家人们，今天不绕弯子，直接给你们上硬菜！最近刷房产圈的，应该都刷到了一个大热点——江苏多地二手房市场，开年就迎来了“开门红”，火得一塌糊涂！
可能有些家人还不知道这“开门红”到底有多猛，我不用那些晦涩的行业术语，就用大白话、实打实的数据和身边的真事，跟你们唠明白，保证底层老百姓都能听懂，不玩虚的。
首先，咱们先说说这个热点的真实情况，到底火到什么程度。咱们先看核心城市，南京首当其冲，1月份二手房成交直接干到了7407套，环比上涨4.9%，创下了近7个月的成交新高，更夸张的是，1月11号那天，单日就成交了309套，这可是2025年1月以来的最高纪录啊！我认识一个南京链家的中介朋友，他跟我说，最近忙得脚不沾地，周末全员出动带客户看房，有时候一套房子刚挂出来，还没来得及拍视频发朋友圈，就被人订走了，甚至有客户像抢菜一样，看完当天就签合同，晚一步就没了。
不只是南京，苏州、南通这些城市也不甘示弱。苏州1月前11天，二手房一周就成交了940套，环比涨了14%，预计整个1月能成交5352套，同比去年直接涨了82%；南通更猛，一周成交345套，环比涨13.5%，同比涨幅居然达到了109%，相当于去年1月卖1套，今年1月就卖2套还多。就连淮安这种不是顶尖核心的城市，都搞出了“二手房开盘”的新模式，一天就有500个经纪人联动，曝光量破百万，可见这热度有多离谱。
还有一个特别明显的变化，就是房东的心态变了。以前南京二手房挂牌量一直维持在14万多套，现在直接降到了13.85万套，不少房东看到市场回暖，觉得现在是“回暖前夜”，干脆把房子下架观望，等着涨价再卖。另外，学区房也跟着火了，南京树人学区，1月份不到一个月就成交了103套，相当于去年全年成交量的16%，有时候一天就能卖12套，汇文学区也是一样，高峰期一天成交十几套，都是低总价、高性价比的房源最抢手。
可能有人会问，好好的二手房市场，怎么突然就火起来了？这“开门红”到底是偶然，还是背后有啥门道？今天我就把这背后的原因，一条条拆解给你们看，没有复杂的分析，全是咱们普通人能感知到的实在原因，一共3点，每一点都和咱们的生活息息相关。
第一点，也是最核心的一点——政策给足了红利，买房的门槛变低了，成本也少了。咱们都知道，2025年底中央经济工作会议就定了调，要稳定房地产市场，政策要“一次性给足”，不能磨磨蹭蹭。紧接着，2026年1月1号开始，增值税就降了，以前个人出售不满2年的房子，要交5.3%的增值税，现在直接降到3%，我给你们算笔账，一套300万的房子，以前要交15.9万的税，现在只要交9万，一下子就省了6.9万，这可不是小数目，不管是房东还是买房人，都能实实在在享受到好处。
除此之外，公积金利率也降了，南京、苏州、宿迁这些地方，首套公积金贷款5年以上利率，直接降到了2.6%，5年以下降到2.1%，而且存量贷款自动调整，不用自己跑手续。南京还搞了人才房票补贴，大专最少3万，本科6万，硕士10万，博士15万，拿着房票买房，公积金贷款额度最高能到200万/户，普通职工也从50万提到了80万，相当于政府直接给买房人发钱、降门槛，这力度以前真不多见。苏州更贴心，近5年单笔不超过1万的逾期，只要在3月底前还清，就不会体现在征信上，帮那些信用有小瑕疵的人，也能顺利买房。
