上篇文章之后，上海又出了个新闻，准备在核心区开始收购二手房了。
经常读咱们这个号的读者肯定是知道这事儿一定不简单，必然不是表面上说的增加保障房的供给，改变民生。
新闻稿的这么大，核心原因还是给房地产市场再加把火，年前把新闻放出来，酝酿一番，刺激年后价格回升。
但禾田觉得这个事情的实际价值远远小于新闻宣传价值。
后续再配合其他政策手段和宣传策略，或许能起到作用。
如果还跟去年似的，撩一把就没后续了，哑火的可能性很大。
为什么呢？
咱们先分析分析数据，上海目前二手房一个月的成交量在2.2万套左右。
按照统计信息看，上海的荣枯线是1.9万套，2.2万套也还没到繁荣线。
基于这两个数据，想一个问题，想要对上海的二手房市场价格产生一定的影响，收储的规模得在一个月多少套？
如果你一个月收一千套，相当于市场成交量的5%不到，必然对于价格的影响有限。
即使如此，一个月一千套一年就要收购一万两千套，按照新闻里说的要求总价在400万以内，总共的资金体量是480亿。
上海去年一年的土地出让金才1427亿，扣掉ZF七通一平以及拿地成本，净收益不会超过一半。
也就意味着为了能对市场有些许的影响，操盘手要拿出一多半的土地出让金收益才能行。
当然，这个钱是从建设银行借的，不算花自己的钱，但禾田想表达的是即使想对市场只有轻微的影响，需要的资金体量也是极其庞大的。
这还只是资金方面的问题，咱们再聊聊具体实施的问题。
一个月买一千套房子，你需要多少人？
你怎么保证每个人买房的过程没有一些暗地操作？
假如买房子的事情上，你就是那个抽到去岭南购买荔枝鲜的李善德，你该怎么干这事儿呢？
这里边有多少问题等着你去解决？
首先是人手问题，你得多大规模的人员配置才能满足一个月买一千套房子？
要买这一千套房子，得先有房源信息，房源你从哪里来？
你说我发个通知，想卖房的都主动来找我，主动提交资料。
好，你现在预计的收储规模是一年一万两千套，那得有十万人提交了资料，这个比例不夸张吧？
面对这个规模的资料，你要不要派人先预审，再上门确认？
如果需要，那这需要多少人力？
一千人肯定是不够，不够怎么办？
你说找其他二手房中介合作，那你给多少中介费合适呢，成本谁来负担，这笔中级费银行给贷款吗？
假如房源资料你也收集好了，人手也够了，这批人撒下去你怎么保证他们没有小动作呢？
你敢不敢真的让他们去收购了一些破旧，顶楼漏水的，底楼不见阳光的，生活不方便的房子？
你说你敢，那后边给你来个秋后算账，审计你，你该怎么处理？
你能保证这么大批量的人，每一个的清正廉洁，不会拿回扣把劣质房给你收回来？
你保证不了，那你只能把标准提高，审批严格，毕竟每一笔都是几百万。
这跟让票号支持小微企业，解决小微企业融资难，成本高问题是一样。
票号里的职业打工人，他们也怕干错了承担责任，与其如此还不如不干。
那买房就更难了，以禾田的经验，即使在房源充足的情况下，也要看房上百套才能中意那么一两套。
那你算一下，买一套房的成交周期该多久，十天够不够，二十天够不够？
这个过程一边要跟房东沟通，一边要跟银行沟通，还要走流程，要合规审查。
你在看房子的时候，要不要考虑未来出问题的追责？
要不要考虑这套房子在银行的评估价在多少，如果房子实在太差，评估价上不去，你又白忙活一场。
为了不让自己白忙活，你也会尽可能选择优质的房源，也是要不断对比。
这个事儿从买家的角度来考虑，复杂度就已经要爆照了。
所以喊了几年的新房收储作为保障房用的呼吁一直也没落地。
新房，价格透明有备案价，产权够清晰，房屋质量可以批量检测，整栋购买后期维护成本也低。
即使如此，这事儿都没干成，因为你保证不了具体操作的人去做权利寻租。
批发的活都不好干，你说要干零售，有点痴人说梦了。
说完了买家的困境再说说卖家的。
作为卖家，你愿不愿意把你的房子买个收储这家公司？
如果你的房子各方面条件都很差，那你想卖给他们，按照咱们上边的分析，他们也不敢买啊。
如果你的房子条件不错，你会卖给收储那帮人吗？
你肯定想着多挂几个中介，从意向买家里挑个给价高的。
买卖双方都是理性人，都只会干理性的事，这注定这件事的复杂度靠计划经济搞不定。
所以你问禾田怎么看这个事儿，从事儿本身来说，很难干成。
但如果从释放积极信号的角度看，还是很有用的，制造紧迫感，逼着人民群众赶紧买房。
所以这个事儿先看看后续有没有其他动作吧，如果没有，那继续观望着吧。
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