房子决定的，是供需关系决定的，是预期决定的，是有多少人愿意为它买单决定的。
现在愿意买单的人少了，价格自然就下来了。
这是市场规律，不以任何人的意志为转移。
包括政府。