第二点，积压的需求集中爆发了。其实过去一两年，不是大家不想买房、不想换房，而是大家都在观望，怕买了就跌，怕卖了就亏，所以很多刚需和改善的需求，都被压了下来。尤其是刚需族，结婚要买房、生孩子要换房、孩子上学要买学区房，这些都是实实在在的需求，不是炒房。加上开年之后，临近春节，很多人手里攒了点钱，又赶上政策利好，觉得时机到了，就赶紧出手，以前是“持币观望”，现在变成了“出手抢房”，这就造成了成交量的突然暴涨。还有一部分是返乡置业的人，在外打工攒了钱，不想在外地买房，就回江苏老家买二手房，性价比高、配套成熟，也带动了一部分成交量。
第三点，房价回归性价比，跌到了大家能接受的心理价位。经过这两年的调整，江苏很多城市的二手房，虚高的价格已经跌得差不多了，南京有些板块，房价甚至跌了30%-40%，以前动辄五六万、七八万的学区房，现在很多都跌到了四五万，比如南京力小+29中的学区房，去年7月份还能卖605万一套，今年1月份，同样的户型，只卖395万，跌了210万，这个价格，就让很多原本买不起学区房的家长，有了入手的机会。而且现在的二手房，房东议价空间也大，只要买房人诚心买，大多能谈下来几万甚至十几万，这种性价比，以前真的找不到，也让很多人觉得“现在买不吃亏”。
聊完了原因，咱们再说说，这波二手房“开门红”，会带来哪些影响？不管是房东、买房人，还是整个楼市，甚至咱们普通人的生活，都会受到影响，咱们不夸大、不缩小，客观说说，还是大白话，让你们一看就懂。
首先，对房东来说，影响是最大的，也是最直接的。以前是“买方市场”，房东求着买房人看房子，议价空间大，甚至有些房东挂了半年、一年都卖不出去；现在不一样了，变成了“卖方市场”，尤其是那些性价比高、地段好、配套全的房源，根本不愁卖，有些房东甚至坐地起价，昨天还能谈价，今天就直接涨5万、10万，还有的房东干脆下架房源，等着涨价再卖。但这里我要多说一句，不是所有房东都能受益，那些地段差、房龄老、没配套的房源，该卖不出去还是卖不出去，热度跟他们没关系，别以为只要市场火了，自己的房子就能卖个好价钱。
其次，对中介行业来说，算是“久旱逢甘霖”。过去一两年，楼市冷清，很多中介没客户、没成交，要么裁员，要么转行，门店冷清得不行；现在市场火了，中介忙得不可开交，带看、谈单、签合同，连吃饭、睡觉的时间都没有，佣金也赚得多了，很多中介门店，1月份的业绩，比去年下半年加起来都多。而且中介的玩法也变了，以前只是守着门店等客户，现在都搞起了短视频，拍房源、讲政策，甚至有中介说，自己拍的房源，还没来得及发，就已经成交了，可见这热度有多猛。
再者，对新房市场来说，压力变大了，被迫“以价换量”。以前很多人买房，优先选新房，觉得新房环境好、户型新；但现在二手房成交量暴涨，性价比又高，很多人就转而买二手房，这就导致新房的客户被分流了。为了吸引客户，新房开发商只能降价促销，搞“一口价”“清盘价”，甚至有些新房的价格，比周边的二手房还便宜，以前新房价格硬气，现在也不得不低头，这对想买房的人来说，其实是件好事，有了更多的选择，也能买到更划算的房子。
最后，对整个江苏楼市来说，最大的影响就是“信心回升”。过去一两年，楼市一直处于低迷状态，大家对楼市的信心跌到了谷底，不管是买房人还是房东，都没信心；现在这波“开门红”，让大家看到了楼市回暖的希望，买房人敢买房了，房东敢卖房了，开发商也敢拿地、敢推新盘了，整个楼市的流动性变好了，不再像以前那样“死气沉沉”。但这里要提醒大家，信心回升是好事，但别过度乐观，这并不意味着楼市要回到以前暴涨的时代，大家还是要保持理性。
家人们，你们身边有没有遇到二手房涨价、抢房的情况？你们对这波江苏二手房“开门红”，有什么自己的看法？欢迎在评论区留言，咱们一起唠唠，也别忘了关注我，后续给你们带来更多真实、靠谱的房产干货，不坑人、不踩雷！
