大量收购二手房,开始抄底楼市了……

此次收购并非政府直接下场“扫货”，而是由各区保障性住房公司作为实施主体，按照“政府统筹、国企实施、专业运作”的原则推进。浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，核心面向有置换需求的产权人，特别是租售比相对较高、保租房供需矛盾较大、居住配套成熟的区域。

静安区采取“片区式收储为主、零散收购为辅”的策略，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，收购总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，并探索通过收购底楼房屋缓和加装电梯分歧，改善群众居住条件。

徐汇区则通过区保障性住房公司在市场上收购存量小户型房源，经标准化装修配置后作为保障性租赁住房供应。首期安排一定规模的区级财政资金注入区保障房公司，专项用于存量房源收购，同时通过银行贷款融资增加收购资金，确保收购工作顺利开展。

资金端，建设银行上海市分行为试点项目提供专项金融支持，从融资安排、资金监管到个人住房按揭、科创人才服务等提供全周期、多层次金融服务。徐汇区通过区级财政资金注入保障房公司，静安区则建立货币化配建资金、企业自有资金、商业银行贷款多元投入机制，浦东新区则探索“房票”模式，购房款参照房票形式监管，主要用于购买本区一手新房。

从机制上看，此次收购坚持“政府主导、市场运作、自愿参与”的原则，由各区工作专班统筹推进，保障房公司全流程主导房源排摸、洽谈签约、收购落地，实现专业化运作。收购房源聚焦房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷，以群众可负担、运营可持续为原则，精准匹配各领域人才“职住平衡”需求。

2026年1月，上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，创近5年同期新高。与此同时，二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点降至2026年1月的8.9万套，九个月累计降幅达26%。

从成交结构看，市场仍维持“刚需主导、改善发力”的特征，低总价房源成为市场核心驱动力。上海太平洋房屋数据显示，300万元以下低价房成交占比接近一半，成为市场主力。58安居客线上数据进一步印证，低总价房源供给比例达50.06%，对应流量比例更高，意味着低总价房源不仅是市场供给的主力，更能精准吸引刚需群体，尤其是首次购房的年轻家庭。

价格方面，中指研究院数据显示，2026年1月上海二手住宅样本平均价格为55265元/平方米，环比下跌1.22%，同比下跌7.61%。价格的回落让不少年轻人出于自住需求已经能够较为从容地“上车”低总价房源。与此同时，房贷利率持续下行，当前上海个人住房贷款平均利率已处于历史低位，宽松的信贷环境为刚需上车提供了有力支持。

在这一轮楼市调整中，率先降价的老破小已经跌到100多万甚至100万不到就可以买入，而这些房价100万左右的老破小，租金随随便便都能租到三四千，年租金回报3%的已经很普遍，高的甚至能达到4%以上。目前，四大行3年期存款利息是1.25%，5年期才1.3%，上海首套房商贷利率为3.05%，公积金5年以上利率为2.6%，5年以下（含5年）为2.1%，这意味着租金完全可以覆盖贷款。

中指研究院数据显示，2026年1月上海住宅租赁市场样本平均租金为81.50元/平方米/月，环比下跌0.40%，但区域分化明显，金山区部分房源的租金回报率甚至高达3.0%。这一水平不仅高于当前银行定期存款利率，也超过了部分理财产品的收益率，使得低总价二手房成为类固收资产的重要选项。

上海市房地产科学研究院房地产经济研究所副所长吴佳表示，租金回报率是房价的“锚”，其超过无风险利率时，房价底部支撑增强。租金回报率、房价收入比等指标有所好转，市场预期企稳，刚性或改善性需求充分释放，将会促进房地产市场止跌回稳。

此次收购试点是上海盘活存量住房资源、保障改善居住民生、服务人才和区域发展的创新探索。通过收购存量二手房转为保障性租赁住房，一方面可以快速增加小户型、低租金房源供给，精准对接新市民、青年人、大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求；另一方面可以缩短建设周期，优化区域布局，完善房型结构，加快形成有效供给。

从宏观层面看，保障性租赁住房坚持小户型、低租金，既能够适应新市民、青年人的承受能力，也能够满足他们的基本租住需求。同时，主要利用存量土地和房屋建设，建在城区、产业园区及周边、交通便利区域等，可以促进职住平衡，帮助新市民、青年人等缓解阶段性住房困难，为他们在城市安居乐业提供基本住房保障。

