【许昌政商勾连案】 “格子铺”虚假房产为什么不允许办理房产证?(商场形式的商品房划成“小格子”出售办证是否符合法律规定?)

“格子铺”虚假房产的“房产证”（性质）发放是否合法的问题。“格子铺虚假产”不具备独立产权分割条件。

房产证（不动产权证）本身的法律性质首先要明确：房产证/不动产权证是物权的法定凭证，具有公示和公信效力。 这意味着，在法律上，持有该证书一般被推定为合法权利人。但“有证”不等于“合法设立”。如果该物权在最初设立时就是基于虚假或非法前提，那么该证书的合法性基础就会动摇。

格子铺“虚假房产证”在审批发放环节存在的违法问题：整个产权登记的链条中，任何一个环节造假或违规，都可能导致最终的证书不合法。

（1）土地与规划源头违法（根本问题）土地性质不符：土地出让合同中明确规定不得分割销售（如整体自持的商业用地），开发商擅自分割。规划许可不符：建设工程规划许可证上批准的用途是“商业整体”，“格子铺虚假房产”未经批准可分割为独立产权单元，开发商私自改变规划进行分割。

（2）建设与验收环节违法 竣工验收造假：项目未通过综合竣工验收（包括消防、人防等），或验收不合格，但开发商伪造验收合格文件。物理空间无法独立使用：分割后的“格子铺”在物理上不具备独立的出入口、通风、采光或消防系统，不符合作为独立不动产单元登记的基本要求。（企业征信报告显示有消防处罚决定书）。

（3） 销售与测绘环节造假 虚构销售标的：出售的“商铺”在物理上不存在边界模糊（如只有图纸上的虚拟分割）。测绘报告造假：提供虚假的房产测绘报告，虚构了可独立登记的权属界线、建筑面积等核心数据。

（4） 不动产登记（发证）环节的违法违规。登记机构审查失职：不动产登记机构对申请人提交的土地证、规划许可证、竣工验收材料、测绘报告、销售假合同等关键文件的“真实性、合法性”审查不严，未能发现明显的造假或矛盾。开发商提供虚假申请材料：这是最常见的违法情形。开发商利用伪造的营业执照、规划许可、虚构的买卖合同、虚假的权属分割说明等材料，欺骗登记机构。恶意串通：极端情况下，存在开发商与登记机构工作人员恶意串通，违规办理登记的可能。不动产登记机构：如果因重大过错（如明显违法材料未发现）导致错误登记，造成他人损害，需承担行政赔偿责任。如果是工作人员故意违法，则个人需承担相应法律责任。

“格子铺虚假房产”的房产证审批发放过程，是在土地、规划、建设、测绘、等多个环节存在违法行为。其核心在于，该“房产”本身就不具备合法设立独立物权的条件。因此，以此为基础颁发的证书，其合法性存在根本性缺陷，属于可被依法撤销的对象。

格子铺“虚假房产”法律依据：

法律依据《关于进一步规范商品房销售.行为的通知》规定严禁分割拆零申报，开发商不得隐瞒有关情况、提供虚假材料（“假”营业执照）...《商品房销售管理办法》第十一条、第十二条行政强制性规定等等法规。

2、规划许可缺失:

未报请规划部门审批分割方案，或者未通过规划变更，串通伪造虚假审批手续、（如需征得多数业主的同意而不是虚假合同欺诈等）法律依据：《规划法》《建筑法》《物权法》，2017年8月21日成都市城乡房产管理局发布《关于规范商业办公楼用房分割和转让的实施意见》（成房发【2017】）109号文）等法规及关联证据材料。该虚假房产不符合分割办理房产证的规划。

法律依据：《城乡规划法》第40条(验线),45条(规划核实)、《政府信息公开条例》第10,33,36条，《最高人民法院关于审理政府信息公开行政案件若干问题的规定》第5条规定。

3、预售许可不符：

楼盘针对大面积商铺审批的“预售许可证”与“小格子”的“分割证明材料”、“房屋实测面积结算确认书”、“盖章确认”等房产证登记审批材料。

许昌市建安区不动产登记中心：（申报不实、伪造申请材料、登记机关未尽审慎审查义务等）问题，该登记行为属于（主要证据不足、违反法定程序、滥用职权等）违法情形。（下图为许昌建安区不动产登记中心主任(罗娜)被许昌市纪委监委通告公示）