首钢地产,野心不小

撰文 | 花姐

出品 | 楼花网

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网，买房加微信louhuar007。

一切没有悬念。

2月3日，北京市2026年首场土拍。

首钢地产如愿以偿，以13.9亿元的底价，摘得石景山1609街区新首钢核心区SS00-1609-0012地块，折合楼面价3.8万元/平米。

三宗地中，0012地块实在太特别了。

花姐认为，位于长安街沿线的它，无论从硬件参数，还是首钢地产当下的战略需求，完全可以被打造成，当下京城楼市独一无二的项目，很难找一个准确的对标者。

拿地之后，0012地块的案名，也随之而来：

首钢·璟瑞长安。

背后，证明了首钢地产对它，早已有备而来。

既然前期功课做足了，想必此刻的璟瑞长安，蓝图也已经绘好。

首钢地产在它身上，会给当下的购房者，呈现不一样的惊喜吗？

璟瑞长安落定后，首钢地产在石景山楼市，加上在售的璟悦长安，已布下两子。

另一宗待上架的SS00-1610-0001、0002地块，它也发出了招标计划。

这意味着，在首钢集团大本营，首钢地产决心大干一场。

这很契合它2026年的战略——坚定不移推进集团自有用地盘活，积极争取实现集团土地收益最大化。

深耕石景山楼市，璟悦长安已经开了一个好头，是石景山楼市的首个好房子项目。

截至目前，网签231套，成交均价6.1万元/平，网签金额14.5亿元，地价覆盖率已过半，为51.77%。

春风得意马蹄疾。

这股势头，首钢地产想保持下去。（了解详情，加花姐微信：louhuar007）

天生的骨相美

璟瑞长安是北京2025年第九轮供地清单成员，虽小但很精美。

它占地面积1.663万平方米，规划地上建面3.658万平米，容积率2.2，限高45米。

将这些综合起来，专为低密洋房定位而设。

此外，璟瑞长安还是一个地道的地铁盘：与地铁11号线新首钢站的D出口，近在咫尺，仅100米。

对一个住宅项目而言，这个距离，恰到好处——避免了嘈杂，又不失便捷。

璟瑞长安和璟悦长安不愧为亲姊妹，二者的骨相，十分相似——均为东西长、南北窄的长方形结构。

来看看它们的具体体型：

璟瑞长安东西长约190米，南北宽约90米，整个地块的面宽进深比，为2.11；璟悦长安的长宽，则分别为约250米和约110米，面宽进深比2.27。

这让它们的基因，有了先天的优势。

这种地块形状，不仅适合做大面宽产品，也会给设计师在户型的设计上，留足空间。

基于此，花姐估计璟瑞长安的户型品相，大概率不错。

已剧透的相貌

除了天生的骨相美，土拍文件也将璟瑞长安的其他关键轮廓，大概勾画了出来，主要为三方面：

一、沿街界面

1、地块北侧退用地红线，距离不小于8米；

2、与北边工业遗存煤仓南侧距离，不小于40米，并在东西方向上尽量拉开与煤仓距离；

3、在北侧沿街面，形成具有一定开放性和通透性的公共空间；

4、用地北侧沿街界面公共空间景观设计，与煤仓外部公共空间景观设计呼应，结合工业美学要素，体现与首钢园区相融的设计理念。

二、天际轮廓线

1、建筑高度北排限高35米，其余区域限高45米。

三、建筑立面造型

1、整体风貌应与首钢园区工业风貌相协调，同时符合长安街沿线庄重、大气的城市形象，主要立面须采用公建化的立面风格。

这些信息中，除了将建筑的外立面形象，做了要求外，还剧透了几个关键信息：

1、小区住宅楼的层数，基本框定；2、因退线等原因，不会规划太多住宅楼；3、公区面积较大，好房子元素多。

尤其是第二个方面的硬条件，基本交代了璟瑞长安住宅楼的最高层数，为11层。

逻辑很简单。

如果除北排外，其他区域按照45米的限高，最多可规划14层（每层3米再留足调整空间）；而北排则因35米的限高，基本锁定在11层。

这样一来，南排的房子会对北排的采光，带来极大影响；且在好房子时代，市场普遍的做法是，北高南低。

因此，花姐认为，璟瑞长安将是一个纯洋房的低密社区。从北至南，最多规划三排、不超过7栋11层及以下洋房，总户数在300套左右。

三面宽的纯刚需？

璟瑞长安公区的整体规划轮廓，已然清晰，它的产品会是怎样的呢？

花姐建议，最好定位成纯刚需路线。

一方面和当下的市场行情相关；更重要的是，将与璟悦长安及未来或将拿下的0001、0002地块，形成有效互补。

璟悦长安流速最快的户型，是97平和107平。前者已卖得七七八八，好房源还有，但不多；目前主要在售房源，为107平和133平楼王。（了解璟悦长安详情，加花姐微信：louhuar007）

这种情况下，璟瑞长安在产品设计上，作为璟悦长安的补充，逻辑再正常不过；倘若首钢地产未来再摘得0001、0002地块，则更需要在璟瑞长安的产品端，打造十足的差异化。

还有，璟瑞长安周边的几个竞品，产品基本定位改善，目前加一起的待售房源，近750套。

从内到外，没有任何一条理由，支撑首钢地产在璟瑞长安身上，做大户型。

花姐大胆猜测一下，它的户型最大面积，不超过100平，段位两到三款。

当下，北京楼市户型最小的新盘，是通州的朝堂揽阅、中海九棵树项目，及昌平的未来城星寰时代。

与它们比，璟瑞长安可以小得更加极致的同时，拥有超强产品力。

因为，有天然骨相美的加持，让璟瑞长安拥有很多项目无法比拟的优势——小户型、大面宽。

倘若所有户型，都将设计成南向三面宽，便彻底在石景山楼市，与其他在售项目形成了差异化。

关于璟瑞长安的赠送尺度，可参考璟悦长安和中海瑞文里。

作为石景山楼市当下唯二的好房子，它们的阳台进深都在1.8米，另有北向设备平台和飘窗相赠。

不过，璟悦长安和中海瑞文里的阳台，都没有达到南向通面。

如果璟瑞长安能在南向阳台上，做到通面设置，这将是一个大突破。

当然，对首钢地产而言，它具备实现此目的的能力。

最后，花姐再来总结下璟瑞长安，理论上完美的画像：

1、长安街沿线，纯刚需低密临铁洋房；2、户型小、三面宽、总价低；3、公区好房子元素配置拉满。

这样的璟瑞长安，在石景山乃至整个北京楼市，将成唯一。

接下来，静待它规划方案的出炉。

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