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北京德恒律师事务所 刘茹洁

自此之前，笔者已总结并撰文关于父母赠与子女房产、涉彩礼纠纷、夫妻忠诚义务、军婚房产分割等方面的裁判规则。本文汇总目前最新夫妻间房产赠与司法裁判规则，特别是在民法典婚姻家庭编司法解释二出台后，新的裁判尺度定义了婚前房产赠与的解决标准，本文将重点剖析并给予律师建议。

规则一：夫妻双方在婚后签订了婚内财产协议书，约定双方离婚时属于一方婚前财产的某房屋归儿女所有，但离婚后赠与方反悔，想在房产实际变更之前撤销赠与，会获得法院的支持吗？答：否

案号（2022）京02民终7208号认为：约定离婚时将房屋赠与子女的婚内财产协议并非财产分割协议，属于附条件的赠与，以双方当事人离婚为条件，现双方当事人已经办理了离婚登记手续，该协议的条件已经成就。同时该赠与与抚养权关系的处置及其他财产的处置构成一个整体，是各种复杂的情感、伦理、经济动因的综合考量，属于附道德义务的赠与，故赠与方不得撤销。

须注意本情形不同于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第六十九条第一款规定——当事人达成的以协议离婚或者到人民法院调解离婚为条件的财产以及债务处理协议，如果双方离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产以及债务处理协议没有生效，并根据实际情况依照民法典第一千零八十七条和第一千零八十九条的规定判决。法院认为：本案中2018年7月7日签订的《婚内财产协议书》虽然提及待离婚时的房产归属问题，但该协议并非以离婚为目的的协议，应认定为夫妻婚内财产约定，故对该协议不能适用上述法律规定而认定未生效，上述协议合法有效。根据协议约定，双方离婚之时，101号房屋的所有权归金某、魏某之女所有，该约定属于附条件的赠与，现双方已经离婚，所附条件已经成就。

规则二：离婚协议中赠与未成年子女房屋的条款，离婚后尚未办理过户，该条款是否可以撤销？答：否

人民法院案例库入库案例，入库日期2024年12月22日：夫妻在离婚协议中作出的将夫妻共有房屋赠与子女的意思表示，属于双方在解除婚姻身份关系时对于夫妻共同财产、子女抚养问题一揽子进行安排处理的条款，具有法律约束力，双方均应依约履行。婚姻关系解除后，一方反悔主张撤销该赠与的，人民法院不予支持。在未办理产权变更登记前，房屋被征收的，相应征收补偿利益应当归子女所有。

法院观点：离婚后赠与人以赠与财产权利尚未转移为由申请撤销离婚协议中涉及对第三人赠与条款的，依法不予支持，案涉房屋因征收而灭失，转化为相应的征收补偿利益，该征收补偿利益应归婚生女所有。

规则三：婚内夫妻约定将共有房屋给女儿至成年再过户，离婚时可否要求重新分割？答：否

法院认为：对于房屋的分割问题，根据民法典相关规定，夫妻双方对关系存续期间的财产是可以进行约定所有权的，这个约定对双方都是具有法律约束力。故双方在离婚诉讼之前签订的《婚内协议》对双方当事人均具有约束力。该婚内协议所涉及的案涉房屋系夫妻两人共同财产，并非男方个人财产，且双方均有放弃部分产权的约定，并非单务行为，该协议不符合赠与的法律特征。双方在对继续维持婚姻存在重大的不确定性情况下，约定房产为女儿所有，系双方为了最大程度维护双方婚生女儿的利益，通过《婚内协议》的财产约定对双方行为的相互制约。该《婚内协议》虽然名义上不是离婚协议，但体现了双方对离婚情况下财产分割及处置的真实意思表示，具有较强的婚姻、身份属性，应当参照《婚姻家庭编的解释（一）》第70条规定，不允许一方反悔撤销，不宜再认定为夫妻共同财产进行分割。

