今天咱们聊一个影响楼市定价逻辑的大事——多地密集启动二手房收购。
先抛一个大家最关心的问题：多地开展二手房收购，是不是意味着房价要止跌回升了？手里有老破小的业主，是不是终于能解套了？准备买房的刚需，现在该不该下手？
今天一次性把楼市新逻辑、收购二手房的影响、楼市预期变化讲明白，听完你就知道接下来该买房、卖房还是观望。
这轮二手房收购，核心目标是“稳预期、通循环、补保障”，承接存量供给、同时打通置换链条。
首先，我们得搞懂，为什么现在多地密集启动二手房收购？这背后是楼市的新房二手房循环不畅，如果能促成卖旧换新，那么就会为楼市注入强大的购买力。
之前各地救市，要么降首付、降利率，要么给购房补贴，都是在刺激需求，而这轮二手房收购，就是从供给端下手，承接二手房，打通置换链条，这才是核心逻辑。
而且大家要注意，这轮收购不是全国一刀切，而是精准试点、分类推进，
每个城市的打法都不一样，这体现了政策的精细化，也决定了对房价的影响不会同质化。
上海是最典型的，2月2日正式启动试点，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点，它们的行动方案，为我们理解这场收购提供了最佳样本。
这三个区域有几个核心特征，它们是上海的产业集中的就业核心区，年轻人、新市民聚集，租赁需求很大。这三个区恰好也是“老破小”房源集中、业主置换需求很强的区域。这里的房源交通便捷、配套成熟，改造为保障性租赁住房后，能快速实现“职住平衡”。
我们来看具体的收购标准：
浦东新区：浦东新区按照“政府主导、市场运作、自愿参与”原则，试点阶段优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，重点面向有置换需求的产权人，尤其侧重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的区域。
静安区：静安区明确静安置业集团下属两家区属保障性住房公司为指定实施主体，实现房源排摸、洽谈签约、收购落地的全流程专业化运作。房源筛选聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先）、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收租为主、零散收购为辅”的策略，对成本较低、交通便捷、配套成熟的区域优先选购。
徐汇区：徐汇区通过区保障性住房公司在市场上收购存量小户型房源，经标准化装修配置后作为保租房供应。专项用于房源收购，同时通过银行贷款融资扩充资金规模，确保收购工作顺利推进。
除了上海以外，多省市均在推进。
据第一财经，在省级层面，也是湖南省率先明确了年度目标。1月22日召开的湖南省住房城乡建设工作会议透露，2026年湖南将继续加大保障性住房供给力度，全年计划收购存量商品房200万平方米以上，重点用于保障性住房、安置房、宿舍和人才住房等用途。
除了收购存量商品房以外，多地也以国有企业为主推动实施“以旧换新”。如山东省济南市以旧换新政策试点项目在国企山东绿发的领秀城项目启动，主要方案是为意向购房客户提供20万元的购房补贴，并推出一系列“以旧换新”助力举措，降低居民换房门槛。
本质都是一个逻辑：打通“卖旧买新”的闭环。
接下来进入核心问题，这轮二手房收购，对二手房价格到底有什么影响？
很多业主盼着涨价，很多刚需怕涨价。二手房收购，并不会导致全面涨价，也不会再持续大跌，而是“分化企稳、精准托底”，核心看城市、看板块、看房源类型。
对一线及强二线核心城市，尤其是试点区域的适配房源，如果收购力度加大，价格会率先企稳。
以上海为例，去年四季度上海二手房房价下行，到年末老破小已经筑底，很多老破小的固定回报率超过2%，甚至达到3%，过去三个月成交量稳定在2万套以上，已经进入底部区间。
这次上海收购的，恰恰是这些筑底的老破小、小户型，政府和国企进场，相当于给市场定了一个“价格基准线”——不会低于合理估值收购，这就会缓解业主的恐慌性抛售，避免非理性下跌，让价格回归合理区间。
中指研究院有关负责人认为，收购二手房源，有利于锚定二手房价格基准线，缓解业主对价格进一步下滑的担忧，打通新房、二手房置换链条，进而促进新房市场活跃度提升。
对一线远郊、弱二线及三四线城市，影响相对有限。
为什么？因为这些城市的核心问题是人口流出、需求不足。很多三四线城市有价无市、去化困难，二手房收购只能缓解部分压力，改变不了长期供需格局。
房源类型分化会加剧：刚需小户型、配套成熟的老破小，价格更稳；大户型、远郊房源，价格依然承压。
各地收购的重点，全是小户型、刚需房，比如上海70平以下、徐汇小户型，这些房源既是保租房的核心需求，也是刚需置换的核心标的，需求相对旺盛，收购能直接消化库存，稳定价格；而大户型、远郊房源，本身需求就少，又不在收购范围内，库存难以消化。
这比价格影响更重要，因为楼市短期看预期，预期稳了，市场才能真的稳。
这轮收购，本质上是政策向市场传递一个明确信号：不会放任楼市下行，会全力维护市场稳定，打通置换链条，让楼市回归健康发展，这种信号传递，对购房者预期的重塑，比价格波动更关键。
对置换型购房者，预期会明显改善，观望情绪会减少。置换客的信心在恢复，这会带动新房市场活跃，进而反向促进二手房市场流通，形成良性循环。
对刚需购房者，预期会转向“理性入场”。现在政策明确“稳市场”，二手房价格能稳住，刚需不用再恐慌，也不用再跟风，能有更多时间挑选房源，根据自己的需求决策。
上海易居房地产研究院副院长严跃进建议，有意向的家庭首先全面评估旧房市场价值与政策优惠力度，避免低估资产；其次，要厘清置换成本，包括税费、差价及贷款衔接；再者，对比新房位置、配套与自身长期需求。他也强调，总体来看，今年是各地换房的好时机。