在2026年1月7日举行的“长期主义——丁祖昱评楼市2026年度发布会”上，丁祖昱分析认为，2026年行业底部确认，主要有六大信号：一是动态供求关系逐步向好，百城新房供求比已连续四年小于1，新开工已连续四年低于新房销售，供地规模持续控量提质；二是短中长期库存同步企稳，短期库存停止增长，中期库存在2021年见顶后持续回落，长期（广义）库存已达到动态平衡；三是“好房子”提升居住品质、创造更大需求，北京、上海人均商品房面积均低于全国水平，未来人均住房面积仍有上升空间；四是房价调整幅度超过国际平均，二手住房已较高点下跌39%；五是新开工规模已达成深度调整，已下降74%，超过国际深度调整水平；六是房企债务重组加速，11家房企全部或部分债务重组方案通过，减债比例平均达到70%左右，房地产主体最终稳定是整体市场稳定的重要标志。

从估值角度看，经过五年深度回调，上海核心区部分老破小价格已经缩水30%-40%，而租金回报率回升至3%-4%，政策支持贷款利率仅2%多，租金回报率已经跑赢资金成本，这意味着老破小从财政负担转变为优质资产。政府通过评估价直接洽谈收购，本质上是给市场定了一个“硬度”，既然敢拿真金白银入场，说明在管理层测算里，核心区域的这类资产已经跌出安全边际。

从流动性角度看，上海楼市最大的痛点是“小房子卖不掉，大房子买不起”，底层流通性卡死。政府收购70平方米以下的小户型，本质上是在给市场定向注入流动性。卖掉老破小的房东拿到购房款，转身就会进入新房或大户型市场，促进向上交易的螺旋，带动整个置换链条的连锁反应。当大量老房子从交易市场退出转入租赁市场，二手房挂牌量会急速下降，供需关系一旦逆转，剩下的二手房就不再是“烂在手里”，而是重新获得涨价或止跌的底气。

从政策周期看，上海三区收购二手房转保租房试点，是政府第一次下场收二手房，具有很强的风向标意义。一旦在上海试验成功，很可能在全国各城市推广。同时，保障性租赁住房作为国家战略，旨在解决新市民、青年人等群体的住房困难，未来将有更多政策支持和资金投入，为存量房市场提供长期稳定需求。

短期来看，传统淡季效应仍将主导市场节奏，供需双方均进入短暂休整期。但随着前期出让的优质地块逐渐进入供应序列，市场对年后的“小阳春”行情仍然抱有预期。在整体市场承压的背景下，更需坚守产品力和区位优势，核心区域高端项目表现坚挺，市场结构性分化特征将持续显现。

中长期看，房地产行业整体规模已回到2010年以前的水平，但房地产仍是经济发展的支柱行业，房地产开发投资占GDP比重达6.1%。未来房价即使反弹，也很难带来大面积的普涨，作为国民核心资产，房子一定会起到非常稳健的压舱石作用。投资逻辑将从“炒房”转向“买城市”，跟着政府的动作走，关注那些产业园区周边、轨道交通附近的资产，才是未来的租金锚点。

对于房东来说，应积极接纳“资产重估”，寻找离场时机。如果你的房子在核心区，那么不用担心，你手里的资产获得了“政府认证的流动性”。趁着这波信心回升的“小阳春”，该置换的置换，该离场的离场。

对于买家来说，恐惧正在消散，扎实的底部正在形成。数据显示，上海1月成交量重回2.2万套，挂牌量从11万降到8万。现在的市场正在从“恐慌抛售”转向“缩量筑底”。如果你是刚需，或者准备“老换大”，现在可以考虑。因为等到政策效果完全显现、大家都不再害怕“踏空”的时候，你可能又要面对失去议价空间的烦恼。

同时要明白，“投资于人”是写在最高战略思想里面的。上海把收回来的房子租给大学生和新市民，就是在高度对齐“投资于人”。未来房价的唯一支撑，不是钢筋混凝土，而是这个城市能留住多少有创造力的年轻人。买房，就是买这个城市的“船票”。跟着政府的动作走，关注那些产业园区周边、轨道交通附近的资产，那是未来的租金锚点。

总之，否极泰来，往往就在最绝望的时刻。上海政府的这次“高姿态抄底”，更像是一次宣告：房住不炒是底线，但资产价格崩盘绝非目标。经过五年的大浪淘沙，楼市正在回归它的本质——一个关于居住、关于城市竞争力的实物资产。