本案所涉协议形式上是《婚内协议》，内容上又包含赠与的意思表示，在认定时应首先关注该类协议是夫妻在婚姻存续期间对婚内财产的约定，或是夫妻在协议离婚时对财产分割的约定，以婚姻事实为前提，具有较强的人身属性，即使涉及形式上的财产赠与，也不得简单适用《民法典》第六百五十八条所规定的赠与行为的任意撤销权。所以，夫妻双方在婚姻存续期间书面约定，将夫妻共有财产归于子女所有的，即使财产转移并未完成，夫妻离婚分割财产时，该协议仍具约束力，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，夫妻任何一方不得反悔。对该项房产判决结果无异议，但认为认理部分参照《民法典》第1065条规定，将该婚内协议当作普通的家庭析产协议，认定是一种特殊的家庭财产分配行为，是属于一种道德义务性质的赠与或者更为合适。

规则四：夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产与另一方共有，但没有办理房产加名登记，赠与一方请求法院撤销应如何处理？

答：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条将该种情形引入合同编赠与合同的规定，实际上承认了在赠与财产权利未转移前，赠与方享有任意撤销权。此种判定方式导致审判实践中双方当事人利益失衡。

而自2025年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（二）》出台后，该问题不再存有判定上的争议。第五条第一款明确，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。该条规定实际上否定了给予方的任意撤销权，强调了约定对双方具有法律约束力。对于是继续履行该协议，还是变更或者解除该协议，需要综合考虑婚姻家庭关系的特殊情况。

比如说婚姻关系存续时间很长，十年、二十年，虽然没有办理过户登记，但是对接受方来讲，其对家庭付出很多的话，在离婚分割夫妻共同财产时，接受一方基于给予方的约定，完全可以主张房产归其所有，法院也可以判决房产归接受一方。但如果说婚姻关系存续时间比较短，接受方并未因信赖而贡献多少，则可以不再判决房屋归接受一方，而是判决房屋归给予一方所有，综合婚姻长短等因素可以考虑给接受一方一些补偿。

规则五：夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产与另一方共有，已经办理房产加名登记，赠与一方请求法院撤销应如何处理？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（二）》第五条第二款规定，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

这也就意味着，如果婚姻关系存续时间较长或者给予方有重大过错的，可以由接受方保有该房产，以维护财产秩序的稳定，保护接受方合理预期。当然，也还要综合考虑上述因素，确定获得房屋一方对另一方是否予以补偿以及补偿的具体数额。

但也要调整一些特别不平衡的情况，如果婚姻关系存续时间很短，比如一年或者甚至有的案件中，房屋转移登记之后，不到一周即提起了离婚，此时如果给予方也没有重大过错，虽然办理了转移登记，还是可以判决房屋归给予一方所有，对于因短暂婚姻获取大额财物行为持否定态度。人民法院判决时会平衡各方利益，既不能让一心一意为家庭付出的一方伤心又伤财，也不能让婚姻成为获取不当利益的途径。

总结上述规则后律师建议：

1、夫妻之间订立婚内财产约定，不仅可以将财产在夫妻之间分配，事先分配给子女也是有效的。如果双方已就部分财产分割达成一致且不希望受制于离婚手续，建议签署不以离婚为条件的《婚内财产分割协议》，并明确约定该分割自签字之日起生效，以此规避《离婚协议》需依附于离婚登记生效的法律风险。

2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（二）》第五条规定的情形，仅限定在“夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产转移登记至另一方或者双方名下”，如系“夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将双方共有房产转移登记至其中一方名下，或者将共同共有房产变更为按份共有，或份额变更等”情形的，则不适用上述规定。

3、为防止“赠与”房产一方反悔，保护接收方利益，双方可约定放弃“任意撤销权”，或者在协议中载明“本约定系基于婚姻关系缔结，不作为普通赠与”，该约定系双方真实意思表示，不违法强制性法律规定，应视为有效。赠与方不得行使所谓“任意撤销权”。或者建议尽快办理过户，以确保接收方利益。

4、对给予方而言，须防止受赠方主张高额折价补偿或“加名闪离”的风险，出于情感、婚姻等考虑作出给予配偶房产的行为，可以通过书面明确约定房产性质为附条件赠与，通过保留家庭贡献等相关证据来维护自身合法权利。

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